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森章（もり・あきら）●1936年生まれ。安田信託銀行（現・みずほ信託銀行）勤務を経て、1972年に森ビル入社。1993年から森ビル開発（現・森トラスト）社長
森トラスト社長｢五輪後に経済の"崖"が来る｣ 不動産業界の重鎮が見通す､5年後の日本
http://toyokeizai.net/articles/-/70570
2015年05月22日 梅咲 恵司 ：東洋経済 編集局記者
「東京オリンピックの後は、日本経済がひっくり返るぐらいの異変が起きるのではないか」――。
不動産大型売買の取引額が「ミニバブル」と言われた2007年の水準に近づくなど、足元は活況を呈する不動産市場。ただ、「この好況期はいつまで続かない」と警鐘を鳴らすのが、不動産大手・森トラストの森章社長だ。
独自の戦略眼を持つことで知られる森トラストは、昨年8月に推定1300億円で取得した「目黒雅叙園」を、わずか5カ月後の今年1月に、中国系政府ファンドに1430億円で売却し、短期間で首尾良く利ザヤを稼いだ。当初は「あまりにも高値で買った」（アナリスト）と批判していた業界関係者を黙らせた。
独自路線をひた走る不動産デベロッパーの経営トップは、不動産市場の“今”と“これから”をどう見ているのか。
■不動産価格は当面上がる
――不動産市場はオフィスビルの賃料が改善基調にあり、マンション価格も上昇しています。この好調はいつまで続くのでしょうか。
足元は非常にいい状況だ。都市開発の場合、オフィスビルもマンションも旧耐震基準の問題で建て替えなければいけない物件があるので、そういう側面からも底堅い実需がある。また、低金利や円安基調、それと相続税対策などを背景に、買い手の投資意欲も強い。不動産価格は当面上がっていくだろう。
オフィスビルなどの賃貸不動産については、賃料がやや改善している一方、物件価格も上昇しているので、キャップレート（還元利回り）が低くなっている。REIT（不動産投資信託）は簡単には買えない局面かもしれない。その反面、私募ファンドは買い意欲が旺盛だ。また、外国人投資家は円安基調ということもあり、日本の不動産に投資しやすい状況にある。
マンションも、これから1〜2年は徐々に価格が上がると見る。一方で、建築費が高いので、2016年あたりに完成してくる物件はコスト高が反映されることになる。竣工してまもない物件は価格がより高くなることが想定されるため、今年よりも前に竣工した新築の需要が増え、それにつれて中古物件の需要も増加するのではないか。
ホテルも訪日観光客が増えているので、稼働率が向上し、部屋代も上がっている。高級な部屋だと、前年よりも2割ぐらい上昇している。それでも、ニューヨークの同じランクのホテルを比べると、部屋代は円安を考慮に入れても、日本のほうがまだ安い。東京オリンピックの後も、ホテルについては需要が落ちないだろう。
■山の先には“崖”が来る？
――ホテルを別にすると、不動産の大型取引やマンション需要は、東京オリンピックが開催される2020年頃が1つの節目になる、ということでしょうか。
東京都心では東京オリンピックに向けて大規模再開発が続いている
オフィスビルやマンションは東京オリンピック後、難しい局面が来るのではないだろうか。私は「オリンピックの崖」と表現している。
50年前の東京オリンピックの後も日本経済が不景気に陥ったが、それでも当時は潜在成長率が10％程度あったため、徐々に活気を取り戻していった。一方、現在はそれほど成長率が高くないにもかかわらず、いっさいがっさいがオリンピックまでに構築される計画になっている。
オフィスビルは昨今の建築費高騰や労働力不足などによって建設工事が遅れぎみということもあり、東京オリンピックまでの短期間に竣工が集中する。地方創生などの政府施策も、オリンピックまでの期間に実施される見込み。オリンピック前に好景気の山、つまりその後の“崖”を築いているような感覚だ。
問題は、その後どうなるか、だろう。日本の潜在成長力が1％程度の状態であることを考えれば、需給バランスが崩れ、日本経済がひっくり返るぐらいの異変が起きるのではないか、と見る。50年前のオリンピック不況を経験していない方も多いだろうから、想定している以上に混乱が起きる可能性がある。
金利の動向にも注視が必要だろう。ここ数年は金利が低いので、不動産デベロッパーがビル新築や再開発事業を積極化していることは正しい行動だといえる。だが、このような積極投資は一方で、デベロッパーの借金が増えることも意味する。
東京オリンピックの後に不景気が来て、マイナス成長になって、国債価格が下がって金利が上昇する。となると、借金を抱えているデベロッパーはもちろんのこと、オリンピック景気で戦線を広げた日本企業全体に、ドスーンと不況の波が襲ってくることになりかねない。
