人口減少とともに陰りがさしだしたニュータウン

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140518/ecn1405180830002-n1.htm
2014.05.18　本当は教えたくないマンション業界の秘密　榊淳司

　その昔、「ベッドタウン」という言葉がはやった。都心勤務者が寝に帰る街という少し揶揄（やゆ）を含んだ呼び方だ。

　東京や大阪の郊外にある「ニュータウン」は典型的なベッドタウンで、多摩と千里がその代表格だろう。ともに高度経済成長期に計画され、１９７０年代から８０年代にかけて最も活発に開発された。両方とも開発はまだ完成していないが、すでにその役割は実質的に終えている。

　都市の人口が膨張し始めると、旧来の市街地だけでは収容しきれない。居住エリアは自然に郊外へと広がる。その流れを効率よく吸収しようというのが目的で、大きな成果を上げ、多くの世帯がそこにマイホームを得た。

　７０年代に開発されたニュータウンの集合住宅は、築４０年を過ぎたものもある。

　当初に入居した方は、今は大半が高齢者で、３世代目が子育てを始めるころだ。

　その３世代目はどこに住んでいるのだろう。２０代や３０代の若い家族が築４０年以上の老朽化した集合住宅に好んで住むとは思えない。自分の住みたい街に家を借りたり買ったりして暮らしているはずだ。

　初代が鬼籍に入り、残された住まいを相続した人も多いだろう。この２世代目はどこに住んでいるのか。

　年齢で言えば、だいたい５０代から６０代。多くは若いころに３５年などのローンでマイホームを購入している。親のそばのニュータウン内で買った人もいるかもしれない。

　問題は相続した住まい。売却しようとしても、捨て値でもない限り買い手はつきにくい。借りたい人を見つけるのも難しい。

　なぜ、そんなことになってしまったのか。多くのニュータウンは、まさしくベッドタウンとしての役割だけを果たすように開発された。寝に帰るだけの街には、それ以外の目的で人は流入しない。商業施設も日常生活を満たす程度にしか整っていないことが多い。

　ニュータウンの先駆けとなった多摩や千里が街としての元気をなくしているのに、いまだに後発のニュータウン内では分譲マンションが開発されている。規模は小さいながら新たにニュータウン的な開発を行う動きさえある。

　すでに時代は変わった。この先、新たなニュータウンなど不要で、これまでたくさん造ってきた街の出口戦略を考えるべきだ。

　そのための時間はあまり残されていない。集合集宅は、入居率が８割を切ると加速度的に疲弊する。管理が次第におろそかになる。お金も集まらなくなり、場合によっては廃虚へと導かれる。出ていける方はまだいい。そこにしか住めない方にとっては死活問題だ。

　政府は老朽の集合住宅を処理する法整備を急ぐべきであり、自治体はもっと積極的に取り組むことが求められる。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。

コメント
01. 2014年5月19日 13:25:24 : BbxGhFcMPI ＞築４０年以上の老朽化した集合住宅 ＞集合集宅は、入居率が８割を切ると加速度的に疲弊する この二つの見方は、日本の集合住宅と住まう人や住まいを求める人の特異的なあり方だと思う。ニュータウンはその名の通り街なのであって、機能が限定されようともしだいに街になっていくものだろう。集合住宅の寿命が６０年程度というのも変だ。それは、少しでも老朽化したらスクラップして再建設しようという建設屋や販売者の考えではないか。住まう人はリフォームや都市再生を考えるだろう。自分達でより一層住みよい環境を生み出すために、まだまだ多くの工夫がありうる。 　そのような努力の方向を提案や企画もせずに、容易に自らの既存ビジネスにつなげようとするものが多すぎる。住宅や街はビジネスの種ではない、人が望む生活を創造するところなのだ。
02. 2014年5月19日 15:04:06 : nJF6kGWndY >問題は相続した住まい。売却しようとしても、捨て値でもない限り買い手はつきにくい。借りたい人を見つけるのも難しい。 自分が住むか、捨て値で売れ（安く貸せ）ばいい
03. 無段活用 2014年5月19日 18:54:37 : 2iUYbJALJ4TtU : QoGqx8YrG2 多分、今後100〜200年くらいは、ニュータウンを解体して林や田畑に戻すビジネス が栄えるんだろうね。 斜面に作られた宅地の一枚一枚がそのまま棚田になり、団地の跡地をトラクター がのどかに走る。そんな光景が目に浮かぶ…かな。 土建屋さんはこれからも忙しい。それだけのお金があればの話だけれど。
04. 2014年5月19日 18:58:44 : 1geRdsjJSg 壊せ、整理しろ、と言っているんだろう。真の目的は住宅価格や賃貸価格を高く維持するためだ。 住居費というのは、へたすると収入の半分、普通で1/3を奪うことができる搾取の道具だ。若い世代でも、もし住居費が収入の1/10になるなら、古い物件に喜んで住むだろう。貯蓄や可処分所得が増えることは立派な建物に住むことよりも生活の質の向上につながるからね。
05. 2014年5月19日 19:23:16 : QvKz9NXHwc リフォームをしていない古い住宅に住む事は苦痛であるし健康にも悪い。 取り壊すにも大規模団地では簡単にいかない。政府主導で整理するなら良いが民間の自己責任でやれというのでは、廃墟になった幽霊団地が増えるだけではないか。
06. 2014年5月20日 02:43:29 : WieeQ7IltE コンクリートの建物やら重量鉄骨の建物は本当は１００年でも２００年でももつものなのだが、中の部屋部分はいくらでも改築してゆけるもの。西欧のコンクリートの建物は長く使っている。それでいいと思う。 いい大きめのスペースがあれば改築しつづけて１００年でも２００年でも西欧のように住み続ければいいのだ。ただ大は小をかねるというがもともその建物の個別の部屋が狭い間取りだと改装のアイデアが限られる。いい改装にしにくいと・・・まあいっそのこと建替えてはなどと発言する建築屋が多くなる。それと古い建物の場合にはデザインがまだ　ただの箱　みたいな建物なのが多すぎて飽きてくるというか、変わり映えしないというか、魅力がなさすぎるみたいな、それがたて変えしようと発言させたくなる部分もある。 もちろん水回りの配管などは取り替えしてゆくのは当たり前のことですけどもね。 まあ粗悪なセメントでヒビだらけなのは長く住むのは無理でしょうが、重量鉄骨のほうは２００年のエッフェル塔じゃないが実際には長持ちすると思う。
07. 2014年5月20日 02:49:52 : WieeQ7IltE スペインにある　ガウデイ　が作り始めた教会は２００年３００年かけて今も使い続けながらもいまなお　建築途上です　なんていうのもあるのだ。 日本のガウデイのような建築家いでよ。ニュータウンをそなたのアイデアでなぶって再生してゆけばいい。
08. 2014年5月20日 10:10:32 : 5aI56T6iSI 日本は国土が狭い、でなく国土の活用が下手なのですね、だから過疎過密が拡大 日本の大問題と思うが
09. 2014年5月21日 01:37:05 : Z4gBPf2vUA ベンジャミンが言ってた空き団地５０００万戸 空き物件はベンジャミンが３００万戸と言ったが実際は７５０万戸 これらを一気に解決する方法は 【運輸物流ベルト構想】だ 荷物だけ移動するベルトを超伝導などで作ればいいだけだ ガソリンも高いんだろう 弾かれた人々は物流センターで荷物の仕分け そしたら過疎も地価高騰もない 荷物だけ来たらいいだけだろう 安価にたたみ１枚１００円くらいで トラックでいちいちわけてシャンプーリンスだけ運びます りんごだけ運びますでない 「床屋のシャンプー来たよ」 「りんごが来た」 「納豆詰め合わせが来た」 「電気工具が来た」 「種が来た」・・・ こうして垂れ流せばいいだけだ おんぼろの過疎地でも物流ベルトが来たら簡単に商売も出来る 後は買い手だろう 経済が回れば少子化もなくなる
10. 2014年5月21日 21:31:22 : ESgW4yyyt6 物件テトリスの犠牲者だな

