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写真はイメージ（Ｃ）日刊ゲンダイ
将来を見据えた資産価値で選ぶ「値下がりしない物件」10の条件
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/168923
2015年11月12日 日刊ゲンダイ
老後はマンションを売って介護施設に、なんて算段でいたのに手放すときに下落……そんな下流老人にならないために、値崩れを起こさないマンションの条件を野口店舗開発の野口保雄氏に聞いた。
■総合力が問われる中古マンションの資産価値
「自分でマンションを購入する際も、念頭に置いたのは、マンション飽和状態の今、再販する際に値下がりしないことでしたね」
新築だと見た目で価格が跳ね上がるが、中古となるとその物件の実質的な資産価値で勝負が決まる。総合力が問われるのだ。
「将来を見据えた時に見落としがちなのは、『地盤』『年齢構成』『環境の変化』ではないでしょうか」
街全体も、マンション居住者も、若い人が少ないと価値が下がる。老人ばかりのところよりも若いファミリーが暮らしているほうが、活気があって発展する可能性があるからだ。前に大きなマンションが建って日当たりが悪くなるなんてのも避けたい。
「周辺エリアの高さ制限がどうなっているか確認しましょう。都内なら用途地域をインターネットで閲覧可能です。前面が道路なら、道路幅を確認すればおおむね大丈夫。住宅診断士を活用するという手もあります。素人では気づかない欠点を指摘してくれることもあります。費用はかかりますが、それなりの安心が買えると思います」
もっとも、最終的に大事なのはインスピレーションだという。
「第一印象が良かった物件は自分に合った物件であることが多いのです」
■「値下がりしない物件」１０の条件
（１）最寄り駅がクロス路線、急行が止まる、２３区内
路線の選択肢が多いほどニーズは確実。高くても資産価値が下がらないのは魅力。２３区内、特に山手線内及び杉並区、世田谷区。
（２）駅から近い、学校が近い、駅に商業施設がある
駅から徒歩７分以内だと良い。駅前が栄えているとさらにニーズが高い、家族で移住しやすい環境は好まれる。
（３）地盤が安全
台地、山を平らにして造られた台地などしっかりした地盤を選ぶ。地元の不動産屋、酒屋などにリサーチするべき。
（４）日当たりが将来的に変わらない
日当たりが変わると下落する。目の前が道路ならまず日当たりが変わらない。道路幅は６メートル以上が望ましい。
（５）訳あり、格安物件には何かある！
「再建築不可」「既存不適格」物件はＮＧ。建て替えできず、修繕しかできないため、資産価値が落ちる。
（６）居住者に若い世帯が多い
居住者が高齢者ばかりだと現状維持を望み、建て替えや大規模修繕が進まない。また、修繕積立金不足の場合も。
（７）地域の人口構成が若い
昭和のマンション群の価値下落要因は「高齢化」。人口が維持できれば資産価値は下がらない。
（８）バブル期に建てられたマンションである
近年の建築物はコストを下げることに注力。バブル期は予算をかけて造られていることが多く、建築自体がしっかりしている。
（９）閑静な住宅街
幹線道路沿いは環境が悪く住宅には向かない＝ニーズが少ない。値下がりの可能性が高い。
（１０）共用部がきれい
共用部が荒れている物件は要注意。管理組合がちゃんと運営されていないなど何かしら問題がある。
▽のぐち・やすお １９７７年、兵庫県生まれ。野口店舗開発代表、宅建士。徹底したリサーチで今まで手掛けたコンビニ店舗は、一軒も閉店していない実績を持つ。自身も２０１３年に事務所兼自宅マンションを購入。
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