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タイ南部の小さな町、シラチャー
【現地ルポ】タイで不動産バブル？日本企業殺到で不動産高騰の街 値崩れの不安材料も
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20141229-00010001-bjournal-bus_all
Business Journal 12月29日(月)6時0分配信
今月14日に行われた第47回衆議院議員総選挙で安倍政権が信任されたことを受け、アベノミクスの方針継続は事実上確定した。これにより為替相場では円安のトレンドは止まらず、26日現在の対ドル為替相場は120円台で推移している。今年8月の平均は103円だったので、それに比べておよそ16.5％下落と、急激な円安が進行中である。
しかし日本の自動車や家電メーカーでは、国内の生産量を増大させて円安の恩恵を大きくしようという動きは少ない。各メーカーの生産能力は巨大であり、円安になったからといって簡単に動かせるものではなく、そのためにメーカーの海外移転は長期的な観点で決定されているからだ。
日本メーカーの海外生産は、中国のカントリーリスクの高まりや、人件費、物価の高騰を避ける傾向が顕著となっている。衣料などの軽工業分野は、人件費の安いミャンマーやカンボジア、バングラデシュなど東南アジアへ生産拠点の移転が多くなっており、自動車や家電、情報機器のような機械系の業種では、東南アジア諸国でも特に工業力の高いタイなどへの移転が多くなっている。
事実、2013年度のタイでの自動車生産台数は約246万台と、過去最高を記録。タイ政府は17年までに300万台に増加させることを目標としている。13年の日本での生産台数は943万台であるので、その3分の1程度の規模に成長することになる（数値は、いずれも日本貿易振興機構14年5月資料より）。
その生産拠点となるタイ南部の工業団地の中心にある町では、日本人居住者が急増して不動産バブルの様相を呈しているという。現地を取材した。
●日本企業の特需で不動産バブルに沸く町
バンコクから南へ車で約1時間半の場所にあるシラチャー。そこからさらに車で30分ほど南にはタイ最大級のビーチリゾート地、パタヤがある。ちなみに日本人には、タイのビーチとしてはプーケットが有名だが、プーケットの年間観光客数が約300万人なのに対して、パタヤは約1000万人で市場規模としてははるかに大きい。人気の巨大リゾートであるパタヤを中心として、近年はリゾート用コンドミニアム（マンション）の販売が好調で不動産価格が上昇している。
そのパタヤからほど近いシラチャー周辺は、1991年に国際港としてレムチャバン港が開港した頃から、日本企業を中心とする海外メーカーの工業団地が続々とつくられていった。近年では、11年のアユタヤでの大洪水が発生した後、洪水の可能性が低いシラチャー周辺への日本企業の移転が大きく進んだ。また12年には、中国での反日デモが大規模化するなど“チャイナリスク”が高まったことから、中国からタイへ移転する企業が多数あった。
結果、シラチャー周辺には1000社以上の日本を含む各国メーカーが工場を構えるまでになった。もともとは小さな漁村にすぎなかったが、今ではおよそ7000人もの日本人駐在員が生活しているといわれ、タイにおける日本人居住者数で首都バンコクに次ぐ第2位の規模となっており、この日本人需要を当て込んで不動産価格が高騰している。
現地に行ってみると、非常に小さな規模で道路も十分に整備されていないような町に日本語の看板が並ぶ商店街があり、不思議な印象を受ける。商店街のビルは相当古いが、その中に日本人向けの飲食店やマッサージ店、スナックのような夜の店が多く入っている。さらに、学習塾や日本語学校なども混在している。小さな町に日本企業と駐在員が急増した結果、つくり上げられた日本人街であることがわかる。
シラチャー中心部の高級コンドミニアムは、どこも日本人居住者で埋まっており、現地の不動産業者に尋ねても、中心部で空室を見つけるのは難しいという。現地では急増する日本人需要に合わせ、20以上のコンドミニアム、総戸数1万戸以上がこれから建築される計画となっているのだが、計画段階のコンドミニアムすら、ほぼ完売してしまっていて入手できない状況という。