11. 2014年5月21日 21:45:11 : zAB4n9BMcU バブル後数年後に上京して町田市に住んだ。 故郷は、”こぴっとしろし！”だが野生のタヌキを初めてみた。（交差点で轢かれてたが） 何が言いたいかと云うと、”多摩ニュータウン”とはそもそも”こぴっとしろし”盆地より不便であるところが２０年前は数千万なければ持家がもてない異常な状況だった。 あんなに活気があったのに世の移ろいを痛感します。
12. 2014年5月22日 04:29:12 : AiChp2veWo 集合集宅は、入居率が８割を切ると加速度的に疲弊する・・・は、住まいだけでなく日本全国の現象である。核家族化を起点として食うために外に出、それを、吸収したものであるが、４０年後は視野になかった。その時々に税金で支払われる仕事があれば企業側はそれで良かった。今後はモンサントが大嫌いな自給自足が相当程度可能な街づくりであらねばならない。岡田茂吉の教えは基本的に大事だ。もう日本国事態は変わってしまった。よほどの覚悟と思考で明日に備えなければならない。名古屋でも古い公団を改修などして家賃は格段に上がり住めなくなった人も多い。つまり、国民の住宅の家賃、建築費が高すぎるのだ。なぜか、それは一部の権力者、企業人が儲けるためである。その弊害は大人や家族持ちが勉学もできぬほど長時間働かなければならない事にある。家賃とローンに縛られ、世の中を学び思推する暇もなく、メディアに翻弄され、義をもって直近の上層の間違いを正せない、などが起こってくる。国民皆保険でまだ持っているが、TPPのいかんによってはこれも危うい。今さら乍ら本当に国民の為の政治が行われていない、と言わざるをえない。６さんの、「コンクリートの建物やら重量鉄骨の建物は本当は１００年でも２００年でももつものなのだが、中の部屋部分はいくらでも改築してゆけるもの。西欧のコンクリートの建物は長く使っている。それでいいと思う。」は賛同致す。商売人の金儲けと浅薄な進取気取りが下手に気分を合わせて、どれだけ大事な建物が破壊されていったか。美智子皇后の実家もそうだが、枚挙にいとまがない。だがしかし「ぽんぽこ狸合戦」は、狸側、つまり、本当の国津側の勝利へと傾き始めているのだ。
13. 2014年5月22日 10:26:31 : BbxGhFcMPI 売却しても安すぎるというなら、床面積による所有でなく、全体に対する持分にして、管理組合や管理会社を支援強化して、リフォームしたり床面積の貸付などをさせ、持分についての貸し賃や利益の分配というような制度を作ったらどうだろうか。（土地の地上権に似せたものを貸し付ける） 　多くの建物を壊さないでどうしても壊すものについては環境をよくする緑地や駐車場などの立体建物にするのはどうだろうか。住宅だけでなく、通常の住居地域に許されるものを入れるのもいいかもしれない。

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