首都圏の超激安2LDKマンション、こんなにオトク？購入は100万台、賃貸は月3万台…
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150204-00010000-bjournal-bus_all
Business Journal 2月4日(水)6時0分配信

　1月8日付当サイト記事『100万円台でマンションが買える？すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに』で、首都圏でも激安価格で売りに出されている中古マンションが増えていると紹介した。同記事で激安マンションの一例として紹介したのが、千葉県内にある築40年超の2LDK公団マンションである。価格は120万円で、住宅ローン支払い例として「月々3543円」とチラシに記載されているのを見て、「携帯電話の料金よりも安い」と驚かれた人も多いことだろう。しかし、一方で、「築40年の古いマンションを買うなんてとんでもない」と思われた人もいるに違いない。

　そこで今回は、このような公団マンションを購入することがオトクなのかどうか、ポイントを絞って検証してみたい。

　まず立地を見てみると、東京都心までのアクセスが最寄り駅から快速で約1時間と決して悪くはないものの、その最寄り駅まで「バス7分」という点が少し気になる。近辺に商業施設があるかなどの利便性や、行政サービスの質が確保されているか、確認すべき項目はいくつかある。

　しかし、なんといっても築40年超というヴィンテージ物件であることから、最大の不安要素は耐震性だろう。目安といわれる1981年の耐震基準すらクリアしていない可能性がある。ひとたび大きな地震が起きれば、建物全体に大きな損傷を受けたり、場合によっては倒壊するリスクすらはらんでいる。加えてエレベータのない5階建ての5階となれば、毎日足腰のトレーニングをする覚悟でもなければ容易には購入を決断できないだろう。

　同じ団地内でも1〜3階までは、400〜500万円で売り出されている物件が多いのに対して、4階以上の物件は、だいたい200〜300万円で売り出されているのが現状だ。そうした中で早期に売却したければ、さらに安くする必要があり、その結果100万円台という激安価格になってしまったとみられる。

●公団のデメリット

　では、それらデメリットをひとつずつ検証してみよう。

　千葉県のどこか辺鄙な町の物件ではないかと思われたかもしれないが、この物件の所在地は千葉市内だ。人口96万人を誇る千葉市は、県庁所在地で政令指定都市でもある。そのうえ、物件は総戸数5500戸を超える全国でも有数のマンモス団地内にある。団地は今後急速に住民の高齢化が進んでいく恐れはあるものの、今のところ団地内の商店街は存続しており、周辺地域には大型ショッピングセンターがいくつもある。

　次に、建物の古さだ。耐震基準を満たしていないために、大地震に耐え得るのかというのが最大の不安要素だが、その点は意外にも問題にはならないだろう。

　なぜなら、2011年の東日本大震災の際、都市再生機構（UR）が開発した団地に関して、耐震基準を満たしている鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）ラーメン構造の高層棟の一部に被害が出た一方、古い低層の鉄筋コンクリート（RC）構造の建物には、ほとんど被害はなかったという報告があるからである（「2011年東北地方太平洋沖地震によるUR賃貸住宅の構造被害と今後の知見」より）。

　もちろん、個別に手抜き工事のリスクが潜んでいるかもしれず、さらに大きな地震が来れば倒壊する恐れがないとはいえないが、それはどのような建物でもいえることであり、さらにコストを極限まで切りつめて建築された民間アパートなどは、もっと危険だ。

　エレベータがない5階という点についても、少し高台に建っている2〜3階のアパートと同じと考えれば、見方は大きく違ってくる。もちろん、高齢になると体力的に厳しいには違いないが、最近はネットスーパー等、都市部には玄関前まで宅配してくれるサービスが目白押しのため、それらを活用すれば思ったほどの不便はないかもしれない。

　しかし、そうはいっても築40年が経過しているので、今後は修繕積立金が極端に高くなったり、それがために空き家だらけになって団地全体がスラム化していく不安は残る。実際に近い将来そうなる可能性は、決して低くない。

　老朽化したマンションを建て替えようとしても、住民の5分の4以上の同意が必要なため、一筋縄ではいかないとよく言われる。ただ、それでも建ぺい率・容積率ともに目いっぱいに建てている民間の高層マンションに比べるとマシだろう。公団が高度成長期に建設した低層団地は土地の持ち分が比較的多いため、いざとなれば持ち分を開発業者に売却して出ていくこともできる。あるいは取り壊し費用と相殺することも可能だ。リフォーム費用も含めて総額200万円前後で買える物件であれば、もし最悪買い手がつかないような事態になったとしても、車一台乗り潰したと思えば、あきらめがつく範囲内ではないか。

　以上のように、諸々のデメリットを考慮しても100万円台という価格は十分に安いといえるのではないだろうか。

●賃貸との比較

　さて最後に、この物件を人に貸した場合、いくらの家賃を取れるか計算してみる。キャピタルゲインが期待できない時代の資産価値は、投資物件としての収益性が重視されるわけだが、この点こそがこの物件の最大のアキレス腱なのだ。

