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「ＪーＲＥＩＴ」には魅力的な商品が少なくない（写真は日本プロロジスリート投資法人の2013年の上場会見、撮影：尾形文繁）
マイナス金利の時代になんと利回り6％超の投信
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160909-00135220-shikiho-bus_all
会社四季報オンライン 9月9日(金)19時36分配信
東証REIT指数が底堅く推移している。2012年の年初は900ポイントを下回る水準で低迷していたが、アベノミクスが打ち出された後の13年3月には1700ポイントまで上昇。15年1月に1990ポイントの高値を付けた後、軟化したが、日銀のマイナス金利導入などを背景に再び上昇。今年に入って4月には1962ポイントへ到達し、7日時点では1840ポイントだ。
マイナス金利の導入で預貯金金利がスズメの涙程度になった今、J-REITの分配金利回りは実に魅力的である。
J-REIT全銘柄の分配金利回りとNAV倍率の分布を示したのが次ページのグラフ。NAVはネットアセットバリュー（Net Asset Value）、純資産価値のことで、J-REITに組み入れられている資産の総額だ。同倍率は、現在の投資口価格が純資産価値に対して何倍まで買われているのかを表す。株式投資の物差しであるPBR（株価純資産倍率）のようなものだ。NAV倍率1倍超えは割高を意味する。
分布図は横軸が分配金利回りで、縦軸がNAV倍率だ。7日時点で分配金利回りが最も高いのは、「サムティ・レジデンシャル投資法人 <3459> 」で6.40％。逆に最も低いのは、「日本ビルファンド投資法人 <8951> 」の2.63％。一方、NAV倍率は「サムティ・レジデンシャル投資法人」が0.89倍、「日本ビルファンド投資法人」が1.37倍だ。
分布図を見ると、NAV倍率で1.1倍から1.4倍程度、分配金利回りで3.2％から4％のところに多くのファンドが集中している。したがって、サムティ・レジデンシャル投資法人の「NAV倍率0.89倍、分配金利回り6.40％」は投資口価格が割安で、特殊な事情でもないかぎり、同価格には上昇余地があるという意味だ。
サムティ・レジデンシャル投資法人と同じように割安とみられる銘柄には、「日本リート投資法人 <3296> 」（分配金利回り5.80％、NAV倍率0.85倍）、「トーセイ・リート投資法人 <3451> 」（同5.78％、0.93倍）、「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 <3298> 」（同5.65％、0.82倍）、「SIA不動産投資法人 <3290> 」（同5.63％、0.83倍）などがある。もっとも、上場企業の株価と同様、しかるべき理由があるからこそ割安に放置されているケースもあるので注意したい。
■ J-REIT市場は当面堅調な展開を想定
一方、なぜ日本ビルファンド投資法人の分配金利回りが2.63％で、NAV倍率が1.37倍という水準まで買われているのだろうか。日本ビルファンド投資法人はジャパンリアルエステイト投資法人 <8952> とともに、日本にJ-REIT市場が設立されたときから上場している、いわば老舗銘柄だ。日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイト両投資法人ともに有利子負債比率は40％前後で、外部格付会社の格付けも取得している。
日本ビルファンド投資法人の格付けは、スタンダード＆プアーズの長期会社格付で「A+」、R＆Iの発行体格付で「AA」、JCRの長期発行体格付で「AA+」という高い格付けを取得している。これに対して、サムティ・レジデンシャル投資法人、トーセイ・リート投資法人、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人、SIA不動産投資法人は格付けを取得していない。
格付けを取っていないと、銀行などの金融機関が自己資金を運用する際、投資対象として選びにくい面がある。最近の日銀によるJ-REIT買い入れでも対象外だ。日銀は決して無条件にJ-REITを買い入れるのではなく、対象はAA以上の格付けを取得している銘柄に限られている。それゆえ、格付けを取得していない銘柄はNAV倍率の面から見ても割安に放置されている面があるのだ。
個人がJ-REITに投資する場合、金融機関や日銀のように格付けによる取得制限に縛られているわけではないので、逆に格付けを取得していない、高利回り銘柄にあえて投資する手もある。もちろん、その際には有利子負債比率など、財務内容や投資物件を事前にしっかり調べるのが大事なのは言うまでもないが、それさえクリアできれば、長期間保有することで、今の預貯金金利とは比べ物にならないほどの高い利回りを享受できる。
では、J-REIT市場全体は今後、堅調に推移するのか。気になるのは長期債利回りとJ-REITの分配金利回りのスプレッド（格差）だ。J-REITに投資することで生じるリスクプレミアムを加味すると通常、スプレッドは3％程度が妥当とされる。
10年国債の利回りはマイナス0.058％程度なのに対し、J-REITの分配金利回りの平均は3.52％。両者の間には3.578％の差がある計算だ。分配金利回りは投資口価格が上昇すると低下する。ということは、スプレッドが3％を超えている分、投資口価格は利回り面に着目した投資家の資金が流入して値上がりする余地があるといえそうだ。こうした点からも、J-REIT市場はしばらく堅調な値動きの続く公算が大きい。
すずき・まさみつ●岡三証券の支店営業、公社債新聞社の記者などを経て独立。JOynt代表を務める。金融ジャーナリストとして雑誌、書籍の執筆など多数。
※当記事は、証券投資一般に関する情報の提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的としたものではありません。
鈴木 雅光
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