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マンション価格高止まりに見る今後の市場動向（写真＝PIXTA）
マンション価格高止まりに見る今後の市場動向
http://newsbiz.yahoo.co.jp/detail?a=20151128-00000007-zuuonline-nb
ZUU online 2015/11/28 20:10
東日本大震災以降上昇し続けてきたマンション価格に、ここのところ異変が起きている。一部で価格の高止まりが見えてきたためだ。例年8月は夏場ということもあり供給は少なくなるが、今年の9月の首都圏における新築マンションの供給戸数は2430万戸と対前年比約27％減少し、8月の供給戸数よりも下回った。
また、売れ行きの好不調のバロメーターともいえる初月契約率が9月にあっては約66％と、好調の目安となる70％を大きく下回った。これら供給の減少は当然ながら価格の先行き不透明感を反映しているものであり、各デベロッパーが供給の様子をうかがいながら調整を行っているとも読み取れる。
そして、ここにきての横浜における分譲マンションの杭施工不良による建物傾き問題。施工時における改ざんが発覚し、担当施工会社の一部の現場責任者の問題だけではなくなるなど、今後更なる問題発覚の恐れ、そして信用不安の拡大も懸念されており、マンションの販売動向に悪影響が出ることは避けられない。
そもそも、これまでのマンション価格の高騰に代表される特に都市部における不動産価格の上昇には大きく4つの要因があったと考えられる。
■不動産価格上昇4つの要因
1番目が高齢社会における都心回帰による一極集中という現象。ダウンサイジングという、広くて手間のかかる住宅を処分し、アクセスの良い都市部へ引っ越すという「広さ」→「コンパクト化」、「自然」→「利便性」といった流れだ。もちろんこれにより地方における空き家が増える問題も関わっている。
平成25年に行われた「住宅・土地統計調査」では全国の空き家率は13.5％に上り、今後減ることはなく、2033年には空き家率が30％を超えるといった試算も出ている。（株式会社野村総合研究所調べ）「地方創生」という国の取組みとの整合性には課題もあるだろう。
そして2番目にはアベノミクス効果による住宅購入環境の改善が挙げられる。依然続く低金利と住宅ローン減税の拡充、住宅取得資金の贈与税の非課税枠等による手厚い住宅購入支援施策の下、先行き見通しの明るさと一部賃金上昇が相まって活況を呈してきた。
3番目には、相続増税による節税対策だ。平成27年1月1日より相続税率が最高55％へと増税されたと共に基礎控除額が縮小された。簡単にいえば昨年の6割になったのだ。
これまでは、5000万円＋想定相続人数×1000万円だったものが、3000万円＋法廷相続人数×600万円となり、例えば夫が亡くなり妻と子2人が相続した場合には、単純に計算するとこれまでは8000万円までは対象にならなかったものが、今年からは4800万円以上で対象に成り得るということになる。
国税庁が発表する数字では、これまで実際に相続税を払った人の割合は、全国で4.2％程度。一番率の高い東京国税局管轄内も7％ほどだった。しかし、今後はこの率が1.5倍になると予想され、また相続税を支払う必要はないとしても、そのために特例の申告などを税務署にて行う必要のある人が、首都圏では5割にもなる可能性があるという。
■相続税対策を名目とした「タワーマンション購入」も要因
ここに目を付け様々な営業攻勢をかけられてアパートの新築や自宅の建て替え、あるいは買い替え等によって相続税対策を行う人も相当数出てきた。「相続対策」をうたったセミナーはどこも盛況で、専門家から見るととても危険な不動産投資を行う人も多いのが事実。また、相続税対策を名目に「タワーマンション購入」を勧める者もいる。
この「タワーマンション購入」による節税だが、簡単にいえば眺望の良い上階の部屋ほど価格が高いという「タワーマンション」の特性を活かしたもので、こういう物件は当然ながら眺望・ロケーションの良い部屋ほど価格が高くイメージ的には億ションである。
一方「タワーマンション」でありながら低層階にはそれほどの価格がつかない。しかし、これら上階の部屋と低層階の部屋も広さが同じであれば税務上の評価額も同じ。土地の持分割合はそれぞれ部屋の広さで按分され、建物も同じ鉄骨鉄筋コンクリートであれば広さ×単価として計算される。同じ70m2の部屋であっても低層階が5000万円で取引され、上階が1億円であるというケースは良くあることだ。相続税の計算をする場合に土地は「路線価」を用いて計算し、建物は「固定資産税評価額」を用いて計算されるが、これらの評価額は売買される金額よりもずっと安くなっている（例えば「路線価」は「公示地価」の8割程度）。
