資産性が高いマンションは買いだが…（写真と本文は関係ありません）

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140112/ecn1401120730002-n1.htm
2014.01.12　本当は教えたくないマンション業界の秘密　榊淳司

　今年は昨年に引き続き、マンションが良く売れると思われている。まず３月までは好調だろう。しかし、消費税が上がる４月以降は分からない。

　普通の新築マンションなら、住宅ローン控除の拡大や「すまい給付金」によって５％時代と条件はほぼ変わらなくなるので「だったら今年買おうか」と考える人も多いと思う。しかし、マンションは長く住むのを前提として購入するもの。短期的な視点で購入すると、あとで後悔するケースが多い。

　今回は「いちばん買ってはいけない」マンションとは何かをお伝えしたい。

　ズバリ言ってしまうと、それは「郊外に立地する駅から遠い新築の大規模マンション」ということになる。理由は資産性が薄く、廃虚リスクが高いからだ。

　長く住むことを前提に購入したとしても、転勤や家族構成の変化で引っ越さなければならない場合もある。そういう時にはどうなるのか。

　まず売ることを考えてみる。新築で購入した額で売れることはほぼない。郊外の場合、「新築プレミアム」といって、周辺の築浅中古マンションよりも２割以上は新築の方が高い。場所によっては中古の倍近くになっているケースもある。

　だから、売却額は築５年くらいでも３割減。築１０年だと５割減を覚悟すべきだ。さらに、大規模マンションの場合は、常にいくつかの住戸が売り出されている状態。急いで売ろうとすると価格競争を強いられる。

　そうなると、ほぼ確実にローン残高を下回る。売却すると、足りない額を現金で銀行に返済しなければならない。

　次に貸す場合。自分が借りる立場に立って考えるとよく分かる。借りる人にとっては「仮の住まい」だから、できるだけ便利なところに、なるべく安く借りようとする。駅まで１５分以上歩いたり、バスに乗るような物件は、まず検討範囲外。よほど価格的魅力を付けないと、容易には借り手が見つからないだろう。

　つまり、売るにも貸すにも困難が伴う物件だから資産性は薄い。

　廃虚リスクもある。郊外の不便な大規模マンションは、世代交代が起こりにくい。築３０年にもなると住人が高齢化する。

　また、大規模マンションの場合は管理組合の意思疎通も図りにくく、管理業務が停滞しがちになる。今の法制度のままだと、大切なことは何も決められなくなる可能性もある。

　同時に空き家が多くなる。管理費滞納住戸も自然に増えるだろう。管理がおざなりになり、修繕も満足に行えないマンションは、廃虚への道を歩む可能性が高い。

　都心の物件なら住みたい人が多いから、人口減少の時代でも自然と世代交代が起こる。管理費を滞納した住戸には競売をかければ回収も可能だ。

　以上のような理由から、いちばん買ってはいけないのは「郊外に立地する駅から遠い新築の…」ということになる。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。

コメント
01. 2014年1月13日 18:17:58 : jQzmz2yvIo マンションについては良くはわからないですが、消費税増税、円安インフレ気味なら最強は「浄化槽エリアの駅近の戸建て」でしょうね。 庭か屋根でソーラー発電、雨水貯めて利用（但し用途によっては濾過や滅菌必要）して水道代節約、駅近で車所有不要、バス代節約、庭で無農薬の家庭菜園などてんこ盛りで年間約60万円節約できたとして、仮に固定資産税が多い分を引いても50万円は節約。 50年で2500万円。年金危機もこれならクリアーできるかも知れません。 親族も通勤便利なら頻繁に訪ねて来てくれるかも知れませんし、もしかしたら通勤、通学用に部屋を借りてくれるかも知れません。独居老人になってしまってもこれなら何とかなるか？ 災害時、下水道ダウンしても浄化槽なら相対的にダメージは少ないです。 おまけに戸建てなら自分で家の修繕もある程度はでき、コストを自分の納得できる範囲にできます。（但し法令順守の対策は良く調べる必要あり。今はネットで比較的に情報を得やすい） 但し、津波、土砂崩れなどの自然災害危険エリアは別。
02. 2014年1月13日 19:54:23 : ENTiEZA3H6 いちばん買ってはいけないマンションは、オリンピック会場に近い、臨海部の マンションです。 東京オリンピック開催で、人気が出ている様ですが、オリンピックが終れば、 ただのマンションです。 また、東日本大震災時の浦安の住宅街の様に、臨海部は、地震により液状化が 心配されます。 もちろんマンション自体は、倒壊することはありませんが、周辺が液状化により 被害を受ければ、資産価値も低下するでしょう。 関東地震だけでなく、南海トラフ地震でも、液状化の被害が出るようです。
03. 2014年1月15日 00:24:14 : jf9uQ6fktI 放射能に汚染された地区のマンションには資産価値はない。 東京も当然含まれる。

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