都心の不動産はバブル状態　（写真と本文は関係ありません）

東京の不動産市場は「バブル」　アジア資本が狙い撃ち　
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150208/ecn1502080830002-n1.htm
2015.02.08　本当は教えたくないマンション業界の秘密　榊淳司

　香港のテレビ局が私のところに取材にきた。

　「日本の不動産価格は今後どうなりますか」

　そういうことを聞きたかったようだ。

　いま外国人が日本の不動産を購入する動きが目立っている。東京都心で販売中の某タワーマンションのモデルルームでは、中国語が飛び交っているそうだ。

　円はドルに対して、この２年余りで３分の２に下がった。ドル建てで考えれば日本の不動産は３年前の３分の２の価格で買える。

　さらに日本では不動産の完全な私有権が認められ、法律によって保護されている。外国人の不動産所有についてもほとんど制限がない。

　他のアジア諸国では、そもそも完全な所有権を認めていないところが多い。そこを考えても、日本の不動産は東アジアの人々にとって魅力的に見えるのだろう。

　しかし、いまの都心の不動産市場はバブルである。マンションで言えば、新築も中古もこの半年で急速に値上がりした。

　何をもって「バブル」と呼ぶのかはっきりさせておこう。私の基準は、投資利回りである。賃貸で回した場合、１年間で得られる収益が、物件価格の何パーセントになるのか、ということ。

　３％を切ればバブルだと思う。今の東京都心で販売されている大半の新築マンションは、この基準を下回っているはずだ。だからバブル価格。

　逆に、これが８％を上回れば割安水準にあると考えていい。５％くらいが適正ではなかろうか。

　地方へ行けば投資利回りが１０％以上の「割安物件」がゴロゴロしている。しかし、想定される賃料で借りてくれる人がいるのかどうかが怪しい。また、現在の賃借人が退去したら次が見つからないということも十分にあり得る。

　日本以外の東アジアでも、多くが３％未満のバブル状態にある。だから、少し前まで３から５％で回っていた都心の不動産を東アジア系の外国人がどんどん買っていた。

　ただし、東京の不動産は未来が明るくない。私は香港のテレビにこう答えた。

　「経済成長しない国の不動産価格は上がりません。日本はこの２４年間ほとんど経済成長をしていません。これからもしないでしょう。経済成長せず、人口が減っている日本の不動産は、価値が下がるだけです」

　彼らはビックリしていた。アジアの国々は、ほとんどが経済成長している。だから「不動産価格は上がる」というのが常識。日本だけが例外なのだ。

　例えば、私が紹介しているバリ島の不動産。そもそもインドネシアの経済成長は目覚ましい。しかもバリ島への観光客は年々増えている。

　だからバリ島の不動産は常に値上がりしている。５年前の１０倍というケースもザラ。それでも、投資利回りは１５％程度の物件が多い。したがって、今の価格もバブルとは言い切れない。

　経済成長の違いが、不動産価格を左右するのだ。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。

コメント

01. 2015年2月09日 23:05:23 : jXbiWWJBCA 買収から半年、「目黒雅叙園」米ファンドに転売 読売新聞 2月9日(月)21時12分配信 　不動産開発の森トラストは９日、東京都目黒区のホテル「目黒雅叙園」など一帯の土地と建物を米不動産投資ファンドの「ラサール　インベストメント　マネージメント」グループに１月３０日付で売却したと発表した。 　金額は非公表。 　森トラストは昨年８月、同じ土地と建物を米投資ファンドのローンスターグループから買収（金額は非公表）したが、半年足らずで転売した。 　都心の目黒駅近くに立地し、土地は約３万７０００平方メートル、建物は５棟で延べ床面積約１５万６０００平方メートル。オフィスビル「アルコタワーアネックス」や商業施設「アルコスクエア」が含まれる。ラサールグループは当面、ホテルなどの運営を現状のまま続ける方針。 最終更新:2月9日(月)21時12分読売新聞 森トラスト：雅叙園を半年足らずで米ラサールに売却、投資回収で (2) Bloomberg 2月9日(月)17時44分配信 　　（ブルームバーグ）：森トラストは、昨年８月に取得したばかりの目黒雅叙園の土地・建物を、米不動産投資顧問会社ラサール・インベストメント・マネージメントと政府系ファンド（ＳＷＦ）による共同の特別目的会社（ＳＰＣ）に売却した。森トラストとラサールの両社が９日、発表した。 両社は取引価格を明らかにしていないが、森トラストの吉田武副社長はブルームバーグ・ニュースの電話取材に対して、「取得価格を上回る水準で売却した」と述べた。広報担当は「投資回収が目的」と話している。 森トラストの発表文によると、売却したのは１月30日付で、土地面積は３万7301平方メートル。建物は雅叙園のほか、アルコタワーなどのオフィス、店舗など。ラサールの分析によると、有力なテナント企業や店舗が入居しており、稼働率は99.7％。 ラサールの日本法人であるラサール不動産投資顧問の執行役員、奥村邦彦氏は声明で、「投資家の東京に対する投資意欲は引き続き旺盛であり、優良なオフィス物件の取得は困難を極めている」として、雅叙園の取得を「大変うれしく思う」と歓迎した。ラサールは購入に関与したＳＷＦが、どの国のファンドかは明らかにしていない。 雅叙園をめぐっては、シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）が昨年、取得交渉を進めていたが、断念し、その後森トラストが同年８月、米ファンドのローンスターから取得した。関係者によると、森トラストの取得金額は1300億円程度。 記事についての記者への問い合わせ先：東京 桑子かつ代 ,kkuwako@bloomberg.net 記事についてのエディターへの問い合わせ先： Andreea Papuc 持田譲二, 宮沢祐介 ,apapuc1@bloomberg.net 【関連記事】 ドイツ、14年経常黒字は過去最大-不均衡是正求め世界が圧力も 日本人の男性サーファー、サメに襲われ死亡−豪ＮＳＷ州 高級ボルドーワイン、05年産値上がり−評価高く割安との見方 森本氏:消費者マインドの悪化に「影響あった」−10月追加緩和 シェブロン系列企業、ワフラ油田での原油生産量が減少-関係者 最終更新:2月9日(月)17時44分Bloomberg http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150209-00000040-bloom_st-bus_all

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