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3分間で自宅の「適正な値段」を知る方法　雑談の“普段着ネタ”から経済や金融の本質を学ぶ
2014年8月6日（水）　 野口 真人

　読者の皆さんがご自宅を売却することになったとき、お住まいの自宅の適正な値段をどうやって調べますか。
　今はその予定がなくても転勤の辞令が突然出て、「その時」がいきなり来るかもしれません。引退後の第二の人生を田舎で送ろうと夢みている方は、その時が来たとき、自宅を売却することになるかもしれません。
　いずれにしても、自宅の値段、すなわち「価値」を評価する方法を知っておいて損はないでしょう。人生の三大イベントの一つにも挙げられる持ち家の購入や売却は、資産形成に大きく影響します。金額だけで考えれば一生で一番大きな決断といってもよいはずです。
　なるべく高く売りたいのは人情ですが、売買は買い手がいて成立する話ですから、希望の価格で売れるとは限りません。いや、希望価格で売れることは稀と言ったほうがよいでしょう。
　ハムレットではありませんが、自宅を売るか売らないか、それが問題です。自宅の適切な価値を知るにはどうしたら良いのか。いくらであれば売るべきなのか。それなら売らないという判断をどう下せばよいのか。不動産の知識がなくても3分間であなたの自宅の価値を知る方法を紹介します。
マンション価値は家賃の200倍
　分譲マンションを例にとります。一都三県の築浅マンション（築10年以内）であれば次の簡単な計算式で、ほぼ適正価値を出せます。

　東京都、しかも港区や渋谷区など都心部にある築浅マンション（築10年以内）であれば次の式を使ってください。

　例えば、あなたが都下にある築10年の分譲マンションに住んでいるとします。今、それを賃貸に出したら月25万円の家賃が見込めるとすると、あなたの部屋の適正価値は次のように計算できます。

　家賃さえ分かればマンションの価値が分かりますから簡単です。インターネットで検索すれば、ご自分のマンションがある地域の賃貸相場は簡単に入手できますから、時間もコストもかかりません。
　通常の不動産鑑定では、場所や道路付け、近隣環境、築年数、駅からの距離など様々の点を考慮して価格を導き出します。不動産の専門家でない限り、自力で鑑定などできませんから、不動産鑑定士などに頼む必要がありますのでコストがかかります。
　売るべきか売らざるべきか、売却可能価格と上記の計算で出した価値を比較すれば決められます。計算によるとマンションの価値は5000万円なのに、売りに出したら4000万円の価格しかつかないとしたら、我慢して売るのを待ちましょう。逆に6000万円の値が付いたのであれば迷わず売ればよいのです。
市場はしばしば間違いを起こす
　ここまで読まれた皆さんは当然、疑問を持たれたと思います。疑問は「なぜ家賃から計算するのか」「200倍とか240倍とか、どういう根拠でそうするのか」のどちらかでしょう。
　最初の疑問をもう少し丁寧に書くとこうなります。分譲マンションとして買った自宅の価値をなぜ家賃から算出するのか。買ったときの価格や現在の取引相場を勘案して判断するものではないか。
　マンションに限らず、「買った時の価格以下では売りたくない」と取得価格(原価)に固執する人がおられます。損をしたくないという気持ちは理解できますが、時価と原価は全く別物です。時価が下がってしまったときに、現時点での相場（時価）とかけ離れた、原価に近い価格を提示しても誰も振り向かないことは明らかです。
　不動産屋を覗くと、どうみても相場からかけ離れた高値が付けられている物件があります。多くの場合、売主が取得原価にこだわり、「これでは売れませんよ」と不動産業者から忠告されてもそれを無視しているケースです。
　「万が一にでも買い手が現れるかもしれない」などと淡い期待を抱くのかもしれませんが「万が一の確率でもそんな買い手は現れない」と考えたほうがよいです。言うまでもなく、買い手は血眼でお買い得物件を探しているからです。そのような「値付けミス物件」には目もくれません。
　「購入時の価格で売れるとは思っていない。近隣の相場に従うしかない」。こう考え、ほとんどの方は近所の不動産屋を訪ね、近隣相場を教えてもらうことでしょう。自分のマンションの部屋と同じ間取りの部屋が6000万円で取引されたのであれば、自分の部屋も6000万円で売りたいと思うはずです。
　それなのになぜ、賃貸の家賃からマンションの価値を計算するのでしょうか。実は「近隣の相場」が間違っていることがあるからです。
　先に計算した例を使って説明します。家賃から計算したマンションの価値は5000万円なのに、不動産屋から「先月、ほぼ同じ間取りが4000万円で売れたから、その前後でしょう」と言われたとしましょう。
　市場というものはいつも合理的に機能しているわけではありません。「市場が常に正しいとは限らない。それどころか、しばしば間違いを起こす」と思ってください。証券でも不動産でも同じです。
　リーマン・ショック後のように、一夜にして市場が麻痺してしまうこともありますし、バブルということもあります。市場で取引されている価格相応の価値が存在しない物件もあれば、本来の適正価値からかなり低い価格で取引される物件もあるのです。
　5000万円の価値のあるマンションなのに、何らかの理由で市場が混乱していたなら、3000万円でも売れないかもしれません。ここまで異常な事態ではなくても、5000万円の価値が4000万円前後で取引されていることはあるのです。もし4000万円でしか売れそうもないのであれば、市場が実態以上に弱気になっている、あるいは依頼した仲介会社が手抜きをしていると考え、安く売ってしまうことは避けたいものです
　逆に5000万円の価値のマンションに6000万円での買い手が現れた時には、市場は適正レベルを超えて加熱し始めたなと考え、すぐに6000万円で売りましょう。少し待てば6500万円まで上がるかもしれないと思って売り渋るのは愚の骨頂です。「明日になれば今日より高くなるかもしれない」と思うのは、まさにバブル崩壊を引き起こした「根拠なき熱狂」に踊らされていることになるのです。5000万円の価値しかないものに6000万円の値が付いたのならば「市場が間違っている」と判断しましょう。
なぜ家賃を基に価値を計算できるのか
　それでは、なぜ家賃を基に計算するのか、説明します。