　実は同じ団地内に、ほぼ同じ向き・間取りのUR賃貸物件が多数散在しており、その最安家賃は、なんと4万円なのである。UR物件ゆえに、初期費用は敷金のみ。礼金、更新料、仲介手数料、保証料すべてなしの上、該当物件には1カ月のフリーレントまでついている。

　首都圏でもいち早く人口減少が始まった千葉県では、賃貸住宅オーナー間の激しい価格競争がすでに始まっていて、千葉市内の60平米超のファミリー向けマンションの最安家賃が4万円台に突入するという異常事態が起きているのだ。

　かつて殿様商売だったUR賃貸が、いまやそうした激しい競争に打ち勝つべく対策を講じているため、驚くべき家賃を実現させている。

　例えば、29歳以下の人が名義人の場合、家賃が最大で1万円引きになる「U29割。」（ただし更新なしの定期借家3年契約）や、子育て世帯には最大6年間にわたって家賃を2割減額してくれる「子育て割。」など、携帯電話と見間違うような割引プランが用意されている。

実際に「U29割。」が適用されると、千葉市内の45平米3Kで5階の同種物件が家賃共益費込みで3万6400円まで下がる。「子育て割。」が適用された場合も、団地内同種物件で、共益費込みで3万5900円までダウンする。

　マンションを購入した場合、管理費と修繕積立金を毎月2万円程度、固定資産税を年間5万円前後負担しなければならない。そうであれば、3万円台で同条件の部屋を借りたほうがオトクなのは、もはやあらためて言うまでもない。年間10万円程度の収益を得るために、200万円近くも元本保証が一切ないところに投資するのは、到底割に合わない。

　というわけで、この損得対決、賃貸の圧勝というのが結論である。

　賃貸住宅の「激安台風」は、まだ首都ドーナッツ圏の外周付近で発生したばかりだが、今後は、勢力を維持したまま、都心部のドーナッツ中心へと少しずつ接近して猛威を振るうことが予想される。大家も店子も、その時のために今から備えておくべきだろう。

