≪マンション業界の秘密≫２０年後は新築・中古の価格差は倍以上に　人口激減と建築コストの上昇（ZAKZAK）赤かぶ

≪マンション業界の秘密≫２０年後は新築・中古の価格差は倍以上に　人口激減と建築コストの上昇（ZAKZAK）
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投稿者赤かぶ日時 2016 年 10 月 11 日 18:44:45: igsppGRN/E9PQ　kNSCqYLU

　　　　　　　　　　　　　　　　　２０年後、中古価格は思いのほか下がっているかもしれない

【マンション業界の秘密】２０年後は新築・中古の価格差は倍以上に　人口激減と建築コストの上昇
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20161010/ecn1610100830001-n1.htm
2016.10.10　夕刊フジ

　今、この国で最大の問題は人口減少だ。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、２０年後には今よりも１２００万人ほど日本の人口は減るとされている。

　東京都の人口が約１３５０万人ほどだから、それに迫る減少幅である。それがたった２０年先の話。今年生まれた赤ん坊が成人式を迎える頃には、日本の風景はガラリと変わっているはずだ。

　２０年後のマンション市場はどうなっているのだろうか。考えただけでも恐ろしい。

　まず、今よりも相対的に価格が上がっているとは思えない。つまり、今は年収の７倍で買えるマンションが、２０年後は８倍や１０倍になっているはずがない。

　ただし、２０年後には現在「築２０年」のマンションが築４０年になっている。今の「築３０年」は築５０年だ。市場に売り出されている中古マンションのほとんどが築３０年以上になるはずだ。

　そういった築古の中古が、年収の２倍から３倍で買える状態になっているのではないか。

　東京の都心なら坪単価１００万円台が普通となり、近郊なら１００万円を切るはずだ。例えば、江東区の東陽町あたりで売り出される築３０年の中古マンションが、今の貨幣価値で言えば、１０００万円台の後半で買えるかもしれない。

　しかし、マンションを新たに建てるとなると、そのような金額では収まらない。現在でも人件費の高騰により、都心でマンションを建設する場合のコストは１坪当たり１２０万円ほどという。２０坪なら建築コストだけで２４００万円。建設業界の長期化する人手不足を踏まえると、２０年後、建築コストはさらに上昇している可能性がある。

　そして、２０年後といえども都心部の土地の価格はさほど安くはならないだろう。その理由は、都心での不動産の需要はそれなりに発生すると考えられるからだ。

　インバウンド（訪日客）は増えているからホテル用地の需要はある。介護施設など、医療系の不動産ニーズは今より高まるはず。

　だから、新築マンションを開発して販売する場合の分譲価格は、近隣の築３０年の中古と比べると倍以上になってしまう。今でも東京や大阪のターミナル駅から快速３０分圏の郊外なら、新築マンションが築２０年の中古の２倍になっているケースが見られる。それが都心にまで及んでくるのが２０年後だ。

　数百万円の予算でリノベーションすれば新築同様の快適性が得られる築３０年の中古と、その倍以上の新築が競合したら、どちらが優位だろうか。

　当然、価格の安い方が選ばれることが多いはず。だから、２０年後の新築マンションは、一部のお金持ちだけを対象とする趣味的な商品になっている。市場の規模は今の１割から２割程度。今のデベロッパーは、その大半が生き残れない。

　２０年は長いようで短い。今から２０年前である１９９６年の総理大臣は橋本龍太郎氏。そんなに昔だったか？

■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「マンション格差」（講談社現代新書）など多数。