内山博文・リノベーション住宅推進協議会会長に聞く

2013年7月30日（火）　 蛯谷　敏

　まずは、下の写真をご覧いただきたい。

新宿区西早稲田。築28年、66.6平方メートルのLDKの部屋を大胆にリノベーション。ニューヨークのロフトのような雰囲気を演出した内装と、コンクリートの躯体をむき出しになった開放感ある天井が特徴。リビングの一角には小上がりの和室。公園の森を見渡すくつろぎの場所となっている。

築23年、練馬区石神井台の一戸建てをまるごとリノベーション。構造の安全性と環境性能を確保した上で、内装は極力シンプル、クリーンに。暮らし方に合わせて内装に手を入れていく楽しみを残す、可変性の高い住まいを提案する。

目黒区有数の邸宅地、碑文谷。閑静な住宅街に佇む築21年の低層マンション。売りは100平方メートル超の住空間。アトリエ、巨大本棚、サンルームなど、オーダーメードにも対応。価格は9200万円から。
　いずれも、築年数20年以上の中古住宅を改修し、暮らし方の提案まで加味したリノベーション住宅である。手がけたのは、数多くのリノベ物件を手がけてきたリビタ。
　中古を感じさせない内装や先進的なデザイン。住みやすさを配慮した設計。手頃な値段。こうした魅力に惹かれ、リノベ住宅を購入する世帯が増えているという。「型にはまった間取りはつまらない」「趣味と仕事を両立できる自由な住み方を追求したい」…。背景には、住宅取得の主役が、ポスト団塊ジュニア世代に入り、住まいにこだわりを持つ層が増えている事情がある。マイホームといえば新築、という常識は崩れつつある。
　好景気に沸く不動産市場。その追い風もあって、リノベーション住宅市場も活況を呈している。その実情を、リビタ常務であり、リノベーション住宅推進協議会会長も務める内山博文氏に聞いた。
（聞き手は蛯谷 敏）
リノベ物件とは暮らし方も含めた提案

内山 博文（うちやま・ひろふみ）氏
愛知県出身。筑波大学卒業。1991年、リクルートコスモス（現コスモスイニシア）入社を経て、96年に株式会社都市デザインシステムに入社。コーポラティブ事業の立ち上げや不動産活用コンサルティングの業務でコーディネーター、取締役、執行役員として活躍。2005年、リビタ代表取締役に就任。2009年一般社団法人リノベーション住宅推進協議会副会長に就任。2013年7月から会長。現在は、リビタの事業執行とともに、住宅市場拡大のための仕組みづくり、枠組みづくりを推進している。（写真：村田和聡、以下同）
不動産・住宅業界を5年ほど前から取材してきた印象からすると、「リノベーション」という言葉はだいぶ世の中に浸透してきた気がします。数年前は、「リフォーム」と混同されることも多かったですよね。

内山：そのあたりは、だいぶ認知されてきたかな、という印象はありますね。私の印象では、最近のメディアさんの捉え方は、リフォームが「家を取得している人が改修すること」、いわば機能改善であり、リノベーションは「住宅取得者が購入する物件そのもの」といった感じです。

　我々はちょっと違う定義をしていて、リノベーションとはハードである物件にとどまらず、それを購入した方の暮らし方、すなわちソフトの部分も含めたパッケージだと考えているのですが、世間にリノベーションという言葉が認識されつつあるのは間違いないと思います。

　私が7月から会長を務めさせていただくことになったリノベーション住宅推進協議会にも、その変化は確実に表れていまして、3年前の発足当時は100社程だった加盟企業の数が、現在は380社にまで増えています。当初は、東京や大阪といった大都市の会社が加盟するケースが多かったのですが、今は、地方都市にも広がっていて、地域ごとに30社くらいが集まってリノベーション住宅を広めている感じですね。

供給する業者側の裾野は広がっているわけですね。

内山：考えてみれば、当たり前の話なのですが、リノベーションというのは、どこか1つの業界だけでは絶対に完結しないんですよ。中古住宅を再生するとなると、建築事務所、建材メーカー、ハウスメーカー、不動産会社など、関係する領域が多岐に渡ります。だから、裾野が広がりやすく、興味を持つプレーヤーの数はどんどん増えていくと思います。

　最近の傾向としては、マンションデベロッパーさんが、一部リノベーション事業にシフトしようとする動きも見られます。これも、新築志向が根強い住宅業界の中では、特徴的な変化ではないでしょうか。

琴線に触れるものは惜しみなく消費

そういった変化を引き起こしている要因は何なんでしょう？

内山：いくつか要因はあると思いますが、まず大きいのは消費者の嗜好の変化ですよね。いわゆるポスト団塊ジュニア世代の人たちが、住宅を購入する年代に突入したということです。これは一般論として言われていますが、経済成長期に幼少時代を過ごした彼ら、彼女らは、物資的欲求がある程度満たされています。だから、「いつかはマイホーム」といった従来の住宅神話が成り立ちにくいという事情があります。

