http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140123-00011749-president-bus_all
プレジデント 1月23日(木)8時45分配信

■ポイントは定年後の家賃負担

　住宅ローンを組んで家を買うのと賃貸物件に住み続けるのとでは、最終的にどちらが得なのでしょうか？　　なかなか一概には判定できないテーマですが、トータルの損得勘定はともかく、賃貸暮らしの場合は定年を迎えて収入が大幅にダウンしてからも家賃を負担し続けなければならないことが最も気掛かりなポイントでしょう。そこで、住宅を購入しなかった場合、60〜90歳までの間に賃貸物件でどの程度のお金がかかってくるのかをシミュレーションしてみました。

　まず、月々10万円の物件に住むと仮定したら、単純計算で家賃負担の総額は3600万円。そして、2年に1度更新料がかかるのが一般的なので、合計15回で150万円がプラスされます。

　しかも、同じ物件に30年間も住み続けるのは非現実的ですから、10年に1度の頻度で引っ越しをしたと仮定しましょう。3回の引っ越しで敷金・礼金が合計で3カ月分、仲介手数料が1カ月分ずつかかるとすれば、総額で約3870万円の負担となります(図参照)。なお、このシミュレーションは以前の住まいを引き払った際に戻ってきた敷金の残り(部屋のクリーニング代などを差引後)を引っ越し代に充てたと仮定して計算しました。

　もちろん、最近は敷金・礼金ともにゼロの物件も出回っています。しかしながら、それでもシニアの場合は収入が限られている点などを踏まえて支払いを要求されるケースが多いのが実情です。それに、入居条件が緩い物件は部屋のクオリティにも難がありがちです。

　問題は、年金収入だけで、これだけの負担に耐えることができるかどうかです。家を買ってローンを組んだ場合なら、ローンの組み方を工夫することにより、子どもの教育費負担がピークに達する頃に返済額を抑えたり、年金生活になる前に返済を終える、といった工夫をすることが可能です。ところが、賃貸物件の場合は家賃が老後までコンスタントにかかってくるので、そういったコントロールが難しいものです。ここまでの負担は厳しいということなら、物件のクオリティを下げるしかありません。

　ただ、子どもが成人して巣立った後は部屋数が少なくて済むようになるという側面もあるので、夫婦2人だけで住むのに十分なコンパクトな間取りの物件を選び、今までよりも家賃を安く抑えることは可能でしょう。とことんまで負担を軽くしたいなら公団のような公営住宅に注目する手もありますが、所得水準などに関する要件が定められていてかなり福祉的な位置づけの住まいですから、誰でも入居できるというものではありません。

　一方でUR賃貸とかをイメージしている人も多いようですが、こちらはそれなりに収入のある人を前提とした物件で、年金生活者の場合は家賃の100倍以上に相当する貯蓄があるかどうかを毎年調べられたりします。

　いずれにせよ、維持費しかかからなくなった持ち家派と比べれば、賃貸派の月々の出費はどうしても多くなってしまいます。もちろん、ニーズに応じて自由に引っ越せるというメリットもありますが……。

　加えて、お金以外の問題としては、保証人を確保できるかどうかという問題が大きなネックになります。親族や友人など、身近な誰かに引き受けてもらえるかどうか。物件の供給自体は豊富であっても、どうしても大家さんは孤独死のリスクなどを意識し、あまりシニアには貸したがらないものです。シニアでもOKな物件を見つけて保証人も確保することは非常に切実な問題なので、あまり軽く考えておかないほうがいいでしょう。

ファイナンシャル・プランナー 竹下さくら　構成＝大西洋平

コメント
01. 2014年1月23日 11:47:00 : nJF6kGWndY 東京にしても家賃10万設定は高すぎだろう 物件次第だが新築を買ってもマンションなら管理、税や修繕などで月数万かかる 戸建はすぐにぼろくなる そして買って数年で巨大地震にでもあったら目も当てられない どっちを選んでも大変だということだ
02. 2014年1月23日 12:06:08 : jQzmz2yvIo いちばん買ってはいけないマンション　「郊外に立地する駅から遠い新築の…」（ZAKZAK）　（かさっこ地蔵 日時 2014 年 1 月 13 日投稿）でもコメントしましたが 、消費税増税、円安インフレ気味なら最強は「浄化槽エリアの駅近の戸建て」でしょうね。 庭か屋根でソーラー発電、雨水貯めて利用（但し用途によっては濾過や滅菌必要）して水道代節約、駅近で車所有不要、バス代節約、庭で無農薬の家庭菜園などてんこ盛りで年間約60万円節約できたとして、仮に固定資産税が多い分を引いても50万円は節約。 50年で2500万円。年金危機もこれならクリアーできるかも知れません。 親族も通勤便利なら頻繁に訪ねて来てくれるかも知れませんし、もしかしたら通勤、通学用に部屋を借りてくれるかも知れません。独居老人になってしまってもこれなら何とかなるか？ 災害時、下水道ダウンしても浄化槽なら相対的にダメージは少ないです。 おまけに戸建てなら自分で家の修繕もある程度はでき、コストを自分の納得できる範囲にできます。（但し法令順守の対策は良く調べる必要あり。今はネットで比較的に情報を得やすい） 但し、津波、土砂崩れなどの自然災害危険エリアは別。 オマケ 定年になったら交通不便でも大丈夫な場合ケースもありますね。 訪問介護、訪問医療が可能なエリアなら何とかなるかも知れません。 それとこういうエリアは中古の戸建て住宅が数百万円から1000万円以下で売られている場合もかなりあります。 更にこれだけ灯油や電気が高騰してくると自宅敷地で木が採れたり、近所の地主から薪などのバイオ燃料を分けてもらえて利用可能なエリアの場合はかなりの支出減にできます。 中古住宅を購入する場合はアスベストを含む屋根などは処理費がやがてかかる事も考慮。但し自給自足に近い生活が数年〜十年以上で節約できる総金額で補填できる場合も多いですから試算してみる事。
03. 2014年1月23日 12:24:25 : HDwovAiKsc >>02さん 　なかなか興味深い試算ですね。 　読んでいて少し明るく楽しい気分になれます。
04. 2014年1月23日 12:42:37 : jQzmz2yvIo 02です。 03さんのように多少でも興味を持った方が見えたようですので、追加投稿します。 高台や内陸の平坦に近い、水害のリスクが殆どない戸建ての軽量屋根の住宅なら東日本大震災でも、ナンともなかったものが殆どのようです。 それと素人でもホンキになったら相当の修繕や耐震対策はできる場合が多いです。 戸建て住宅に雨漏り程度なら自分で修理するくらいは当然ですが、戸建てなら自己解決できる自由度はかなり大きいです。但し法規は十分調べて法令順守しないといけません。 最近は良い建材や修理材料なども安価に次々と出て来ています。
05. 2014年1月23日 15:41:36 : nJF6kGWndY >>04 首都圏の場合、駅近だと津波より、直下型の揺れや類焼のリスクが高くなるだろうね まあ、今後は日本でも欧米のように中古で買ってリフォーム、それもDIYが主流になっていくとバカ高い住宅コストはかなり減らせるようになる
06. 2014年1月23日 16:04:17 : OdUOfYLhT6 まあ、お気楽な試算　ですね。 デフレ社会なら通用するでしょう。 年金生活者にはデフレが一番。 デフレ脱却どころか悪性インフレが視野に入っているわけで、 大金持ちでない限り、展望の持てない大変厳しい状況になるでしょう。 まあ死は平等にやってくるので、 災難にあう時は、あうがよろしく候。

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