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いで買う必要がないのなら「待ち」が得策
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140126/ecn1401260734003-n1.htm
2014.01.26 本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司
首都圏でも関西圏でも新築マンションがよく売れている。近年にない好調さである。しかし、業界関係者がみな手放しで喜んでいるわけではない。五輪の開催が決定した後から、関係者たちは「あと７年」という言葉をよくつぶやくようになった。
今となっては、あと６年半。何のことかというと、五輪の開催もそうなのだが、東京の人口が減り始めるのが２０２０年からと予測されていることにある。人口が減り始めると、新築物件に対する需要は、今よりもずっと弱くなるだろう。供給量も今の何分の一かに細るはずである。
当然、マンションの開発や販売に携わる業界関係者の総数も減るはず。倒産や失業もあり得る。不本意ながら業界を去らざるを得なくなる人も出てくる。それまでが「あと６年半」なのだ。これは恐ろしいことだ。
一方、購入する側にとっては、悪くない話である。なぜなら、今でも余り気味の住宅が、さらに余った状態になる。日本のような自由主義経済の社会では、モノの値段は基本的に「需要と供給の関係」で決まる。余っているモノは必然的に安くなる。
今でも大都市の中心から１時間も電車に乗るような場所の中古住宅は、１０００万円以下で取引されることが多い。古い公団分譲のマンションなら数百万円レベルである。その波が、ひたひたと都心に向かって寄せてきているのだ。
東京や大阪などの便利な場所で新築マンションを買おうとすると、年収の５倍から８倍くらいの価格だが、あと１０年もすると３倍から５倍になっているのではないか。近郊の中古マンションなら、年収の２倍程度で買えるかもしれない。
つまり、今までのように収入の何割も住宅ローンの返済に充てなくてもよい時代がやってくる。未来の住宅需要層にとってはかなりの朗報である。
いまの新築マンション市場はちょっとしたバブル状態で、私は昨年の春頃からこの現象を「ミニミニバブル」と呼んでいる。
しかし、バブルは所詮バブルで、いつかは弾ける。早ければ４月の消費増税がきっかけになるかもしれない。遅くとも来年１０月に予定されている１０％への増税までだろう。
結局、住宅の価格が本格的に上昇するためには、本物の需要を増やすしかない。そのためには、人口が増加傾向に戻ることが一番だが、その気配はない。
人口が減り始めた原因は、住宅と教育にお金がかかるためで、若い人たちが結婚や出産に躊躇しているからだ。
日本の住宅価格が安くなれば、再び人口が増加基調に戻る可能性はある。さらに教育にかかるお金が下がればよいが、こちらは望みが薄い。
ミニミニバブルの最中に新築物件を購入するのは、タイミングがよくないことは確かである。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。
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