　その代わり、自分の琴線に触れるモノには、惜しみなく消費します。感動したり、共感したりする商品やサービスには、大金でもパッと使ってしまう。それは、住宅であっても同じです。それが、新築か中古かというのは、あまり関係ないという人も少なくありません。

　リビタでも、リノベーション住宅を購入する人たちは、何らかのこだわりを持っている方々が多いですよ。自律的というか、主体的というか。自分の意志で住み方を決めたいという印象を受けますね。

　インターネットで情報がどんどん手に入れられる時代ですから、自分なりにこだわった暮らしをする人は、暮らす場所や暮らし方を広い選択肢の中から選べるリノベーション物件に流れている、という傾向はあると思います。中古は必ずしも、古くてダサいものばかりではないということを理解されているんですね。

3つに分かれる住宅取得層

　もう1つ、感じるのは収入面での変化です。現状、リノベーションの購入層は価格帯によって3つほどのヤマがあります。間取りが3LDKのいわゆるファミリー物件だと、2000万円前後に1つのヤマがあって、4000万円前後にもう1つのヤマがあります。最近ではこれらに加えて、1億円超のところにヤマができつつあります。

　2000万円の層は、もともとは住宅取得をあきらめていた世帯が多いんです。収入的に、ローンを組むのも厳しかったのが、中古のリノベーション物件が登場したことで、ちょっとがんばれば住宅が購入できるようになったわけです。

　4000万円前後の層は、先に触れたポスト団塊ジュニア世代の消費傾向が一番表れているのですが、本来新築物件を購入できるところを、あえてリノベーション物件を選ぶ人たちです。中古を購入して、ある程度の費用をかけて、思い切り自分たちの理想とする暮らし方を追求するんですね。こだわりや知的好奇心の高い層だともいえるかも知れません。

　個人的に興味深いのが、最近できつつある1億円超の層です。これには昨今の住宅販売事情が関係しています。人気のある住宅地の新築で、100平方メートル以上の広い面積の物件って、めっきり出なくなってしまったんですね。そもそも土地がなかったり、手頃な価格に抑えて利益を確保しやすくするために、面積を犠牲にしたりと、理由は様々なのですが、その一方で「広い家に住みたい」という人がいるのは確かなんです。そこで、広い面積を持つ中古物件をリノベーションして販売するというケースは、増えています。リビタでも数件扱いましたが、今のところ高額価格帯にもかかわらず、人気が高いんですよ。

盛り上がりはまだ足りない

話しをうかがっていると、リノベーション住宅市場は活況になってきたという印象も受けます。

内山：そう言いたいところですが、個人的にはまだまだ盛り上がりは足りないと思っています。中古住宅の流通において、いくつか構造的な問題が解決されていないからです。

　例えば、中古住宅取得時の税金です。新築の場合に比べて、かかる税金に差があるんです。分かりやすいのは、不動産取得税です。土地を買って、一般的なファミリー向けの新築マンションを作って販売する場合は、業者にはこの税金はかかりませんが、私たちが中古物件を取得すると、それを数カ月後に再販する場合でも、支払わなければなりません。

　最近は少しずつ改善しつつありますが、実績の少ない会社が扱う場合、住宅ローンでも、新築とリノベーション物件では、金利や借り入れ年数が違うことがあります。中古物件であっても、リノベーションすることで耐震性能が確保されている住宅も増えているのですが、単純に築年数で金利や借り入れ年数、税制の優遇が決まったりと、私たちから見たらまだまだ理解されていないな、と感じる点は多々あります。

　先ほどの消費者の話しに戻りますが、結局、住まいに対するこだわりが高い人ほど、こうした情報を入手しているので、支払う税金やローンでの優遇を比べると、「やっぱり新築の方がいいか」となってしまうわけです。制度の影響で中古住宅取得に二の足を踏んでいる人はかなりいると思いますね。

　もう1つ、冒頭の話と少し矛盾しますが、リノベーションという言葉の認知度はまだまだだと思っています。いわゆる、一般的な住宅取得層の方々にまでは浸透したとは考えていません。

　例えば、住まい探しをする時に、普通はネットから入りますよね。ところが、大手の住宅検索サービスは、まだ「リノベーション住宅」といった検索条件を指定できるところはないんです。新築のモデルルームや住宅展示場に行けば、絶対に新築を勧めるわけですから、メディアへの露出も含めて、リノベーション物件を知る接点はもっと増やさなければと思っています。