従って、購入金額が1億円であっても評価額は4000万円程度になるというもの。1億円の現金を相続すれば、そのまま1億円が相続財産としてなるものが、4000万円程度に軽減され、その後売却すればその差額分だけ得をすることになる。
しかし、先日とうとう国税庁が全国の国税局に厳格にチェックするよう指示を出した。つまり「著しく不当」なケースは個別に評価し直すということだ。これにより、今後は短期的な転売は指摘されるなど注意が必要になってくるだろう。
そして4番目が海外投資家による資金流入。元々、ニューヨークやロンドンに比べてまだ価格的な魅力があるといわれていた日本市場であるが、東京オリンピックの決定もあり今後しばらく不動産市場が好況となる見通しとなったことにより中期的な安定マーケットとしての投資対象と見られている。そして、さらに投資マネーを呼び込んだのが円安だ。
2012年の1ドル80円と比較すれば、現在の120円は約1.5倍。海外の投資家から見ると3年前に比べ3割以上割安での不動産購入ができるということになるため、投資利回りが仮に低くても所有すること自体に大きな意味を持つといっても過言ではない。
■どうなるマンション市場？ 中古市場拡大へ
ここまで取り上げたマンション価格の上昇原因そして、高止まりを通して今後どのように市場は変化していくのか？ピークを迎え下落に向かうのか？それとも東京オリンピックまで続くのか？一つ言えることは過剰な不動産投資による過熱とは違い、そう大きな下落局面は考えづらいということ。
現実、一時問題となった材料費高騰もひと段落し、職人手間の上昇は少し続くかもしれないが、かつてのような深刻さではない。極度の円高となるなどの国際情勢の悪化がなければ中国経済の減退もそう大きな問題とはなっていない。消費増税までの間は、更なる上昇はないとしても大きな下落局面は考えにくい。
しかし、横浜における分譲マンション杭施工不良による建物傾き問題によって、更に杭施工のいい加減さが露呈することが招く信用不安は大きく、実際にモデルルームを訪れる来場者のほとんどが杭に関する質問を行うという。この原因によって築後一定年数経過したことによって、地盤問題がクリアされた中古マンションを重要視する人も増えている。
中古マンション市場については、現在自らリノベーションして快適に住むというトレンドの影響もあり、新築同様に好況。首都圏においては価格が前年比10％程度上昇し、特に東京においては3年で20％程度上昇している。そして特筆すべきは取引全体物件のうち1／4が築31年以上となっている。
これまでの日本では、新築時が最も価格が高く、築年数の経過と共に一律価格が下落するとされていた。例えば木造住宅では築後20年程度で価値が無い判断され、売却時においては価格の査定に反映されてこなかった。しかし、果たしてそうだろうか？20年で価値を失うという考え方には諸説があるが、例えば税法上の耐用年数が22年であることも悪影響を及ぼしている。
当然、住宅の躯体部分は何もしなければ年々劣化していく。それは木造に限ったことではない。鉄筋コンクリート造であっても同様で、屋上防水等を正しくメンテナンスしなければ雨水の浸入による鉄筋の酸性化も進む。
例えば台風が多くシロアリの被害があることからその多くの住宅が鉄筋コンクリートやコンクリートブロックである沖縄においては、正しくメンテンナンスを行っていない住宅が従来の半分以下の建物寿命であることが問題視されている。
現在流通している中古マンションを一つ一つ見極めていくと、実際にはかなりずさんな維持管理がされている物件も存在する。そういう点において、中古マンションを選択する際には適切な維持管理がなされているか？そして今後についての正しい維持管理の計画、そして長期修繕積立金が適正かどうか？について見極める必要があるだろう。今、国は建物を適切に維持管理していくことで全ての建物が一律減価していく評価手法を変えようとしている。
つまり適切に維持管理された建物は正しく評価しようということになる。「マンションは管理を買え」と同時に自らの居住空間を適切に維持管理することが大切な時代に入っていくだろう。（本記事は週刊ビル経営11月16日号に掲載されたものです)
著者プロフィール：高橋 正典
不動産コンサルタント。株式会社バイヤーズスタイル代表取締役。2000件以上の不動産売買に携わるなど、現場を最もよく知る不動産コンサルタント。NPO法人住宅再生推進機構専務理事、一般社団法人相続支援士協会理事。著書に「プロだけが知っている！中古住宅の選び方・買い方」朝日新聞出版、「不動産広告を読め」東洋経済新報社他
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