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コレド室町（「Wikipedia」より／Kentin）
丸の内と三菱地所の没落 次々と街を蘇らせるあの企業、8エリア同時再開発で東京を変形？
http://biz-journal.jp/2015/07/post_10799.html
2015.07.21 文＝福井晋／フリーライター Business Journal
不動産開発最大手の三井不動産が、三菱地所に猛烈な追い込みをかけている。
5月11日に発表した2015年3月期連結決算は、売上高こそ前期比0.9％増の1兆5290億円にとどまったが、営業利益は同7.8％増の1861億円、純利益は同30.4％増の1002億円で、純利益は7期ぶりに過去最高を更新。ライバルの三菱地所に1.4倍の差を付けた。直接的な要因はオフィスビルやららぽーとなど商業施設の賃貸事業の好調と、分譲マンションの売却益伸長によるものだが、背景には事業バランスの良さがある。売上高の53％（15年3月期）をオフィスビル事業に依存している三菱地所と対照的だ。
事業バランスの良さは、前回過去最高益を達成した08年3月期決算と15年3月期決算の売上高構成を比較してもうかがえる。過去7年で事業内容や事業区分が変わっているので厳密な比較はできないが、08年3月期の売上構成は賃貸事業（オフィスビルや商業施設賃貸）35％、分譲事業（マンション開発・分譲）28％、完成工事事業（戸建て住宅建築請負や各種建築物の内装）14％、マネジメント事業（オフィスビル・商業施設・住宅等の管理受託や不動産売買仲介）14％などとなっていた。
それが前期は賃貸事業30％、分譲事業28％、三井ホーム（戸建て住宅建築請負やオフィスビル・商業施設等の改修）16％、マネジメント事業21％などに変わっている。7年前は賃貸と分譲の2事業への依存度が高かったが、現在ではマネジメント事業が伸びて事業が3本柱体制となり、今後の成り行きでは三井ホームも大黒柱に育ち、4本柱体制になる可能性も出ている。証券アナリストも「景気好不況の影響を受けにくい事業基盤が整いつつある」と評価する。
そんな三井不動産の成長戦略に、死角はないのか。
■「三井不動産ショック」
昨年9月5日、株式市場に「三井不動産ショック」が起きた。1980年以降で初めて同社の時価総額が三菱地所のそれを追い抜いたのだ。同日の三井不動産の時価総額は3兆3981億円で、三菱地所は3兆3939億円。たった42億円の微差とはいえ、そのショックは「微差にすぎない」事実を吹き飛ばすほど大きかった。何しろ「丸の内の大家」の異名を持ち、不動産開発業界の盟主として長く君臨してきた三菱地所が、ライバルの後塵を拝したのだから。
東京・丸の内エリアに多くの大規模オフィスビルと土地を所有する三菱地所の含み益は約2兆円に達する。一方、三井不動産の含み益は約1兆2000億円（共に14年3月末）にすぎず、この差が三菱地所の時価総額の高さを支えてきた。「まさか」の事態に三菱地所社内のショックも大きかったといわれる。
もっとも、週明けの8日には三菱地所が時価総額を抜き返したので、三井不動産の首位は「三日天下」で終わったが、この首位逆転劇は「これからも三井不動産がしばしば首位につき、やがて不動の首位固めをする可能性を示した」と分析する証券アナリストが少なくない。というのは、三菱地所が「丸の内の大家」に依存するビジネスモデルの限界を露呈し、三井不動産がバランスを安定させた3事業の育成で着実に地力を強め、時価総額も昨年から三菱地所に肉薄しているからだ。
丸の内エリアに事業資源を集中させている三菱地所は、同エリアで自ら進める都市再開発事業に伴う既存オフィスビルの閉鎖が続いており、再開発済みの新築オフィスビルも既存ビル閉鎖による減収減益の穴を埋め切れていない。このため、15年3月期の純利益は733億円で三井不動産のそれの73％しかなかった。
さらに東京の日本橋、虎ノ門、六本木などで大規模オフィスビルの開業が相次いでおり、「エリア間の競争が激化している。今や丸の内はオフィスビルのステータスエリアではなくなった。当然、賃料も他エリアより高い『丸の内相場』がなくなった」（証券アナリスト）といわれる。