　上記の式の基になっているのは「収益還元法」という手法です。収益から物の価値を計算するという意味です。物の価値をその資産が生み出す将来のキャッシュフローから導き出す方法です。別名「DCF（Discounted Cash Flow）法」と呼ばれます。これに対し、買った価格を基にするやり方を「原価法」、相場を基に決めるやり方を「取引事例比較法」と言います。
　マンションの価値を計算するためにはマンションのキャッシュフローを基にします。そのマンションがどのくらい稼いでくれるか、ということです。すなわち家賃です。
　先に「場所や道路付け、近隣環境、築年数、駅からの距離など様々の点」を考慮すると書きましたが、これらは家賃に反映されていると考えられます。同じ場所にあるマンションでも、そのグレードなどで価値が違ってきますし、高層マンションの場合は階が高くなるほど価格が高くなりますが、これらも家賃に反映されています。
　リーマン・ショックやバブル崩壊時など、市場がパニックに陥った時であっても、家賃は比較的安定して推移します。もちろん長期的にはミクロ・マクロ双方の経済状況の影響を受けて変動していきますが、市場価格のように乱高下はしません。
　家賃は何に影響されるかといえば、賃金があるでしょうし、大きく言えば国力とも関係があります。いずれにしても急変はしないものです。やや乱暴なことを言えば、市場取引には投機という雑音が入るので、どうしても乱高下する危険がつきまとうのです。住む家を借りる際に「大金を張って勝負しよう」という人はいないでしょう。
　では家賃を基にマンションの価値を計算するとして、なぜ200倍するだけでよいのでしょうか。それには収益還元法（DCF法）を説明する必要がありますので、もう少しお付き合いください。
　先の例をもう一度使います。家賃25万円のマンションであれば年間300万円のキャッシュフローがあります。価値を計算するには毎年のキャッシュフローを加算していきます。今後30年間貸すことができるとしたら9000万円の収益が期待されますが、この9000万円はそのままマンションの価値になりません。
　なぜなら「今日の100円は明日の100円より価値がある」からです。もし、このマンションをとりまく世界の金利が6％であったとしたら、今日の100円は1年後106円になりますが、逆に考えると1年後の100円は現時点で約94円（100÷1.06）の価値となります。
　したがって年間300万円のキャッシュフローは1年後に283万円（300万÷1.06）、2年後に267万円（300万÷1.06÷1.06）となります。このように割り引かれたキャッシュフローを求めていき、それらを足し合わせると現在の価値が計算できます。
　年間300万円の家賃が30年間続くとして、このマンションの価値を算出すると4129万円にまで割り引かれることになります。9000万円ではなく4129万円が価値というわけです。
100年貸してもマンションの価値はそれほど上がらない
　以上の計算からお分かりだと思いますが、30年間ではなく100年間貸すことが可能だとして計算しても、マンションの価値はそれほど上がりません。期間が3倍以上になったからマンションの価値も3倍以上になると考えてはいけません。なぜなら遠い将来のキャッシュフローは大きく割り引かれてしまうからです。
　100年後のキャッシュフローの現在価値は300万円÷(1.06の100乗）で計算できます。結果は8848円にしかならないのです。
　次の図をご覧ください。貸出期間とマンションの価値の関係を表したものです。
■貸出期間とマンションの価値の関係

