http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130817-00479363-sspa-bus_all
週刊SPA! 8月17日(土)9時21分配信

ジャンル問わず、1億円以上の大金を稼いだ人の共通点は「期待値がプラスの行動を長期間継続し、利益の再投資を繰り返す」ということ。達成者、そしてその途上にある人の声を聞き、自分なりの1億円稼ぐ法則を見つけようではないか。

＜ボロ不動産投資＞

◆誰も欲しがらないボロ物件をあえて購入。修繕でバリューアップ

「僻地のどんなボロ家であっても、修繕してその土地の相場より1〜2割安い賃料設定にすれば確実に人は入ります。その証拠に僕が持っている物件の入居率は、常に90％以上を保っていますから」

　そう語るのは12軒の収益物件を保有し、年間1200万円以上の家賃収入を稼ぐ野澤良徳氏。

「安い賃料設定にもかかわらず、30％以上の高利回りを得るには、物件を安く購入、つまり“土地値”で取得するのです」

　野澤氏が実践する“土地値投資法”とは、その土地の路線価や公示価格と同額で土地と建物をセットで購入すること。実質、建物代ゼロで手に入るのだ。建物が極端に古かったり、遺産相続などで元の所有者が売り急いでいる物件などがこれに当てはまる。

「土地値投資法の最大のメリットは、物件全体の資産価値が下がらないこと。また、僕は極力現金で買う主義ですが、土地を担保に購入資金の大半を銀行から融資を受けることも可能なので、不動産投資にレバレッジをかけられます」

　通常の不動産であれば、建物部分は減価償却されて資産価値は減ってしまう。そのリスクがない分、雪だるま式に資産が増えるのも納得――とはいえ、大半がボロ物件なだけに、莫大な修繕費用がかかるんじゃ……。

「自分でやれば、まったくお安い。例えば、壁紙をリフォーム業者に頼むと、1平方メートルあたり約800円します。けれど、ホームセンターで壁紙を買うと1平方メートル190円で済みます。フローリングの床材も、通常は2畳分で材料費6000円プラス加工賃が掛かりますが、安い店なら、1980円で売っています。6畳の部屋なら6000円で完成です！」

◆独自の工夫でさらなるコストカットを実施

　修繕だけではなく、アパート運営にもひと知恵を絞り、コストカットに励んでいるという。

「物件管理を業者にまかせると家賃の5％がかかります。そこで、自分は入居者のなかから勝手に『班長』を任命しました。班長と定期的に連絡を取り、電球切れや不法投棄など物件の状況を報告してもらいます。本人は、班長とは知らず特に家賃も下げてませんが、物件を訪問する際には、お礼に手土産を持参しますよ」

　さらに物件に手書きの入居案内を貼り付けたり、自分の携帯番号を書いたのぼりを付け、仲介業者を極力介さないようにしている。

「必要な生活費以外の家賃収入は、どんどん次の物件の購入費にあてていきます。今後はより大きな物件も視野に入れつつ年間の賃貸収入を増やしていきたいですね」

　保有物件を資産に入れるなら、あと2〜3年で資産1億円突破は確実。野澤氏の投資法の肝は「最初に賃料を決めて、利回り33％を確保するよう購入価格を逆算。購入予算を算出する」こと。「予算オーバーの物件は絶対に手を出さない」徹底さが不可欠のようだ。

〜野澤氏のボロ不動産投資〜

【1】元手は区分マンション2部屋の売却益750万円

【2】4年で12軒の不動産　年間賃貸収入は、約1200万円!!

融資の担保として認められない区分マンション売却後は、土地付き物件を購入（アパートは一棟買い）。セルフリフォームによって入居率の高い物件に。平均利回りは46％

⇒利回りの【表】はコチラ http://nikkan-spa.jp/?attachment_id=479447

⇒物件の【写真】はコチラ http://nikkan-spa.jp/?attachment_id=479446

●10万円以下でセルフリフォームも

前の住人によってゴミ屋敷と化していた物件。ゴミ処理と修繕に約5万円を費やした⇒【写真】http://nikkan-spa.jp/?attachment_id=479440

床・天井・壁をリフォームすることで、見違えるようにキレイになった部屋⇒【写真】http://nikkan-spa.jp/?attachment_id=479439

