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過熱する不動産市場、すでにピーク目前？福岡に人気殺到？先読む一部投資家は売却開始か
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20141008-00010005-bjournal-bus_all
Business Journal 10月8日(水)0時10分配信
「週刊東洋経済」（東洋経済新報社／10月4日号）は『熱気帯び始めた首都圏市場 不動産極点バブルの真相』という特集を組んでいる。「目黒雅叙園、舞浜リゾート…。首都圏で大型不動産取引が活発化している。一極集中型の『極点バブル』の発生か。その真相に迫る」という内容だ。
8月の上旬に、不動産開発大手の森トラストはオフィスビルやホテルで構成される超大型複合施設「目黒雅叙園」を買収した。取得額はなんと約1300億円。森トラストにとっては、2008年に特定目的会社と共同で「虎ノ門パストラル」を2300億円で買収して以来の大型案件だ。
この雅叙園買収に動いたとされるGIC（シンガポール政府投資公社）は、東京駅前の高層複合ビル「パシフィックセンチュリープレイス丸の内（PCP）」の買収にも動いているという。その金額は1700億円になるとみられている。ほかにも東京ディズニーランドのオフィシャルホテルの1つ「東京ベイ舞浜ホテル クラブリゾート」を旧富士銀行系の不動産会社ヒューリックが300億円超で買収するなど、首都圏は「静かなる熱狂」を迎えている。
安倍政権の経済政策・アベノミクスによる好況感や20年の東京五輪開催といった追い風を受けて、大都市の地価は上昇に転じている。賃料上昇への期待も高まり、不動産市場は活況を呈しているのだ。
「みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所によると、13年の不動産売買取引額は約4兆8000億円と『ミニバブル』といわれた07年に次ぐ水準だった。今年に入ってもその勢いは衰えず、上期（1〜6月）の取引額は約2兆5000億円と1996年の調査開始以来の最高額となった」（同特集より）
物件の上昇期待や賃料改善に加え低金利が続く恩恵で、調達金利が低い。
外資系ファンド関係者は「東京のオフィスは需要に守られて空室率が低い。また不動産利回りと借入金利との差が大きいので、東京が比較優位にあることは確か」「世界を見渡してみて、今うまみのある市場は日本ぐらい」といい、日本の不動産市場に期待を寄せる。
●東京の不動産はピークに達した？
「週刊ダイヤモンド」（ダイヤモンド社／9月13日号）の記事『クローズアップ 1000億円超えが相次ぎ 過熱する不動産大争奪戦』では、「高額取引が相次ぐ中で気掛かりなのが、利回りの低下だ。雅叙園は4％台と推定されるのに対し、PCPの取引は2％台が見込まれ、『再びの高値つかみ』」になる恐れを指摘している。賃料が期待通りに上がらなければ、はかないバブルで終わると警鐘を鳴らしている。
この動きは個人投資家にとっても同様で、「ダイヤモンド」（9月27日号）の記事『富裕層がこぞって“福岡行脚” 不動産市況に“ピークの予兆”』では、東京ではすでに適正な価格で買えるものがない状況が続いているという。
「少し前まで、都心で駅から徒歩圏でも表面利回り7.5〜8％という収益物件もあったが、現在は価格が高騰。今その利回りを確保するためには、都内の江戸川区、神奈川県の横浜市など、都心から周辺部の物件へと移っている」（同記事より）
さらに収益物件（投資用不動産）を求めて、福岡市が熱視線を集めている。東京から収益物件を求めにくる動きが過熱しているのだという。
「第一に、福岡市が大都市でも一、二を争う人口流入が続いていることがある。昨年5月には人口が150万人を突破、政令指定都市では京都市を抜いて6番目に浮上し、神戸市に迫る。第二に、地理的に近い中国人や台湾人も物件取得に意欲を燃やす」（同）といい、過熱しやすい環境になっているのだ。
しかし、めざとい投資家は「すでに不動産を売り始めている」という声も聞こえてきており、市況のピークが近づいているかもしれない、という警鐘も鳴らす。
冒頭で紹介した「東洋経済」でも不動産市場は「熱気はあるが、かなり慎重な姿勢」で07〜08年ごろに到来した「ミニバブル」のような異常な過熱感がないために、「静かなる熱狂」と評している。
経済誌両誌とも、過熱する不動産業界を比較的冷めた目で見ているのが特徴的だ。
松井克明／CFP
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