　最近は、景気浮揚感が高まって、不動産市況が再び動き出しています。景気回復自体はいいことですが、個人的に懸念しているのは、新築物件の供給が過剰になることです。どんどん在庫が積み上がって、急に景気が減速すれば、過剰在庫の住宅は結局、安値で叩き売られることになります。すると、そのしわ寄せは、中古住宅市場を直撃します。まるで、リーマンショック直後の不動産市況と同じです。いつか見た風景ですよ。

住宅ストック活用に直結する問題

日本の住宅ストック活用問題などを考えると、リノベーション住宅の推進は不可欠ですよね。

内山：国内人口が減っていく中で、既にある住宅をどうしていくかという問題は、日本全体にとっても課題です。最近では、リノベーション住宅推進協議会も、国土交通省などからこの点についてヒアリングを受けるようになりました。

　日本の空き家問題は、本当に深刻な状態です。今は、集合住宅にスポットが当たりがちですが、実は、戸建てこそリノベーションが求められています。例えば総務省の発表では、東京都の共同住宅は103万、戸建て住宅は約150万あるんですが、そのうち中古住宅成約数は、マンションが1万3210件に対して戸建て住宅は2768件と圧倒的に少ないんです。

　そこで、リビタでも戸建てのリノベーション住宅にも取り組み始めました。やってみて分かったのは、戸建ての再生も、手法を確立さえできれば、現在価値の低いものであっても、合理的に再価値化できるということです。

　冒頭に紹介した練馬区石神井台の一戸建てがいい例ですが、実はユーザーにとっては手頃な価格で理想の暮らし方ができる一戸建てを購入できるチャンスでもあります。ですから、住宅業界も消費者の方も、既成概念にとらわれずに積極的に戸建ての再生分野にも興味を持っていただきたいですね。もしかしたら、より豊かな暮らしにつながるかもしれないですから。

結局は消費者が気に入ってくれるかどうか

　役所の危機意識はひしひしと感じます。住宅政策も、従来は局や課が縦割りで住宅ストック活用を議論している印象がありましたが、今は連携して取り組むという意志を感じます。最近では金融庁といった他の省庁も参加してこの問題に取り組むようになってきています。

　国交省は2012年3月に、「中古住宅・リフォームトータルプラン」を発表しました。その中に、「2020年までに中古住宅流通とリノベーション市場を20兆円に倍増する」という、具体的な数値目標が盛り込まれています。この数値目標を達成するための具体的な施策が、これから動き出していく予定です。

　ただ、最後はやっぱりエンドユーザーがリノベーション住宅を気に入ってくれるかどうかですから、民間企業としては、政策の変化を期待しつつ、切磋琢磨してよい住宅を作っていくしかないと思っています。

　リノベーションというのは社会的課題を解決するための手段でもあると思って、取り組んでいきたいと思いますね。

このコラムについて
キーパーソンに聞く

日経ビジネスのデスクが、話題の人、旬の人にインタビューします。このコラムを開けば毎日1人、新しいキーパーソンに出会えます。

中古住宅をリフォームならぬ改装をしただけ。

民間賃貸住宅の居住者は災害時に孤立する？

　2007年「国民生活選好度調査」（内閣府）を基に、どういった属性の人が、近隣と行き来する確率が低いのか、隣近所で助け合う人がいる確率が高いのか、地域活動に参加しない確率が高いのか、地域から孤立する確率が高いのかを統計的に分析している。

　「どういった人」の属性には、住んでいる住宅の形態も含まれており、その結果次の傾向が統計的に有意であるという。

資料：平成19年版国民生活白書（内閣府）付注2-1-1「地域のつながり関数の推定」より

　つまり、一戸建ての持ち家居住者に比べ、民間賃貸マンション・アパートの居住者のほうが、近隣と行き来することが少なく、近隣関係で助け合う人が少なく、地域活動に参加することが少なく、地域内で孤立する可能性が高いということである。

　持ち家に比べて、民間賃貸住宅居住者の方が、近隣や地域とのつながりが弱いことは、筆者自身の経験からも、一般的にみても「そうだろうな」と思うところであるが、特に、地域から孤立する確率が15.8％高いという結果は、孤立するリスクを具体的に示されているように感じ、少しハッとさせられるものがある。

　民間賃貸住宅に住む人につながり意識の低い人が多いのか、民間賃貸住宅が近隣や地域とつながりにくい住居形態なのか、その両方なのかこの結果だけでは判断できないが、持ち家の場合に比べ一般的に居住期間が短いこと、分譲マンションの管理組合や公的賃貸住宅における自治会などの入居者組織がないこと、そうしたことも関係して入居者同士が交流する機会や地域住民と触れ合うきっかけを得にくいことが要因として考えられる。