　月額300万円のキャッシュフローは割り引かれて下がっていきます（グラフの左上から下がっている曲線）。このキャッシュフローを足していくとマンションの現在価値になりますので、次第に増えていきます（図の左下から立ち上がり、右上に向かう曲線）。ただし、貸出期間30年間で見積もったときの価値は4000万円を超えますが、100年にしても5000万円に届きません。
　100年どころか永久に家賃がもらえると想定してもマンションの価値は5000万円を超えることはありません。（300万円÷（1.06のn乗））という式でnを1から始めて足し合わせていき、nを無限大にしますと、5000万円（300万円÷0.06）に収束します。つまり次の式になります。

家賃は「永久年金型キャッシュフロー」
　ようやく冒頭で紹介した式に戻れました。ここで皆さんから二つ質問が出るでしょう。「マンションの価値を計算する際、永遠に家賃がもらえると仮定していいのか」「金利6％が重要な数字になるわけだが、それはどういう根拠に基づくのか」と。
　キャッシュフローには色々な種類があります。永久にキャッシュフローが見込めるものを「永久年金型キャッシュフロー」と呼び、次の式で計算します。

　割引率とはこれまで「金利」と呼んできた数字です。1年後の100円は現時点で約94円（100÷1.06）の価値となると言ったときの「6％」のことです。キャッシュフローが割り引かれていくので「割引率」と呼ぶわけです。
　マンションの家賃は「永久年金型キャッシュフロー」に分類されます。古くなったマンションであっても、修繕をしたり、内装をやり直したりすればキャッシュフローを生み続けると考えるからです。
　これに対し、キャッシュフローが一定期間しか続かないものを「年金型キャッシュフロー」と言います。永久年金のような簡単な式はなく、期間に応じて計算しなければなりません。年金型の例は債券の利子、リース料です。いずれも最初から期間が設定されているので、それにしたがって現在の価値を計算します。
キャッシュフローのリスク度合いをどう見るか
　いよいよ解説の大詰めです。6％という割引率（金利）はどこから来たのでしょうか。収益還元法（DCF法）において、割引率はキャッシュフローのリスクの度合いによって決められます。
　リスクが高い資産のキャッシュフローは高い割引率、リスクの低い資産のキャッシュフローは低い割引率が適用されます。国内において最もリスクの低い資産は国債と考えられているので、現時点では1％弱が割引率の下限となります。
　この下限をリスクフリーレート（リスクがないレート）、資産に応じて上乗せする金利をリスクプレミアムと言います。先の例でマンションの割引率を6％としていました。1％弱に4％強のリスクプレミアムを付けていたわけです。
　マンションの価値を導くための割引率は人気のエリアや築年数が浅いほど小さくなります。なぜならば、賃借人が確実に見つかり、賃料が安定しているからです。つまり資産が生み出すキャッシュフローのリスクが低いのです。
　下の表は、中古マンション専門の不動産投資ファンドから私が聴取した、2014年7月時点の地域別、築年数別の割引率です。この原稿でずっと使ってきた例は築10年、一都三県でしたので割引率は6％としました。
■マンションに関する地域別・築年数別の割引率
築年数（以内） 10年 20年
東京都心部 5.0％ 5.5％
東京都（都心部以外） 5.5％ 6.0％
一都三県 6.0％ 6.5％
地方政令指定都市 6.5％ 7.0％
　東京都、しかも港区や渋谷区など都心部にある築浅マンション（築10年以内）であれば割引率は5％です。

　これが冒頭で紹介したもう一つの式でした。
　中古マンション専門の不動産投資ファンドはどうやってこの数字を出しているのでしょうか。これはなかなか説明が難しいです。マンションに投資し、ビジネスをしていく中で、先に示した割引率を使えば商売としてまわると長年の経験からファンドは判断しているのです。
　割引率を出す一つの方法として、家賃(投資リターン）の変動性(ボラティリティ)から推定する方法があります。

