都心ワンルームマンション投資　多くのプロが中古物件に注目
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150411-00000008-pseven-bus_all
NEWS ポストセブン 4月11日(土)7時6分配信

　アベノミクスによって株価および地価は上昇し、それにともない、マンションの値上がりも顕著となってきた。マンション投資のコンサルティングを手がけるサークフルエステートの古川國博氏は、マンション投資なら都心部の単身者向けワンルームマンションが有利だと指摘する。空室になりにくく、資産価値も下がらないからだという。では、具体的にどのような物件に投資すべきか、古川氏が解説する。

　＊　＊　＊
　私は、中古に注目すべきと考えています。新築物件の価格上昇によって、中古のワンルームマンションの価格も上昇しつつありますが、まだ、築年数がそれほど古くなく、値ごろ感のある中古物件は都心部には存在しています。

　実は、他の“プロ”たちも”すでに中古ワンルームに注目しています。例えば、J-REITと呼ばれる不動産投資信託です。J-REITは、数多くの投資家から集めた資金で不動産投資を行ない、利益を投資家に還元するファンドですが、マンション投資を専門とするJ-REITが保有している物件は、23区内のワンルームマンションが圧倒的に多く、その内訳を見ると中古の物件が多くを占めているのです。

　また、J-REITではありませんが、世界的に有名な米ブラックストーンという不動産系のファンドが、昨年11月に、200棟の賃貸マンションを1900億円超で購入しました。全部で約1万戸、1個あたりの平均価格は約1900万円になります。中古のワンルームが多くを占めていることは、想像に難くありません。こうした、プロのファンドマネージャーが、都心部の中古ワンルームマンションの購入に動いているのです。

　都心エリアでリーズナブルな価格の中古ワンルームを探すことは、容易ではありません。サラリーマンやOLの方で、これからマンション投資をしようと考えている人であれば、まず、専門家のアドバイスを聞くべきでしょう。したがって、まずは、信頼できる専門家を探すことが大事になります。

　マンションの仲介業者の一部には、高利回りという理由で、地方都市や都心部郊外の物件を薦めてくるところも少なくありません。そうした物件の中には、値下がりした結果、高利回りとなっているケースがほとんどです。また、残念ながら、売れ残った在庫物件を投資用として薦めてくることがあります。くれぐれも専門家選びは慎重にすべきでしょう。

※マネーポスト2015年春号

コメント
01. 2015年4月11日 09:39:31 : CqGAaKAzGs 私が大都市通勤者なら、基本は郊外や大都市と地方の中間あたりに戸建てを持って、別荘としてもしどうしても大都市に住居を持たねばならないとしたら、ワンルームよりも1Ｋとか１ＤＫとかのコンパクトマンションですね。 両者とも中古なら２戸合計で1000〜1500万円でも可能なケースもある。目利きは自分の能力次第。 コンパクトマンションは通勤がしんどいときや子供の大学通学用や子供の新婚生活で子供ができる前まで用、戸建ては妻子の生活用と数日に一度帰るのに使うとか大災害時の避難用、リタイア後の余生用。 戸建てなら自分でかなり修理もできるケースは多いし、日曜大工は気力体力の維持になる。 マンションは狭いが故に安いなら、突発の修繕費とかも安いケースは多いが、これはよく見極めないといけない。 後で多額の修繕費負担になるとか、スラム化などのリスクは避ける事。 戸建ては自然災害のリスクやエリアの空洞化などに注意。
02. 2015年4月11日 09:56:40 : sRyOlHh9Us 戸建ての固定資産税は経年で下がるが、マンションは下がらないと聞いた。 新規販売価格よりも大幅に下がった中古価格で購入した場合の固定資産税はどうなるのだろうか。 国交省が空家対策を検討しているが、不動産業界としても都心の一部を除いて不動産市場が低迷しているので、物件が豊富な中古の流通を促進したいだろうな。 新築による経済効果は大きいので国も減税策をとっているが、中古の流通はあまり経済効果がないので国も本腰を入れると思わない。 しかし、このままだと空家だらけになって国が疲弊するので、何かはするはず。 良い案を思いついた人にとっては大きな商機になる。
03. 2015年4月11日 10:33:39 : CqGAaKAzGs 01です。 02さんのコメントもありましたので追記します。 まあ基本的に「狭い住宅に人を多く押し込めた方が税収は上がる」と言う発想の住宅政策が空洞化の今の日本でも続いている、と言うのがそもそもにミスマッチ。 これが更に人口減少に歯止めをかからなくしてる。 述べ床面積だけでなく、建築面積も同じ。 都市部とかの一部だけに新しい多層マンションを新築すれば、そこへヒトも経済も資産も吸い取られて、それ以外の多くの土地建物は「ストロー作用」で空洞化する。 パイが縮小しているならそれに見合った政策をとるべきなのに、パイが拡大していた高度経済成長の頃の前提で、「本来あるべきものとは真逆の政策」がとられ続けているように見えます。 水槽の水が満杯になってるのに更に蛇口を開けて水を溢れさせているのに同じ。 だから溢れた水は空家となり、地方の多くの土地は空洞化。 にもかかわらず一人当たりの住居面積は狭くしないと税負担や維持費負担は多額なので少子化になる。（水槽えば一匹当たりに割り当てられた空間が狭いので金魚は広い場合よりも増えない）。
04. 2015年4月11日 11:05:24 : sn1I8eOXZM >>3のコメントは以前にも拝見しましたが傾聴に値すると思います。 福田内閣のときに手をつけようとしていた記憶が（3世代で使える住宅云々、中古市場創設の契機等々で）。

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