このためシラチャー周辺では、コンドミニアムを建てれば日本人向けに貸し出して大きな利益を得られると考えられ、続々とコンドミニアム建設の計画が立ち上がっており、さらなる土地価格の高騰を引き起こしている。
シラチャー中心部の不動産価格は、最近5年ほどの間に約3倍に上昇した。タイでは外国人が土地を購入することはできないが、建築済みのマンションの部屋単位では購入が可能なため、日本人が購入するケースも多くなっている。
現地の不動産業者に、現在建築予定の物件についてセールスポイントを聞いた。
「部屋を購入して賃貸で運用する場合、日本人に貸せば表面利回りで12％以上が期待できますから、投資としても非常に魅力的です。今後、日本人駐在員はますます増えると見込まれており、需要はさらに拡大して、価格も上がるはずです。購入するなら今です」
●専門家からは危険性の指摘も
しかしシラチャーは中心部でも交通事情、道路事情ともに悪く、町自体も非常に小規模なものだ。このような状況で、本当に不動産バブルは今後も続くのだろうか？
不動産エージェントなどからは、販売側に都合の良い情報ばかりが出されている。そこで現地で不動産調査サービスを提供しているAsia Investment Support（AIS）に話を聞いた。
「シラチャーでは日本企業の進出が加速していることに加えて、タイ国内に2つしかない日本人学校のうちバンコク校が受け入れ上限に達したために、シラチャー校へ生徒の移転が進んでいます。そのような状況を受けて、今後はさらにシラチャーに日本人駐在員が増加するといわれ、不動産投資が過熱しています。
注意しないといけないのは、シラチャーは将来性に不安が大きい点です。まず、観光などの産業は非常に小さく、現状の需要は工業団地で働く日本人駐在員の住宅需要にのみ支えられています。日本人以外の外国人需要もありません。この需要が、なにがしかの理由で打撃を受ければ、将来の見通しは急に暗いものになる不安定な状況にあります。
加えて、町の中心部は道路整備なども進んでおらず、渋滞も慢性化してきています。現在開発されているコンドミニアムが完成し、車の量がさらに増加すれば中心部道路状況はさらに悪化してしまい、居住環境は劣悪になると予想されます。また、日本人駐在員の人数は確かに増加しており今後も増加は見込まれているものの、20〜30代の若い人が中心です。今後、奥様やお子様と一緒に快適に暮らせる居住環境が求められるように変わる可能性もありますし、進出してくる企業によっては従業員の家賃手当などの相場が変わることも考えられます。また、駐在員の世代が変われば、同じ企業の日本人同士で小さな町に住むことを好まない人も増えてくるでしょう。このような駐在員の変化を踏まえ、現状の延長線上とは違った将来予測をして相場を設計しなければいけません。
しかし、シラチャーでは地主など、日本企業の状況についてあまり詳しくない人たちが中心となってコンドミニアム開発をしていることが多くなっています。その結果、予想される変化に合っていない開発計画が乱立し、バブルが先行している状態にあるように見受けられます」（AIS担当者）
不動産バブルに沸くシラチャーの不動産投資には、どのようなリスクがあるのだろうか？
「シラチャーに投資をする際には、エージェントなどの売り手側の情報だけでなく、多様な情報を可能な限り多く自身で集め、将来の冷静な予測を踏まえて、慎重に判断をされることが必要です。シラチャー周辺でも、今後少なくとも3〜5年先の質的な変化を考えて開発されているプロジェクトなども出てきています。これらは長期的な投資スタンスが必要になりますが、収益性にも期待ができる内容です。他にも、小規模ながら出物と言えるものもあります。個別に案件を見極めて投資をすることで、本当に魅力的な投資ができるのではないでしょうか」
日本企業の生産拠点で沸く不動産バブル。その行方に注目したい。
編集部
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