基準地価が１０年連続で最高となった「明治屋銀座ビル」＝東京都中央区銀座２丁目

地価二極化、地方で格差拡大　北海道など“爆上げ”状態のリゾート地も
http://newsbiz.yahoo.co.jp/detail?a=20150916-00000000-biz_fsi-nb
SankeiBiz 2015/9/17 08:15

　国土交通省は１６日、７月１日時点の都道府県地価（基準地価）を発表した。東京、大阪、名古屋の三大都市圏の商業地は３年連続で上昇、上げ幅も前年比２．３％とさらに拡大した。商業地の上昇は地方にも波及し、国交省が「地方中枢都市」に区分する札幌、仙台、広島、福岡の４市の平均は３．８％の大幅プラスで３年連続の上昇となった。沖縄や北海道のリゾート地にも投資資金が流れ込み、一部では“爆上げ”状態になっている。株価上昇や訪日外国人の急増が寄与したとみられる。一方、地方を中心に地価下落が続く地域も多く、かねて指摘されてきた地価動向の「二極化」は、都市と地方の格差から地方圏内での格差拡大に発展。安倍晋三政権の掲げる「地方再生」の一段の推進が不可欠だ。

　全国で最も上昇率が高かったのは、ＪＲ名古屋駅東口の商業地で４５．７％の大幅プラス。再開発ビルの完成が相次いでいるうえ、リニア中央新幹線開業効果への期待も高まった。地価の最高地点は１０年連続で東京都中央区銀座２丁目の「明治屋銀座ビル」で、１平方メートル当たりの価格は２６４０万円だった。

　一方、三大都市圏のうち住宅地は２年連続の上昇となったものの、上げ幅は０．４％のプラスと前年より縮小。上昇の勢いが鈍化した。国交省は「消費増税前の駆け込み需要の反動減ではないか」とみているが、地域によっては調整局面に入った可能性も指摘されている。

　全国平均では、住宅地（マイナス１．０％）が２４年連続、商業地（同０．５％）は８年連続の下落となったが、ともに下げ幅は縮小した。調査地点のうち住宅地は２０．６％、商業地は２９．４％の地点が上昇。この割合はいずれも前年より増えた。

　都道府県別の上昇率トップは、住宅地が福島の２．０％。東京電力福島第１原発事故に伴う移転需要が依然根強い。商業地は訪日客に人気の高い大阪の３．６％。下落率が最も高かったのは住宅地、商業地ともに秋田だった。「いろいろな業界から引き合いがある。オフィス需要はまだまだあり絶対的な自信がある」

　１６日朝、東京・紀尾井町。西武ホールディングスの一大プロジェクト「東京ガーデンテラス紀尾井町」の上棟式で後藤高志社長は胸を張った。来夏開業の予定でオフィスや高級ホテル、住宅などで構成する。２０２０年の五輪を控えた東京都心は未曽有の再開発ラッシュに沸く。「赤プリ」の愛称で知られたグランドプリンスホテル赤坂の跡地に計画されたこの再開発は「変わりゆく東京」の象徴ともいえる案件だ。

　こうした流れは地価に反映され、２３区全体では商業地は４．０％、住宅地は２．１％上昇。とりわけ都心３区と呼ばれる中央区、千代田区、港区の上昇率が高く、中央区では商業地で７．７％、住宅地で８．８％の上昇を記録した。「県民だけの需要に依存していたら、確実にこの市場は縮小していた」。こう語るのは沖縄県内の不動産業者。今、沖縄では県外からの中古マンション投資がブームとなっている。人気リゾート地の北谷（ちゃたん）町などにある利便性・景観に優れた高級物件が人気で、２年前の新築価格に比べ１０〜２５％高い価格で取引されるケースも少なくない。沖縄県全体でも住宅地で０．７％上昇、商業地で１．６％上昇となり、いずれも上げ幅を拡大。“県外マネー”が地価を押し上げている。

　大都市の地価上昇は地方都市にも及ぶ。３月に延伸開業した北陸新幹線の効果が顕著だったのは金沢市。ＪＲ金沢駅近くの住宅地は上昇率が全国１位の１６．８％。周辺の商業地も２地点で上昇率が２０％を超え、石川県全体でも商業地は前年比横ばいとなり、２３年ぶりに下落を脱した。地方圏の地価上昇について、平山重雄・都市未来総合研究所常務執行役員は「東京の地価が高くなり、投資利回りが低下したことで、資金が地方に向かう傾向が急激に強まった」と分析している。

　札幌、仙台、広島、福岡の地方中枢都市では地価上昇地点が７２％に上り、住宅地、商業地の上昇率はいずれも三大都市圏を上回った。しかし、地方圏全体では下落傾向が続き、中枢都市とそれ以外の地域の格差は年々広がっている。秋田県の下落率は住宅地（マイナス４．０％）が２年連続、商業地（同４．６％）が３年連続でそれぞれ全国ワーストとなった。人口減少率、高齢化率（６５歳以上人口の割合）がともに全国最大の秋田は「土地取引が停滞気味で未利用地も多い」（不動産鑑定士）という。

　地方圏全体で下落幅の縮小が続いているものの、中長期的には人口減少の流れから再び下落幅は拡大に転じるとみられ、地価の反転は容易ではない。竹内一雅・ニッセイ基礎研究所不動産市場調査室長は「インフラ整備だけでは波及効果は少ない。地域の中心部のにぎわいづくりや経済の振興、外国人観光客の増加を促す施策が必要」と指摘している。

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