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5〜3年前に借り換えた人でも総返済額を減らせる 専門家が伝授〈週刊朝日〉
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150707-00000001-sasahi-bus_all
週刊朝日 2015年7月10日号より抜粋
ローン返済が家計を圧迫している、定年後も多額のローンが残っている――。住宅ローンに関する不安を抱えている人は多いだろう。史上最低金利水準の今だからこそ、借り換えをすることで多少なりとも負担と不安が軽減される可能性があるのだ。
「高校3年生の長女の志望校は私立大学理系。そのうえ50歳になったとたん、給料が下がった。住宅ローンの負担を軽くできたら家計は楽になるけど、3年前に見直したばかりだし……」
会社員の平野昭夫さん（51）は、ため息まじりにこう話す。一般的に、住宅ローンの借り換えでメリットが出るのは、金利差1％以上、返済期間10年以上、残高1千万円以上と言われている。
「返済期間と残高は当てはまるけれど、金利差は1％未満だから、効果は期待できそうにない」（平野さん）とも。
本当にそうなのか。
「今の住宅ローン金利は史上最低水準。5〜3年前に借り換えた人でも総返済額を減らすことができます」
家計の見直し相談センター代表の藤川太氏は、こうアドバイスする。
5年前（2010年6月）、3年前（12年6月）、現在（15年6月）の時点で、それぞれもっとも低金利の変動金利ローン（適用金利）を利用し、借入額3千万円、返済期間25年として藤川氏に試算してもらった。金利は5年前が年1.075％、3年前は年0.857％、現在は年0.539％で、計算しやすくするため、金利はずっと変動せず、ボーナス払いも併用しないものとしている。
「諸費用込みの総返済額は、5年前が3422万円（1万円以下は四捨五入）、3年前は3341万円、現在は3207万円と試算されます。5年前と今を比べると215万円、3年前と比べても134万円も総返済額を減らすことができる計算になります」（藤川氏）
要するに、［借り換え後の総返済額＋借り換えにかかる諸費用］が［現在の総返済額］より少なくなる人は、借り換えのメリットがあるのだ。総返済額の差額が借り換えの手数料より大きければ、メリットがあると言える。早い話が、残りの返済期間の長い人や、ローン残高の多い人ほどメリットがあるのだ。
藤川氏は「借り換えを考えているなら、迷っている余裕はない」とも言う。
「日本銀行は『無期限金融緩和』と言いますが、国債もETF（上場投資信託）やJ―REIT（上場不動産投資信託）も無尽蔵に買い入れられるわけではない。そう考えると、今の金利水準が今後何年も続くとは考えにくい。事実、ここへきて住宅金融支援機構の長期固定金利住宅ローン『フラット35』の金利が上昇しています」（同）
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