■五輪後は供給過剰が問題になる懸念
森トラストが2008年に取得した虎ノ門パストラル跡地
――不動産業界は供給過剰問題に直面するのでしょうか。
オフィスビルは現在、好立地エリアでの供給が増加傾向にある。特に、都心3区（千代田、中央、港）に集中している。これらの地区で新築ビルが今後数年で大量に竣工するため、東京オリンピックの後に供給過剰問題が出てくる懸念は確かにある。
ただ、森トラストは周囲の需給バランスとは関係なく、開発事業に取り組んでいる。こだわっているのは「高付加価値」。災害に強く、省エネ性能に優れ、国際的なホテルを併設した、競争力の強い、最新性能のビルを建てることで差別化する、ということだ。オフィスビルの満床を急ぐことも基本的にはない。慌てないでテナントを集めるほうが、いい結果（高い賃料でテナントが集まる）になることもある。
――ミニバブル期に取得して“塩漬け”になっていた虎ノ門パストラルの跡地（港区）でも、再開発事業を計画しています。
編集部注：森トラストは2008年1月、不動産投資会社と共同でパストラルの土地と建物を2300億円で取得したものの、その後に不動産投資会社が債務超過に陥ったため、共有持分50％分を引き取り、単独所有していた。2011年3月期決算で巨額の土地評価損を計上した。
虎ノ門パストラルの跡地（虎ノ門トラストシティ ワールドゲート）は開発許可が下りて、建築が可能になり次第着工する予定で、2016年中になりそうだ。オフィスやホテル、サービスアパートメントなどで構成される高さ180メートルの高層ビルを建設する。2019年に竣工予定だが、東京オリンピックの前後を意識しているわけではない。
ほかにも、赤坂ツインタワー本館・東館や三田エリアの3棟の建て替えを計画している。ツインタワーは着工時期が決まっていないので、竣工は結果的にオリンピックの後になりそうだ。三田エリアの3棟については、ツインタワーより後になるので、これもオリンピック後の竣工になるだろう。
――ホテル事業の展開も加速しています。確かに、インバウンド（訪日外国人）需要が期待できそうですが、懸念材料はないのでしょうか。
2014年10月に箱根の温泉旅館「箱根強羅温泉 静峰閣 照本」の土地・建物を取得した。2種の温泉源泉があり、ポテンシャルの高い旅館だ。今後は、各部屋に露天風呂を備える高級宿泊施設に建て替える予定。外国人観光客の中期滞在需要に対応できるような旅館にしたい。
東南アジアや中国の観光客は「温泉」「富士山」「雪」が好きで、そのうち2つがそろっている箱根は外国人観光客の人気が高く、さらなる発展が期待できる。
奈良にも、4つ星ぐらいの国際級高級ホテルを建てる計画がある。奈良には良質のホテルが極端に少ない。また、奈良の歴史や仏教の歴史を知らないと、訪問しても面白くもなんともない。これが建物や庭などの観賞を楽しむ京都と違うところ。
そのため、高級ホテルを造り、欧米人や中国人の観光客に奈良の歴史や文化を啓蒙していこうと考えている。たとえば、シルクロードとのつながりがある唐招提寺の魅力を宣伝すれば、中国人の訪問も増えるだろう。
インバウンド需要は東京オリンピック後も、かなり増えていくと見ている。一方で、この業界も人手不足の問題が顕著になるのではないか。ホテルをマネジメントする人や、メンテナンス面を切り盛りする人など、多方面の専門家が求められるだろう。たとえば当社がマネジメント業に進出する可能性もあるし、その分野の会社を買収することも考えられる。
■日本は自らお客を断っている
――不動産業界を活性化するため、政府に求めることは何でしょうか。
東京オリンピックとは関係なく、短期的、中期的、長期的に、規制緩和や構造改革を実施しなければ、日本の財政が破綻しかねない。今後は少子高齢化がさらに進む。医療、農業、雇用といった分野で構造改革を行い、労働規制を含めた規制緩和をして、生産性を上げる必要がある。それによって、人とカネが世界から集まるようにしなければいけない。
ホテル業界も人手不足なので、お客さん（観光客）と一緒にホテルスタッフ（労働者）も来てもらわなければいけない。となると、就労ビザも在留期間5年ではなく、10年ぐらいに伸ばす必要がある。
法人税をさらに下げることも求められる。一般論としては、法人税は減らすほうが全体効率がよい。世界から企業や人が集まり、仕事が増え、企業の利益が上がるから、配当や株も上昇する。その結果、税収が上がる。法人税が高い現在の日本は、自分たちでお客さんを断っているのかもしれない。潜在成長力を押し上げなければいけない。
（撮影：今井康一）
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