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消費増税前よりチャンス マイホーム購入「年収別損益分岐点」
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/150109
2014年5月13日 日刊ゲンダイ
マイホーム購入を計画している人に、消費税アップはきつい。これから買うのは、増税前より損だと迷っているだろうが、意外なデータがあった。みずほ総研の調査によると、住宅購入世帯の６割は、増税後の方が得だというのだ。
政府は増税後の住宅対策として、住宅ローン減税を拡充し、「すまい給付金」を打ち出した。調査では、住宅ローン減税の拡充分とすまい給付金の合計額と増税額を比較している。
別表は、年収別（１３分類）、住宅種類別（３分類）、頭金の有無（２分類）に分け、計７８パターンについて分析。調査エリアは、東京、神奈川、埼玉、愛知、大阪、兵庫の都市部（実際は、都市部以外の地方も同様に調査しているが、割愛）。ご覧の通り、表の７８パターンのうち５７パターン、実に７３％が得。地方より都市部の方が、お得度が高いのだ。
■狙い目は４０００万円台の新築マンション
では、お得感をアップさせるには、どんなコツがあるか？住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏が言う。
「住宅ローン減税は、ローン残高が大きいほど恩恵が大きいため、低所得世帯の方がうまみが少ない。だから、頭金を入れない方がベターで、表も大体そうなっています。物件の狙い目は都心で、再開発が見込まれるエリアの新築マンション。東京なら、湾岸エリアは五輪特需が大きく、値上がりが期待できます。売り手は息の長い需要を見込んでいるため、まだまだ価格を抑えて供給しているのです。逆に中古は、今後の特需を先取りして高めの価格になっている。ズバリ、狙い目の価格帯は４０００万円台です。一戸建てのエリアは比較的、好景気の影響を受けにくく、今の流れで資産価値アップは期待できないので、狙わない方がいいでしょう」
物件価格は年収の６倍が一般的。表では、年収６５０万〜８５０万円組が４０００万円の物件を狙うゾーンで、ナント、お得度は１０年で総額１００万円近い。
「みずほの調査は３０年固定、２．２％ですが、変動金利は１％以下。購入初年度から元本を減らすなら、変動の方がいい」（櫻井氏）
来年度は１０％への増税が見込まれる。みずほの調査でもお得感は弱まることが分かっている。今年度のうちに新築を手に入れるなら、あと半年が勝負だ。
■集計方法
住宅ローンの借入金額は、「フラット３５利用者調査」の「都道府県別データ」から推計し、統計的に処理している。その利用者調査の平均では、たとえばマンション価格は、東京４５２７万円、神奈川３８２４万円、兵庫３５１１万円となっていて、住宅ローンは年収の６倍、頭金はローン総額の６分の１が相場だ。３０年元利均等返済、２.２％の固定金利。
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