上層階直撃。増税が視野に入ったタワーマンション

高層階への増税検討　タワマン巡る不公平で固定資産税に斬り込む国税
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20161029/ecn1610291530001-n1.htm
2016.10.29　本当は教えたくないマンション業界の秘密　榊淳司　夕刊フジ

　タワーマンション（タワマン）とは、一般的に２０階以上の高層住宅のことだ。最近では６０階以上の超高層マンションも少なくない。

　普通の板状型マンションと比べてタワー型に住むメリットは、何よりも眺望がいいことにある。ただし、それは板状型よりも高い階数の住戸に住む場合に言えること。つまり２０階以上の上層階になる。

　最近まではタワマンを購入することによる税制上のメリットがいくつかあった。例えば、タワマンの上層階を購入することで、相続税評価額を劇的に圧縮できる「節税」効果が期待できた。「タワーマンション節税」というワードが商標登録されていたほどだ。

　さらに固定資産税の負担額も上層階にとっては多少有利。今までだったら、同じマンションの税額は単純に住戸の面積割合で算定された。眺望の期待できない下層階と見晴らしのいい上層階は、面積が同じだったら固定資産税の課税額も同じになるというわけだ。

　そもそも、タワマンの新築時の販売額は、階数が上がるほど高い。中古で売却する場合の評価額も、階数が上がるほど高くなる。であるのに、相続税や固定資産税の評価額が、単純な面積割合というのは、資産価値の実態と、かい離していることになる。

　いま、これらを実態に合わせようという動きが出ている。１年ほど前に国税庁はタワマンの購入によるあからさまな相続税対策に厳しい姿勢で臨む方針を公表した。

　今度は固定資産税の評価額について、上層階になるほど高く、下層階は低く算定する方針が政府から打ち出された。実態に合わせた改革方針と言っていいだろう。

　最近の傾向として、従来は単純な面積割合だった管理費や修繕積立金も上層階は割高に、下層階は割安に設定する動きがある。管理費や修繕積立金の支出の中で大きな割合を占めるエレベーターに関して、その使用頻度や利用距離を考えれば、下層階の負担は少なくすべきであるから、これも理にかなった見直しである。

　タワマンはここ十数年、ブームと言っていい。造れば売れるから、開発業者はどんどん建てる。大都市だけではなく、土地に余裕があるはずの地方都市でも数多く建設されている。また、それを好んで買う人々もいる。

　しかし、高いところに住むメリットは眺望くらいで、デメリットも多い。ヨーロッパの先進国ではほとんど見られない住居形態で、高層住宅の建設を法律で禁じている国もある。

　健康への影響を懸念して…という説のほか、心筋梗塞や脳梗塞など医療処置に一刻を争う急病の場合、高層階に居住していると対応が遅れるため、生存率が下がるともいわれている。

　折しもタワマンの高層階住民が持つ妙なプライドを戯画的に描くテレビドラマが放映され、話題を呼んでいる。

　日本人がいままで抱いていたタワーマンションに対する幻想を見直す好機だろう。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「マンション格差」（講談社現代新書）など多数。

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