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中古マンション、価格下落期突入の兆候！1割の値引き交渉は当たり前？
http://biz-journal.jp/2015/11/post_12529.html
2015.11.21 文＝山下和之／住宅ジャーナリスト Business Journal
■新築・中古ともにマンション価格上昇が止まらない
首都圏では、マンション価格の上昇が止まりません。
不動産経済研究所の調べによると、新築マンションは2014年10月の平均価格が4560万円だったのに対して、15年10月は5364万円。1年間で17.6％も上がった計算です。一方、中古マンションは、東日本不動産流通機構の調査によると14年10月の成約価格は平均2812万円に対して、15年10月は2948万円。こちらは1年で4.8％の上昇です。
地価が上がり、建築費が高止まりしている現状をみれば、このマンション価格の上昇はまだしばらく続くのではないかとみられています。特に、人気の高い都心部やその周辺の、なかでも大規模物件については年率2桁台の高い上昇率になる可能性も高いのではないかといわれるほどです。
■中古マンションは34カ月連続して上昇
しかし、そのマンション市場にも変化の兆しがみられます。市場の先行指標といわれる中古マンション市場の様子が変わりつつあるのです。
首都圏の中古マンションの1平方メートル当たり成約価格は12年12月に前年比マイナス1.1％を記録して以来、15年10月まで34カ月連続して上がり続けています。12年12月の単価は38.34万円で、15年10月は45.80万円。この34カ月の間に実に19.5％も上がった計算です。
そんな数字だけみると盤石な市場ではないかという気がしますが、そのなかで新規登録件数が増えていることに注目しておく必要があります。昨年までは中古マンション価格の先高感から売り惜しみ傾向が強く、新規登録が減り続けてきました。それが、15年1月から新規登録件数が増加に転じました。このところは前年比で2桁台の増加の月もあり、購入希望者の選択肢が広がり、成約件数も増加しているのです。
■成約件数増加のなかでも価格の上昇が続く
市場経済では商品の価格は需給のバランスによって決定されます。今年の前半までは供給が減少するなかで、需要が根強いために価格の上昇が続いてきました。しかし、今年に入ってから供給が急速に増えているにもかかわらず、価格は上がり続けています。供給が増えれば、その分価格抑制圧力がかかるはずですが、そうはなっていません。それだけ需要が強いという見方ができるかもしれませんが、これはかなり異常な状況ではないでしょうか。
住宅や不動産の価格は、市場原理だけではなく不動産投資などの要素があって、ある程度思惑で動く部分があります。今はそのムードに流されて上がり続けているような気がしてなりません。大変危うい状況といっていいのではないでしょうか。市場経済の原則からすれば、いつ下がり始めてもおかしくないのです。
ですから、これから中古マンションの購入を考えている人は、くれぐれも売り出し価格そのままで買うようなことはしないようにしましょう。
■売り手有利の売り手市場から買い手優位の買い手市場に
下のグラフをご覧ください。これは、12年10月から15年10月までの3年間の中古マンション成約価格、新規登録価格を折れ線グラフにしたものです。青が成約価格で、赤が新規登録価格、そしてその両者の差を示す開差率が緑のグラフです。
首都圏中古マンションの成約価格、新規登録価格と開差率の推移（「東日本不動産流通機構『月例マーケットウオッチ』」より）
12年末から13年初めまでは新規登録価格と成約価格の乖離が大きかったのが、13年から14年後半まではその差がほとんどなくなっているのがおわかりいただけるでしょう。つまり、この時期は完全に売り手優位の売り手市場であり、新規登録価格＝売り出し価格のままかそれに近い価格で契約が成立したことになります。中古住宅の取引に当たっては値引き交渉、指し値が常識なのですが、中古マンションの異常な人気によって、それがまったく通用しなくなっていました。
なかには、“瞬間蒸発”と呼ばれるケースもありました。人気物件ではウエイティング客がいて、市場に出るか出ないかのうちになくなってしまうという現象です。
しかし、15年に入ってからその流れが変わりつつあります。売り手市場から、買い手優位の買い手市場に入りつつあるのです。
■物件によっては1割程度の値引きも可能
15年10月の新規登録価格の平均は1平方メートル当たり52.75万円に対して、成約価格の平均は45.80万円です。両者の開差率は13.2％。つまり、売り出し価格に比べて成約価格は1割以上低くなっているわけです。これは、今回のマンションブームが始まる前の12年末に近い状態です。
こうした環境であれば、当然、値引き交渉の余地が大きくなります。売り手はこれまでの売り手市場の感覚から強気の価格設定で売り出しますが、消費者の購入姿勢もこれまでとは異なり、かなり慎重になりつつあります。売り出し価格のままでは簡単には客がつかない物件が増えているはずです。
もちろん、エリアなどの条件にもよりますが、物件によっては1割程度の値引きが可能になるケースも出てくるでしょう。
■東京都の開差率は14.3％
都県別にみると、やはり高額物件の多い東京都の開差率が大きくなっています。都内での購入を考えている人は、こうしたデータを頭に入れて価格交渉に当たってみるべきでしょう。
ちなみに、首都圏の中古一戸建てについても同様のグラフを作成してみました。
首都圏中古一戸建ての成約価格、新規登録価格と開差率の推移（「東日本不動産流通機構『月例マーケットウオッチ』」より）
こちらは、成約価格と新規登録価格の間には常に一定の価格差があり、開差率は10％以上を維持し、月によっては20％を超えることもあります。それだけ買い手優位の買い手市場にあるわけで、業界では数％から10％程度の値引きは当たり前になっています。
これからの中古マンション市場も、この中古一戸建て市場のような売り手市場になっていく可能性が高いのではないでしょうか。
（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）
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