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マンション異常 賃貸の家賃下落加速、5万円台が続々？購入するなら10年超の中古？
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140829-00010005-bjournal-bus_all
Business Journal 8月29日(金)6時0分配信
8月26日付日本経済新聞電子版記事『建材高、実体経済に影 マンション発売減、セメント値上がり』によると、「建設資材や人件費などの上昇がマンションなど建物価格に波及している。野村証券の調査では、マンションなど建築物の建築着工単価は今年6月で1平方メートルあたり18万5600円。1年前に比べ9％高い。建設コスト上昇がマンションの発売減や工事の入札不調を招くなど実体経済に影を落としている」という。
現在、東京都心の新築分譲マンションは富裕層が相続税対策に購入、また中国系をはじめとした外国人投資家が投資用に購入するなどの影響により、売り上げは好調をキープしている。
このような住宅事情について、住宅ジャーナリストの榊淳司氏は次のように読み解いている。
「都心のマンション市場は、ちょっとした異常事態になっています。売れるべき物件はあらかた売れてしまい、残っているのは売れない理由がある物件です。あとから振り返ったときに、ミニミニバブルの頂点はここ数カ月ということになるのかもしれません。土地の値段と建築コストが上がっているのですから、この先、新築分譲マンションの価格が上がるのは自明のことです。そのような中で、問題は値上がりした状態でも売れるかどうかということです。また消費者目線では、価格が上がったマンションを買ってもいいかという点も気になります」
購入を検討するのであれば、新築分譲マンションよりも中古マンションがよいということになるだろうか。では、中古マンション購入の是非の判断基準はどのようなところにあるのだろうか。
「マンションに致命的な欠陥があれば、たいてい築10年以内に露呈します。従って、最初の10年間で大きな欠陥が発見されなければ、その後の10年あるいは20年も大丈夫である可能性が高いといえます。つまり、10年を過ぎた物件が買っていいかどうかを判断する基準になります。また、マンション市場は2002年が底値であったといわれています。それから10年が過ぎ、その頃に建築されたマンションの資産価値が明確に出ているので、それが検討する際の目安になるでしょう。ちなみに、06〜08年はマンションミニバブルの時期ですので、その頃の物件は元値が高くなっており注意が必要です」（同）
●賃貸価格が大幅に下落する可能性も
さらに、榊氏は今後の賃貸価格の下落を懸念している。その予測が確かならば、マンション分譲業者の「立地や広さなど、同じような条件であれば賃貸よりも購入したほうが月々の支払い額は安くなります」というセールストークが通用しなくなる時代を迎えるかもしれない。
「売れない理由がある物件が続々と賃貸に回っています。それでも借り手がつかないので、都心の家賃月40万円は下らないはずの物件が、月20万円台にまで下がっているほどです。現在、ミニミニバブルと呼ばれるマンション好況の中で購入している人の多くは、賃貸目的です。さらに今後は東京都の震災対策によって、『特定緊急輸送道路』沿いに位置する耐震基準に満たないビルは取り壊しを余儀なくされ、賃貸マンションへ建て替える物件も増えるでしょう。つまり、続々と賃貸市場に物件が出てくるのです。賃貸市場の供給過剰は加速する一方になります。マンションの販売価格の下落幅以上に賃料は大きく下落していくでしょう」（同）
総務省が5年おきに公表する「住宅・土地統計調査」によると、13年の日本の空き家は約820万戸、総住宅に占める割合は13.5％といずれも過去最高を記録した。このままのペースで推移すれば、いずれ日本全体の空き家率は40％になるという予測もある。それにもかかわらず供給過剰状態が続けば、賃貸価格の下落が避けられないのは自明の理だ。
マンション分譲業者のセールストークになぞらえれば、「立地や広さなど、同じような条件であれば毎月の支払いは賃貸のほうが安くなります」となってしまうのだ。
●“最低賃貸価格”は5万3700円？
ところで一般的な物件の賃貸価格はどこまで下がるのだろうか？
下限を予測する上で一つの目安となるのは、東京の1人暮らし用マンションでは5万3700円だという。その根拠は、東京23区において生活保護を受給する単身者の住宅扶助基準額が原則5万3700円だからだ。
つまり、家賃が5万3700円を割るようであれば、大家にとっては住宅扶助を受けられる生活保護受給者に貸したほうがいいという計算が働く。5万3700円は、日本政府が保障する事実上の“最低賃貸価格”となっているのだ。
多くの物件の賃料は、5万3700円に向かって大きく下落していく。しかも、厚生労働省は13年1月に生活扶助引き下げ方針を発表しており、“最低賃貸価格”が引き下げられる事態もありそうだ。つまり、この厚生労働省の生活扶助引き下げ方針は、生活保護受給者と大家だけでなく、一般の賃貸住宅居住者にとっても影響を与えるのだ。ひいては、マンション分譲価格にも影響を与える可能性もある。
今後は、5万円台で住める物件が続々と出てくる可能性があるにもかかわらず、今から、毎月の返済額が10万円前後で35年住宅ローンを組むことなど、経済学的には非常にリスクが大きい話なのだ。
結論としては、資金に余裕があってリスクを受け入れられる人は新築分譲、余裕はないがリスクを覚悟の上でマンションを買いたいという人は10年超の中古、それ以外の人は賃貸物件で価格交渉術を磨くというところだろうか。
松井克明／CFP
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