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怖すぎるマンション購入の話 発生し続けるコストや手間、失敗するエリア選びの罠
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150202-00010004-bjournal-bus_all
Business Journal 2月2日(月)6時0分配信
マンション購入検討者にとって衝撃的な本が1月に出版された。それが『住宅情報誌が書かない コワ〜い不動産の話』（別冊宝島取材班／宝島社）だ。
同書によれば、東京オリンピックが開催される2020年まで、新築住宅に関する欠陥や品質の低下などのトラブルリスクが高まっていくという。20年以降は、人口減少による地価の下落リスクが高まる。つまり、待てば待つほど価格が下がりやすくなるということだ。ただし、地価が上がる人気エリアもあり、ますます選別する目が問われてくる。
●都心部はマンションエリア、郊外は戸建てエリアに
まず、不動産市場は中心地と郊外・地方都市に、大きく二分されていく。
『4つの需要層が狙う「トウキョウ」のそれぞれのマンション事情』の項では、タワーマンションが建つような大都市の中の人気エリアを「トウキョウ」として、今後もマンション需要が見込まれるとする（なお、この「トウキョウ」は京都、福岡といった地方都市にもある）。この「トウキョウ」には「相続税対策」「資産価値を重視した実需組」「国内投資家」「海外投資家」といった不動産市場の大きな役割を担っている4つの需要層からのおカネが流れ込む。このため、価格が下がりづらい。
地価が高いために戸建住宅は見込めず、マンション向けのエリアとなる。新築マンションは一般的な年収層では手が届かず、中古マンションをリフォームして売買・居住することになる。
一方、「トウキョウ」以外の郊外・地方都市は需要が少なく、地価がなだらかに下がっていく。このため、戸建住宅でも十分に手が届く価格帯になっていく。つまり、中古マンションよりも戸建住宅という選択になってくるのだ。もし、2500万円で戸建住宅とマンションのどちらも購入を検討できるとしたら、多くの場合、戸建住宅になるはずだ。ここで、中古マンションを買うと、資産価値が大きく減るリスク、買い手がつかなくなるリスクなどを肝に銘じなければならない。
たとえ100万円台で買えたとしても、マンションはただ所有しているだけで管理費、修繕積立金、固定資産税などのコストがかかる。さらに、マンションの管理組合の役員なども引き受けざるを得なくなる。
『実録 理事長はOL 脱退宣言する高齢者』の項では、「お一人様老後ライフ」のためにと住宅ローンを組んで中古マンションを購入した30代OLが管理組合の理事長を押し付けられ、週末はマンション居住者への管理費・修繕積立金の督促に時間を割かなければならなくなるコワ〜い話を紹介している。次の成り手がいないために、延々と理事長をやらされるのだ。
要するにポイントは、これからはエリアによって、都心部の中古マンションか郊外の新築戸建住宅かに分かれるということだ。
●将来の地価予想
では、エリアをどうやって見極めるか。同書ではポイントとなるデータを紹介している。その中から、今回は不動産専門のデータバンク・東京カンテイの築10年中古マンション駅別「リセールバリュー（再販価格）」を一部、ご紹介したい。
リセールバリューとは、当時の新築マンション価格とそのときどきの築10年の中古マンション価格を比較した指標で、100を上回れば、築10年の中古を売った場合に10年前の新築価格を上回り、売却差益が出ることになる。100を下回れば、築10年の中古を売った場合に10年前の新築価格を下回り、売却差損が出ることになる。通常は、中古になれば、中古価格となるために下落し、リセールバリューは100を下回ることが多い。ただし、資産価値が高まれば、中古価格であっても、新築価格を上回り、リセールバリューは100を上回るのだ。
なぜ、築10年の中古かといえば、10年たてばそれぞれのマンションの魅力よりも、そのエリア本来の力が見えてくるからだ。
例えば、2014年のリセールバリューが「133.6」と高い値を示すのは、東日本旅客鉄道（JR東日本）山手線の「品川駅」だ。中古でも売却差益が出る可能性が高い（もちろん、個別物件の事情によるので断定はできない）。なお、2年前の12年のリセールバリューは「88.5」で売却差損が出かねなかったが、駅周辺再開発とリニア中央新幹線の具体化で、エリアの魅力が高まっている。総じて、リセールバリューが100を上回るのは、東京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）と、その他人気エリア（JR中央線・吉祥寺駅など）になる。
一方で、14年のリセールバリューが「82.8」と低くなっているのは、JR総武線の「幕張本郷駅」だ。12年のリセールバリュー「95.9」から「13.7％減」となっている。マンション乱立のうえ、東日本大震災時には液状化現象に見舞われた物件もあり、不動産関係者の間でも今後を懸念しているエリアだ。不動産選びの参考にしていただきたい。
なお、現在、筆者は都心部の賃貸マンション住まいである。20年以降の地価下落と直下型大震災のリスクが大きいと考え、中古分譲から引っ越してきた。この生活になって気がついたのは、行き帰りに電車に乗らなくていいというのが、最もストレスフリーだということだ。終電も気にせず働ける……それがいいことなのかはさておき。
松井克明／CFP
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