この伸び代のない三菱地所と対照的なのが、三井不動産の都市再開発事業の伸び代だ。
■「日本橋再生計画」
かつて商業の中心地だった日本橋は、1980年代以降急速に地位が低下した。99年の東急百貨店日本橋店の閉店はその象徴といわれたが、そんな中、三井不動産は「日本橋再生計画」を立ち上げ、日本橋と室町の再開発に取り組んだ。
その結果、三井不動産が東急百貨店日本橋店跡地に再開発した商業施設「コレド日本橋」が04年3月に開業。以降、同社が再開発した「日本橋三井タワー」「コレド室町」などが次々と開業した。特に14年3月に開業した「コレド室町2」はシネマコンプレックスの「TOHOシネマズ日本橋」と深夜営業の飲食店が入居した影響もあり、「今では土日平日を問わずファミリー層や若者が街にあふれ、かつての日本橋の賑わいを取り戻しつつある」（同社関係者）エリアになっている。
さらに20年の東京五輪開催に焦点を合わせた8エリアの同時都市再開発計画も進めている。これは三井不動産が「日本橋再生計画第2ステージ」に位置付けているプロジェクトで、オフィスビルの延べ床面積は約200万平方メートル、投資総額は約9000億円とみられている。
プロジェクトが完了すれば日本橋、銀座、八重洲の3カ所を点で結ぶのではなく、面で覆う再開発となる。いわゆる「三角州形成」だ。不動産シンクタンク関係者は「同時再開発により3つの街が一体感のある街並みに生まれ変わる。そうなれば街のブランド力が高まり来街者も増える。オフィスビルの付加価値も高まる。好不況にかかわらず、三井不動産の収益力が増す仕組みができる」と分析する。同社に対する市場評価が高まるゆえんでもある。
■世界へ
三井不動産は近年、欧米の都市再開発事業にも触手を伸ばしている。中でも同社が6月5日に発表した2つの海外案件「ホワイトシティプレイス再開発計画」「テレビジョンセンター再開発計画」は、総事業費約4000億円といわれており、同社は元より国内企業の海外都市再開発事業としても過去最大規模の案件となる。
いずれも英ロンドン市内にあるBBC（英国放送協会）から土地・建物を取得し、年内にも再開発事業に着手する予定だ。前者は6万9000平方メートルのエリアで新築ビル建築と既存ビル改修を行うプロジェクト。改修した既存ビルにはBBCがテナントとして入居する。竣工は17年の予定。後者は約5万6000平方メートルのエリアを再開発し、オフィスビル、ホテル、分譲住宅約900戸を新築するプロジェクト。竣工は18年の予定。
三井不動産は12年頃から海外事業を本格化しているが、これまではオフィスビルや分譲住宅の単体建築に限っていた。今回は、海外で初めての大規模都市再開発案件となる。その意味で、同社が国内で蓄積してきた都市再開発ノウハウが、海外でどれだけ通用するかの試金石となるケースでもあり、不動産開発業界の注目度も高い。
5月14日に発表された新中期経営計画（15−17年度）では都市再開発事業推進、オフィスビル・商業施設・物流施設事業の強化、ホテル・リゾート事業の拡大など全方位型の成長戦略で総合デベロッパーとしての事業基盤強化を目指している。海外の都市再開発事業に乗り出したのもその一環だ。新中計では、海外へ前中計実績の約3倍になる5500億円を投資して1000億円を回収。このシナリオで海外事業の利益を120億円（14年度実績）から300億円以上（17年度目標）へ、その利益比率を6.4％から12％程度へ一挙に引き上げる計画を打ち出している。
三井不動産としてはロンドンの2つのプロジェクト成功で、海外でも存在感を高めたい考えでいるのは明らか。今のところ、国内事業はいずれの事業部門も不安材料が見当たらない。それだけに地形、土質、商習慣など事業環境のすべてが異なるロンドンで、日本流の都市再開発事業が通用するのか。
「これがもし失敗すると、海外戦略は練り直しを迫られ、不必要な不安材料を投資家に与えるきっかけになる」（証券アナリスト）
このまま不動の業界首位だった三菱地所を一気に引き離すのか。三井不動産に対する注目が高まっている。
（文＝福井晋／フリーライター）
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