【野澤良徳氏】

貯金ゼロから不動産投資に挑んだ猛者。リフォームは未経験だった。空手道場を営む師範でもある http://nozawadojo.com

― 実録［1億円稼ぐ］錬金術【2】 ―

コメント
01. 2013年8月18日 01:47:35 : cKftockbJN 売りにでている収益物件はお客が入居しないから売りにでているのでいわばほとんどの物件は安易に手をだすのは危険。物件をひと目みてどこをどう手直しすればいいのかを即座に思いつけるかどうかのカンを磨くことが重要で、よくなる物件だと判断したらそのときに即座に手付を払えるだけの資金をもっていることが海千山千のライバル不動産業者との速い動きでの先陣争い勝負になる。 所有してからも小売店どうしの争いと新規出店店舗との争いのごとく賃貸物件どうしの生き残り競争なのもいうまでもない。
02. 2013年8月19日 00:42:19 : a1iNOS3XDA バブル時のマルコー不動産商法だな。 素人が手を出すには、株も不動産も手遅れ。
03. 2013年8月20日 04:51:11 : niiL5nr8dQ 【第139回】 2013年8月20日　小川 たまか [編集・ライター／プレスラボ取締役] どちらを選んでも得しない？ 賃貸派、持ち家派ともに4割が将来不安  賃貸か、それとも持ち家か――。これまで多くの人が悩んできただろうこの二択。しかし、アットホームが行った調査によると、賃貸と持ち家を選択する人では、個人年収と世帯年収に大きな差はないという。では、賃貸派と持ち家派のどこに岐路があるのだろう。  調査は「20〜40代子持ちサラリーマンの『一生賃貸派と持ち家派』の意識調査」。対象は首都圏（1都3県）在住、既婚で子どもがいる20〜40代サラリーマン。「今後、一生涯賃貸物件に住みたい／どちらかというと住み続けたい」人300人と、「現在持ち家に住んでいる人」300人、合計600人。調査方法はインターネット。調査期間は2013年7月19日〜7月22日。 賃貸派の7割 「持ち家派に変わるかも」  調査によると、一生賃貸派と持ち家派、それぞれの個人年収の平均は655万円と671万円。世帯年収は平均753万円と772万円で、どちらもやや持ち家派の方が高いものの、大きな差ではなかった。また、当然の結果ではあるが、賃貸派は「賃貸の方が得」（77％）と考えている人が多く、持ち家派は「持ち家の方が得」（88％）と考えている人が多い。この結果からも、自分の選択を肯定していることがわかる。ただ、持ち家派の方が10ポイントほど肯定率は高いようだ。  これに対し、「賃貸派、持ち家派という考え方はこれからもずっと変わらないと思うか」を聞いた質問に、「変わらない」と答えたのは持ち家派が70.3％、賃貸派が29.7％だった。賃貸派は年齢や収入増によって変わると答えた人が目立った。  賃貸・持ち家のメリット・デメリットとしてよく言われるのは、「住み替えやすい／安心感がない」、「安心感がある／ローンを払い続けなくてはならない」などというもの。それぞれを選んだ人にその理由をフリーアンサーで聞いたところ、回答は次のようになった。 ■一生賃貸派 1 住み替えやすい 2 災害やローンなどのリスクが少ない 3 気楽／購入は面倒 4 維持・管理が楽 5 購入資金がない ■持ち家派 1 資産になる 2 自由にできる 3 所有する安心感 4 音など周りに気を使わない 5 家賃がもったいない  住宅販売会社では「家賃を払い続けるのはもったいない」と説得したりもするが、賃貸と持ち家のどちらが得かについては結局さまざまな状況に左右されるもの。ファイナンシャルプランナーの中には、「どちらが得かを基準に選ぶと間違いやすい。自分がどうしたいかで選ぶべき」と言う人もいる。 「払えなくなるかも…」 賃貸でも持ち家でも不安は同じ？  それでは、それぞれの選択を決断したきっかけはなんだったのだろう。持ち家派で多かったのは、「子どもがうまれる・うまれた」（35.3％）と「結婚」（16.7％）だ。「昔からの夢」（15.7％）という人もいた。  一方、賃貸派で最も多かったのは「転勤」（21.7％）。次に「特になし」（13.7％）が続き、持ち家派と同じく「昔からの夢」（9.3％）という人も少なくなかった。賃貸派で2番目に多い理由が「特になし」であることなどから、アットホームでは持ち家派の方が「比較的明確なきっかけがあるよう」と分析している。ただ、やや持ち家の人の方が選びやすい選択肢が質問の回答に多かったという理由もあるかもしれない。  住まい選びの際に重視することは賃貸派にも持ち家派にも大きな違いはなく、「間取り・広さ」「周辺環境」が上位にあがった。違いは、「通勤・通学時間」を重視したい人に賃貸派が多く、「日当たり・通風が良い」を選んだ人に持ち家派が多かったこと。実際に、駅までの徒歩時間は賃貸派の方が持ち家派より平均約5分短く、通勤時間も同様だった。  興味深かったのが、「将来、家賃／住宅ローンが払えなくなるかもしれないという不安はありますか？」という質問。賃貸派の40.7％、持ち家派の41.0％と、どちらも約4割が「はい」と答えた。どちらを選んだ人でも将来の不安がつきまとうということだろう。 （プレスラボ 小川たまか） http://diamond.jp/articles/print/40405

フォローアップ:

　次へ 　前へ

▲上へ　　　　　 ★阿修羅♪ > 経世済民81掲示板

★阿修羅♪　http://www.asyura2.com/ since 1995
スパムメールの中から見つけ出すためにメールのタイトルには必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。
すべてのページの引用、転載、リンクを許可します。確認メールは不要です。引用元リンクを表示してください。