　この式を書き直すと以下のようになります。

　つまり、割引率は賃料を物件の相場で割ったもの、不動産ファンドからすると、投資リターンになります。彼らは様々な地域やグレードの物件に対する、過去の投資リターンについて数字を持っていますから、そこから平均とばらつき(標準偏差)を出せます。このばらつきが変動性になります。ばらつきが大きければ割引率を高く見積もることになります。
六本木ヒルズや東京ミッドタウンはいくらで買うか
　ここまでマンション販売を例にとって、売値とDCF法による現在価値を比較して投資を判断するやり方を説明しました。これをNPV（Net Present Value）法といい、ファイナンスの世界における投資の意思決定手法の定番となっています。
　その根底には「キャッシュフローから導き出された価値が本当の価値であり、市場の価格は必ずしもあるべき価値を反映しない」という考え方があります。マンションを実際に売り買いするかどうかはさておき、ビジネスをしていく上で物の価値の決め方として、この考え方をぜひ覚えておいてください。
　説明したやり方はマンションに限らず、オフィスビルにも適用できます。次の表に示す公開データを使って六本木ヒルズや東京ミッドタウンの価値を同様に出してみましょう。
■六本木ヒルズと東京ミッドタウンに関する公開データ
名称 六本木ヒルズ 東京ミッドタウン
竣工年月 2003年4月 2007 年 3月
総事業費 4900億円 3700億円
敷地面積 12万�u 10万�u
総延床面積 76万�u 57万�u
階数 54階 54階
高さ 238m 248m
1F賃貸面積 4500�u 3300�u
（出所）公表資料に基づきニッセイ基礎研究所が2006年12月作成
　二つのオフィスビルの現在価値を知るのに、土地代や総工費などは必要ありません。あくまでもキャッシュフロー、この場合は坪当たりの賃料が必要です。これは公開されていないので実勢相場から推定して両社とも1坪辺り3万円、割引率は5％で計算してみましょう。結果は次のようになります。
■六本木ヒルズと東京ミッドタウンの現在価値
名称 六本木ヒルズ 東京ミッドタウン
家賃相場（3.3�uあたり） 3万円 3万円
1フロア賃貸面積 4500�u 3300�u
階数 54階 54階
年間想定家賃収入 265億900万円 194億4000万円
割引率 5％ 5％
現在価値 5301億8200万円 3888億円
　六本木ヒルズは5300億円、東京ミッドタウンは3900億円の現在価値と算出されました。それぞれの総事業費4900億円と3700億円に近い数字となっています。
　ビルの建設プロジェクトの投資判断は総事業費を超えるキャッシュフローを生めるかどうかで判断します。二つのビルとも総事業費を超える現在価値になるからこそ、建築されたのです。検討段階で総事業費を下回る現在価値しかないと判断されたなら、そこでプロジェクトはお蔵入りしていたはずです。
銀座のコーヒーはなぜ高いか
　突然ですが、銀座のコーヒーはなぜ高いのでしょうか。「銀座は土地が高いので当然家賃も高い。コーヒーを高い値段で出さないと採算が取れないから」でしょうか。
　この話は野口悠紀雄氏の『土地の経済学』に出てくるもので、キャッシュフローによって価値を考えることの応用問題と言えます。
　物の価値はキャッシュフローから決まります。つまり、銀座のコーヒーが高くても売れる、そのコーヒーにキャッシュを払うお客がいるからです。次のような流れになります。
• 銀座は魅力的な場所であり、人が集まり、お金をよく落とす
• したがって高いコーヒーでもよく売れる
• 高くても売れるのでコーヒー店の収益が増え、店のキャッシュフローも増える
• 家賃のキャッシュフローも増えるので、土地の価値も上がる
　したがって正解は「銀座ではコーヒーが高く売れるから土地が高い」ということになります。妙な感じがするかもしれませんが、「賃料は借主のキャッシュフローを生む力と相関がある」と考えれば納得いただけるのではないでしょうか。
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　いかがでしたでしょう。今回が新連載の一回目でした。このコラム「日常経済学」の趣旨は、雑談に使える“普段着のネタ”を紹介しつつ、経済や金融の本質を分かりやすくお伝えしようというものです。
　「必要な知識なのだろうが面白くはない」。エコノミクスやファイナンスと聞いて、こう感じる方がかなりおられるのではないかと思います。MBAのコースでファイナンスを教えていますが、社会人学生から同様の反応があります。
　しかし、経済学やファイナンス理論は要するに、物やサービスの価格と価値を吟味し、賢くお金を使うための考え方や手法に過ぎません。ですから日常の身近なところにも関係しています。身近な話題を気軽に読みながら、エコノミクスやファイナンスの基本を再確認いただければと思います。よろしくお願いします。

野口真人の日常経済学〜カジュアル・エコノミクスの勧め〜
「必要な知識だが面白くはない」。エコノミクスやファイナンスと聞いて、こう感じる方がかなりおられるのではないかと思います。MBAのコースでファイナンスを教えていますが似た反応があります。経済や金融というと堅い話のようですが要するに、ものやサービスの価格と価値を吟味し、賢く金を使うための考え方や手法です。ですから日常の身近なところにも関係しています。雑談に使える“普段着のネタ”を紹介し、経済や金融の本質を分かりやすく解説していきます。