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「値下がりしにくい」タワマン・マンションランキングで１位に選ばれた、シティタワー品川（データ出典：住まいサーフィン） （撮影／写真部・長谷川唯）
普通のマンションvs.タワーマンション 価値が下がらないのは？〈週刊朝日〉
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20151104-00000000-sasahi-life
週刊朝日 2015年11月13日号より抜粋
組織的関与の疑いも囁かれるマンション基礎のデータ改ざん問題が世間を騒がせているが、実は中古マンション市場はいま、人口減が顕著になる2020年問題を背景とする「最後の売り時」ムードもあり、空前のモノ余りの状況になりつつある。そんななか節税対策としてマンション購入を考える人もいるのだ。資産価値の下がらないマンション購入のポイントを専門家に聞いた。
ビッグデータを駆使する不動産コンサルティング会社スタイルアクト（東京都中央区）によると、「値崩れしにくい物件」には法則がある。重要なのは都心部で硬い地盤の上にあること。ワンルームではなく、より価格の高い「ファミリータイプ」もポイントという。
一般的にマンションの価値は、発売価格にかかわらず年々、大体100万円ずつ落ちる。人口がまばらな地域だと、地価下落が影響し、物件の購入額もそもそも小さいため、年間の価値下落もそれだけ大きいのだ。要は都心のほうが資産価値が落ちにくいということだ。
これは地方の都市と周辺部の関係でも同じで、例えば富山市の中心部の地価が上昇しているのは「人口や機能を集積させた結果。密度が高い地域は地価も落ちにくい。人口や機能が集積する中心部から離れた『値ごろ感』ある場所で買うと、相続対策としては失敗する」と注意を呼びかける。
言うまでもないが「立地」も重要なポイントだ。同社の社長で、相続対策に詳しい不動産コンサルタント沖有人さんが提唱するのは「駅徒歩5分以内」。例えば、駅徒歩1分と同2分を比較した場合、時間が倍になっただけだと思いがちだが、そうではない。「面で考える必要があります。駅徒歩2分だと、面積では4倍。物件の希少性では4分の1になってしまう、ということなんです」（沖さん）
駅近物件とはどのようなものか。新築だが、業界内で「今年最大の目玉」といわれるタワマンで、JR山手線目黒駅前「徒歩1分」に東京建物などが売り主となっている「ブリリアタワーズ目黒」（地上40階・38階）の建設現場に行ってみた。
JR目黒駅の中央改札口を出た。「徒歩1分」は相当近いはずだが、タワマンの気配はない。だが東口に出ると、ほとんど駅前ロータリー沿いで、10階相当の高さまで建設されたむき出しの鉄骨が現れたではないか。鉄骨はオフィス棟のもので、二つの住宅棟は奥にできる予定。実際に住宅棟の予定地付近から中央改札口まで歩いてみると、1分52秒。これは便利どころの話ではない。すでに「完売」だった。
駅近についてこんなアドバイスもある。不動産経済研究所主任研究員の松田忠司さんが指摘するのは、都心との距離感だ。「千葉県だと松戸よりも柏、市川よりも船橋、埼玉県であれば戸田よりも大宮のほうが賑わっている。首都圏でいえば、下手に東京都心に近すぎる周辺都市だと、逆に人の流れは東京に吸い取られてしまう。周辺部であれば、ある程度遠くに離れた主要ターミナル駅のほうがベターでは」と話す。
さて「値崩れ」の法則の話に戻ろう。相続対策の節税効果だけで見るならば、実は普通のマンションはタワマンに比べても遜色ないという。それでも選ぶべきは「やはりタワマン」らしい。それはなぜか。スタイルアクトによると、マンション購入による資産評価額の圧縮効果は、タワマンが平均で83％、普通のマンションだと同79％。この差も実際にかかる相続税率をかけあわせて考えれば「誤差」の範囲に収まる。むしろタワマンが「値下がりしにくい」点こそ注目すべきというのだ。
もともとタワマンは、低層階の価格を抑えるため、高層階の価格を高くする傾向があり、全体平均で見ても1割ほど高く発売するのが相場。相続対策のための圧縮効果ばかりに注目すると、高値の高層階を買うほうがいいように思えるが、「低層階」のほうが値崩れしにくいという。沖さんは言う。
「新築時は、煽られて、みんなが同じところを買おうとする。中古になると、実物を見て、冷静に判断し始める。中古はリアルな価格にまで落ちるので、結果的には低層階のほうが下落幅は小さくなるんです」
タワマンが全体として価格が落ちにくい理由もある。というのも、相続対策で購入する人は「節税という下駄を履いているので値切らずに買う傾向がある。相続後に売却されれば、次の買い手も相続対策で高値買い、というサイクルになり、高額のまま推移する傾向にあります」（沖さん）。
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