亭主元気で留守が良い　という時代すら過去になったか

苗場スキー場の元高級リゾートマンションが遂に10万円になった
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/565.html

住宅ローン払えなくなって自己破産する人が急増したって自己責任なのは当たり前。

住宅の価格に消費税の占める割合が一割になろうとしていることは住宅価値が一割も減ること。

軍艦だの空母だのと狂ってる自民党を支持してりゃ破産してでもお国に供出せにゃならぬってか。

国民の生活あっての国だと思うけどね。国の経済政策の失敗があっても生活は止めることができない。

グレーゾーン金利を限りなく認めてしまった政治が間違っている。

それによって銀行はサラ金業者とほとんど違わない営業に勤しむようになった。

野党が結束すれば国内金利を今のベラボーな利率からまともに制定することができるはず。

一家の主よろしく、他弱野党が選挙ごっこしてる暇があるなら国民の生活を大事に考えればいい。

ハイエナに相談したって焼け石に水のような現実なんだから、政策面で何らかの個人消費を下支えする制度が必要でしょう。

債務保証などがあると突っぱねたい関係者もいるし反対の人もいるだろうが、借りた人が払わないと言ってる訳でもない消費貸借なんだし、状況次第では金利停止等の新たな規制を設けることにより、可能な限り債権者と債務者の両方の目的や利益が保護されることで国内の金融システムを安定と秩序の維持をはかっていく方が、国の経済政策としては需要を縛らないことになることから優秀な政策になるはずだ。

結婚や子育ても危険すぎる。

独身フリーターも期限過ぎるが。。。

いのうえ・たかし／1968年11月生まれ。神奈川県横浜市出身。91年青山学院大学経済学部卒業後、同年リクルートコスモス（現コスモスイニシア）へ入社、分譲マンション販売や流通物件仲介を担当。そのわずか3カ月後にはリクルート総合人材事業部へ転籍。主に新卒採用、中途採用、人材サービスの法人営業に従事する。95年にリクルートを退社し、ネクストの前身となるネクストホームを創業。97年にネクストを設立し、代表取締役社長に就任（現任）。2014年国際事業部長に就任（現任）。不動産は人生最大の買い物であるにもかかわらず、購入者側は限られた情報しか得られないという現状を問題視。不動産業界の在り方を変えたいという熱い想いで立ち上げた不動産・住宅情報サイト『HOME'S』は、総掲載物件数で国内最大級のサイトに成長。Photo by Kazutoshi Sumitomo
――物件の囲い込みとは、どういうものなのでしょうか。

 文字通り、不動産会社が手にした物件の情報を、他社に渡さず、抱え込んでしまうことです。

 例えば、不動産会社Ａ社が、売主から物件売却の仲介を依頼されたとします。一方で、不動産会社Ｂ社には、その物件を買いたいという顧客がいたとします。

 そこでＢ社はＡ社に連絡し、物件を買いたい客がいると伝えます。ところがＡ社は「すでに売れてしまった」などと偽って、物件を渡さないのです。Ａ社の狙いは、自社が抱える売主と買主をマッチングさせる「両手取引」を行い、双方から手数料を稼ぐことにあるのです。

 結局、割を食うのは、Ａ社に売却仲介を依頼した顧客です。Ｂ社が抱える顧客に対して高く売れたはずなのに、Ａ社が抱える買い手に売ったことでより安い金額しか手にすることができないということも起きるのです。

 大半の顧客は、まさか不動産会社が裏でそんなことをしているとは知る由もありません。会社によっては、他社に紹介して片手取引となってしまうと社内で始末書を書かされるところもあると聞きます。どれほど顧客を軽視しているのかと呆れるばかりです。

――そもそも、売り手と買い手の利益相反を起こしかねない両手取引は、米国では約半数の州で禁止されています。日本では両手取引はどれくらい行われているのですか。

 日本では宅地建設取引業法により、売り手、買い手のそれぞれから得る手数料の上限が3％（売買価格が400万円以上の場合）と決まっています。

 一方、大手3社の平均手数料率は平均すると5％前後となります。それだけ両手取引を数多く行なっている証拠と言えるでしょう。

――ネクストは国内で最多の物件を掲載しています。不動産会社の囲い込みが根強く残る中、どれぐらいの物件を掲載しているのですか。

 総掲載物件数は約500万件ありますが、その中には同一物件を複数の会社が仲介する「一般媒介契約」と呼ばれる物件が多数あります。これらの重複分を除いた物件数は250〜300万件です。

 国内の空室物件は約820万件ありますが、その内の約200万件は人が住めない廃屋など用途不明物件と見られており、実際に市場流通する物件は約600万件です。つまり、当社ですら、市場流通する物件の約半数の物件しか掲載できていないのです。

 不動産会社と顧客との間の情報の非対称性こそが、不動産業界の最大の問題と言えます。当社では国内のすべての物件情報を一般に公開することで、業界の健全な発展につなげていきたいと考えています。