日向咲嗣／フリーライター

コメント
01. 2015年2月04日 11:16:04 : b5JdkWvGxs 苗場スキー場の元高級リゾートマンションが遂に10万円になった _ 熱海の温泉 ・http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/565.html 熱海青翠 _ 中国人に乗っ取られた訳有り(?)高級リゾートマンション 熱海パサニアクラブ _ 熱海を代表する｢神｣的マンションと言われた元億ションが700万円になるまで ・http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/571.html
02. 2015年2月04日 13:02:32 : khMxlLDWpY 苗場とか、10万で買えるんだね。 スキーが好きな人には、たまらないかも。。 http://www.mansion-price.net/
03. 2015年2月04日 18:15:08 : OL3Kz2z7Hw まあ公団、今のＵＲって、賃料の高い住宅を賃貸している場合は民業圧迫ではないが、安いものを提供している場合は民業圧迫ですね。 別にＵＲ職員をリストラしろとかは言いません。今の収入でも良いですが、人口減、少子高齢化の今はもっと業態を変えないと。
04. 2015年2月04日 21:15:45 : b5JdkWvGxs 民間住宅は連帯保証人がいないと借りられないから、失業中だと門前払いになるんだよ。 ＵＲは連帯保証人が不要なのが画期的 この現代に失業者や何か事情が有る人を受け入れてくれるのは UR だけ
05. 2015年2月05日 12:43:22 : nJF6kGWndY 今後、さらに2極化していくのだろうな http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20150203/277081/?ST=print マイホームの夢、かなえません 顧客の言うことを聞かない工務店 2015年2月4日（水）　 吉野　次郎 長崎の工務店、小川の家の小川勇人社長 　経営理念に、「顧客志向」や「顧客第一主義」を挙げる会社は無数に存在する。だが、その徹底ぶりとなると、先頃取材した小川の家に並ぶ会社は少ない。 　小川の家は、長崎市内に事務所を構える工務店だ。従業員数5人と、規模は小さい。ただ、少しずつではあるが、全国的にその存在を知る人が増えている。3年ほど前からは、損益分岐点の年間4〜5軒を超えて、年間10軒前後を安定的に受注できるようになった。 　人づてに評判を聞きつけ、昨年暮れに東京の編集部から、小川勇人社長のいる長崎に向かった。「施工主が描くマイホームの夢は、かなえない」と言う小川社長から、詳しく話を聞くことにした。 「ひきこもりの原因は間取りにあり」 　小川社長はかつて、父親の経営する小川工務店で働いていた。熊本大学を卒業後、準大手ゼネコンで1年間勤務した後、1997年から家業を手伝うようになった。 　当時、小川工務店は自社で分譲地を造成したものの、不景気で思うように住宅を販売できない時期が続いていた。購入希望者が見学に来るが、その大半は契約しなかった。 　「やっぱり家はいらない」と言われ続ける中で、小川社長は「家は何のために存在するのだろうか」などと自問するようになった。 　「子育て世代」の間で、新築住宅の需要が高いことから、小川社長は「家とは子供を育てる器だ」と考えるようになる。しかし、世の中で販売されている住宅の多くは、子育てに向いていないと思わざるを得なかった。小川工務店が手掛ける住宅も例外ではなかった。 　大半の施工主が求めるのは、部屋数が多くて、安い住宅だ。だが、小川社長は「部屋数を多くすると、子育てに支障を来す」と考えていた。個室があれば、確かにプライバシーは守られる半面、親子の対話は失われる。そして子供がひきこもってしまったり、キレやすくなったりするというのが、小川社長の持論だ。 　それでも施工主は、「部屋数の多い住宅を、安く建ててほしい」と要求してくる。受注を勝ち取るには、安い建材を使って、価格を抑えるしかない。だがそうした建材は、目の痛みや湿疹、呼吸器疾患といった、シックハウス症候群の原因となる化学物質を含んでいるものが多い。 　小川社長は「子供がすくすくと育ち、健康的に暮らせる住宅を建てませんか」と提案したが、「あなたのこだわりはどうでもいいから」と言い返された。仕方なく我慢しながら、意に反する住宅を建てた。そうしなければ、発注してもらえなかったからだ。 健康的な家を手頃な価格で 　だが2002年に吹っ切れた。「もうこんな住宅は建てたくない」という思いが臨界点に達し、それからは信念にのっとった住宅しか建てなくなる。 　それは間仕切りが少なく、開放的な住宅だ。親子の対話が自然と促される。個室には扉がなく、子供が自室にひきこもろうにも、物理的に難しい環境を作り出した。 扉のない個室の出入口に立つ小川社長。扉は後から取り付けることも可能 　構造を単純化したことで、住宅価格も下げられた。それまではシックハウスの心配がない住宅を建てようとすると、価格が高くならざるを得なかった。シックハウスの原因物質を含まない自然素材は、単価が高いからだ。 　ところが構造を単純化したことで、より少ない建材で家を建てられるようになり、手頃な価格で健康的な家を提供できるようになった。 　当初はなかなか施工主の理解を得られなかった。2007年には小川工務店から独立、小川の家を設立して社長に就任しても、状況は変わらなかった。それでも信念を曲げずに営業を続けた結果、口コミで評判が少しずつ広がり、3年ほど前から黒字基調となった。 高級車を売却させ、保険を解約させる 　一般的に施工主は、複数の工務店に間取りと見積もりを出させて、それぞれを比較する。だが小川の家では、「とりあえず間取りと、見積もりを提示して」という要望には応えない。 　小川の家では、まず「家づくり診断」からスタートする。なぜ家を建てるのか、現在の住まいに対する不満などを詳しく聞き取り、小川の家のコンセプトを理解しているか確認する。 　同時に施工主の家計をチェックする。世帯収入はどれくらいか、自動車ローンや健康保険の支払いはどれくらいかを聞いていく。 　年収より多い自動車ローンに追われていれば、軽自動車への買い替えを促す。保険料の支払いが過度に多ければ、保険契約の整理を勧める。出費の無駄を取り払った上で、無理なく支払っていける住宅ローンの水準を決める。 　その範囲に収まるような土地を探し、建物の予算を決め、最後に間取りを提示する。つい広い家を、地価の高い土地に建ててしまい、身の丈を超える住宅ローンの返済に追われるといった事態を防ぐためだ。 　施工主の求める「夢のマイホーム」をかなえる方が楽だろう。住みたい土地に、部屋数の多い間取りの家を建てれば済む。しかし、その結果、住宅ローンに追われ、シックハウスに悩み、子供がひきこもったり、非行に走ったりする家が建つ恐れがある。だから、小川の家では顧客の「夢」はかなえない。 自然素材をふんだんに使った開放的なキッチン 実姉が自宅に乗り込み、引っ越し荷物を捨てさせる 　小川の家で設計を担当するのは、建築家で小川社長の実姉である夏井千春氏だ。夏井氏は、新居に引っ越す前に、施工主がそれまで住んでいた自宅を訪ねる。そして、引っ越し荷物が多いことが分かると、片っぱしから捨てさせる。すっきりした状態で、新生活を始められるようにするためだ。 　小川社長は、「私たちは住宅を売っているのではなく、心豊かで健康的な暮らしを売っている」と強調する。 　世の中には「顧客志向」を掲げる企業はたくさんある。しかし、顧客の要求にただ応じるだけでは、「本当の顧客志向」にはならない。これが小川社長の得た結論である。 　日経ビジネス2月9日号の特集では、小川の家をはじめ、社会的に存在意義の高い「善い会社」を集めて紹介する。併せてご覧いただければ幸いだ。 このコラムについて 記者の眼 日経ビジネスに在籍する30人以上の記者が、日々の取材で得た情報を基に、独自の視点で執筆するコラムです。原則平日毎日の公開になります。

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