――不動産各社は、不動産流通機構が運営するコンピュータ・ネットワーク・システムのレインズ（不動産流通標準情報システム）で、不動産物件情報を共有しています。不動産の売却希望者と契約した不動産会社は物件情報をレインズに登録する義務がある以上、囲い込みは難しいのではないでしょうか。

 レインズを運営する全国の4つの不動産流通機構の内、東日本不動産流通機構は昨年10月、正当な理由なく登録物件の紹介拒否による囲い込み行為を禁ずる規定を設けました。しかし、罰則規定ができてもチェック機構が機能しなければ有名無実化してしまいます。果たしてどれだけ厳格に運用されているのか疑問です。これでは「違反をやったもの勝ち」の状況になりかねません。

（編集部注：東日本不動産流通機構によれば、違反した際の罰則は「注意」もしくは「戒告」で、過去に罰則が適用された企業は一社もない）

Photo by K.S.
 米国にも同様の仕組みでＭＬＳ（Multiple Listing Service）がありますが、多くの州において、物件情報は24時間以内に掲載しなければならず、また、商談中などといって囲い込みを続けた場合はＭＬＳの利用権を剥奪されるなど、厳しい罰則を設けています。

――レインズが正しく機能するために必要なことは何でしょうか。

 3つあります。

 1つはシステムです。ＭＬＳではシステム的にいつ物件が掲載されて、どの会社から何件問い合わせが来たかなどのステイタス管理によりチェックできる体制になっています。ゆえに「すでに購入の申し込みが入ってしまった」などと嘘をいってもシステムに履歴は残っていないためバレてしまいます。

 2つ目は監視機構です。不正が行われていないかをきちんと監視する機関をつくるべきです。例えば消費者がおかしいと感じたら連絡する場所、実態を調査したり、レインズに登録された日時とか実際に問い合わせが本当に入ったのかチェックする機構が必要です。

 3つ目は罰則です。罰則規定を強化して厳罰化すべき。ＭＬＳでも不正などの規則違反があれば、ＭＬＳのデータにアクセスできないなどの厳しい罰則があります。

――仲介手数料についても、うかがいます。宅建法上、手数料率で定められているのは上限が3％で、それ以下に引き下げることは自由化しているはずです。しかし、実態を見ると各社3％で、事実上、固定化しています。本来、顧客満足度に応じて手数料の競争があってしかるべきではないでしょうか。

 個人的な考えを言わせていただければ、手数料は自由化すべきだと考えています。

 サービスが不要という人には低い手数料があってもいいし、逆にフルサービスを求める人には10％という会社があってもいい。両手取引を行なわなくても、良質なサービスを行う企業が片手でも高い手数料が取れることで、健全な競争になるのではないでしょうか。

 現在は、地方の数百万円の空き家でも、都心のタワーマンションでも、手数料率は同じです。しかし、地方の空き家は、場合によっては、登記簿にきちんと書かれていなかったり、境界区域が不明だったりで、登記簿や地籍を調べるなどの手間がかかるケースもあります。さらに契約に瑕疵があれば、仲介会社が保証しなければならない。しかし、売買金額が低いので3％の手数料では、手間の割に利益が低く、不動産会社は仲介をやりたがりません。こういうケースであれば、手数料率を3％よりも上げることで、市場流通する可能性があります。

 かたやタワーマンションであれば、それほどの手間をかけずに、不動産会社は多額の利益を得ることになる。顧客からすれば、「この程度の業務にこれほど多額の金を払うのか」という不満も起こりかねません。

 サービスの中味に応じた手数料競争があるべきだと思います。もちろん、上限を撤廃する上で、消費者保護という点からの注意は必要です。

――現在、国交省の検討会において、不動産取引における重要事項説明（重説）のインターネット解禁の議論が行われています。不動産流通におけるインターネットの役割についてはどう考えますか。

 顧客の利便性の向上を考えた時、最終的にはネットですべての不動産取引ができるようにすべきだと考えています。

 現地の物件はバーチャルで見ることが可能です。実際、当社でも「ROOM VR」というバーチャルシステムで物件を見られる装置を開発しており、11月から一部の企業で導入されることになりました。契約書や重説は書面交付が必要ですが、郵送などで可能です。

 不動産取引をネットで行なう上でネックとなっているのが、宅建業法に定められている重説です。不動産取引の契約時には宅地建物取引主任者が重説を行なうことが義務付けられています。これをネットで行うことが認められれば、将来的には不動産取引をネットで完結できるようになるでしょう。

 対面がいい人は従来通り、対面で行えばいい。一方で、例えば遠隔地からの転勤などでネットを使いたいという人はネットを使えばいいのではないでしょうか。

 ネット解禁に対し、業界団体は軒並み反対しています。いずれにせよ、不動産業界には消費者の視点がまだまだ足りないのではないでしょうか。物件の囲い込みの根絶やネット解禁などの取り組みを通して、業界自らが消費者利益に資する改革を行ない、さらなる発展を目指すべきだと思います。

（「週刊ダイヤモンド」編集部 松本裕樹）
http://diamond.jp/articles/-/63193