　見方を変えると、それゆえあえて、他人との交流を求めない意識が強い人にとっては、都合のよい住居形態だと言えよう。

　しかし、災害時の孤立は生死にそのまま直結するのである。日頃から隣近所との共助の関係を築いておくことが、災害時の助け合いや支え合いにつながることを考えれば、居住者同士の交流、居住者と地域との交流の場や機会を積極的につくっていくことが、民間賃貸住宅においてより重要であると言える。

　そして、そのような意識を持つ人は、国民生活白書でその重要性を指摘した頃から、少しずつ増えてきており、特に、東日本大震災以降確実に増えたはずである。

　こうした中、最近、入居者同士の交流や地域との交流を促す民間賃貸住宅が登場している。筆者はこれを「コミュニティー型賃貸」と名付けている。必ずしも災害対策を主眼にしたものではないが、いずれも共助の関係を築くために必要なことを考える上で示唆を与えてくれるはずである。数回にわたってその事例を紹介したい。

コミュニティー型賃貸その1：コレクティブハウス

（1）居住者が共同で住まいを管理・運営する

コレクティブハウスのコモンスペースの様子（いずれも特定非営利活動法人コレクティブハウジング社提供）
　入居者同士の共助の関係という視点で賃貸住宅を考えたときに、真っ先に思い浮かべるのは、コレクティブハウスである。

　子育て中のファミリーや高齢者のみの世帯、単身の若者など多様な世帯が、それぞれのプライベート住戸を確保しながら、キッチンやダイニングルームなどを共用して生活の一部を共働するこの居住形態は、居住者同士が話し合いながら、共同で住まいを管理・運営することが前提となっており、賃貸住宅としては最もコミュニティー型と言えるだろう。

　食事の用意、掃除、庭の手入れといった役割を分担しながらも、高齢世帯にとっては、若い人が近くにいることで安心感が得られ、子育て世帯にとっては、家族だけで孤立することなく子どもを育てられる環境を得られるといった、多様な世帯、多様な世代が一緒に暮らすことで得られるメリットがここにはある。

（2）共同生活を通じて育んだ共助の関係が、震災時にも有効に機能した

　コレクティブハウスの事業・運営支援を手がける、NPOコレクティブハウジング社（東京都豊島区）共同代表の宮本諭（みやもと・さとし）さんに、防災の観点からコレクティブハウスについて伺ったところ、「自社が運営支援を行っているコレクティブハウスの場合、多いところでも居住者は30名程度で、普段から居住者全員とコミュニケーションが取れており、生活の状況をお互いに理解している。したがって防災訓練といった特別なことをしなくても、いざというときの状況に応じて、各自の判断で行動することができるような関係を築いている」という答えが返ってきた。

　実際に、東日本大震災のときには、ハウスにいた居住者が、外出していた居住者の帰りが遅くなることを想定して、皆が食べるカレーを作っておいたり、親の帰りが遅くなりそうな家庭の子どもを、連絡を取り合って迎えに行ったりしたという。

　共同生活を通じて育まれた共助の関係が、災害時にも有効に機能することが証明されたと言えよう。

コミュニティ型賃貸その2：ソーシャルアパートメント

（1）自発的な交流が生まれる仕掛けとしての共用空間

　自治会がなく入居期間が短い民間賃貸住宅でも、入居者同士のコミュニケーションを育みやすい住居形態がこれまでにも提案されてきた。例えば、既存の一戸建て住宅を改修したシェアハウスは、リビングやキッチンを共有することで、入居者同士の交流を促す居住形態と言えるだろう。

グラフィー根津の共用ラウンジ（筆者撮影、以下同）
　シェアハウスと異なり、企業の寮やワンルームマンション、ホテルなどをリノベーションして生み出されるソーシャルアパートメントは、入居者も多く、ラウンジやキッチンなどの広い共用空間、充実した共用設備によって、自発的な交流が生まれる仕掛けが備えられている。

　一方で、共用空間と個室への動線を分け、個室のプライバシーを十分に確保しているところに特徴がある。

　これまで23棟のソーシャルアパートメントを供給してきたグローバルエージェンツ（東京都渋谷区）事業推進室室長の永砂智史（ながすな・さとし）さんによると、平日は入居者それぞれ生活時間が異なるが、週末は一緒に活動することも多いという。

　同社が提供するイベントもあるが、ホームパーティーや読書会、屋上を使ったバーベキューなどの企画が共用空間を使って自発的に行われてきたという。また、入居者同士連絡を取り合って、登山、スノーボード、キャンプなどの屋外に出かけていくこともあったということである。

　こうしたイベントでの交流以外に、共用キッチンで作った料理を居合わせた者同士シェアして一緒に食べるとか、大型テレビで皆とサッカー観戦をするといったことは日常的に行われているという。

（2）排他的なイベントはしない

　共用空間の利用方法について、細かい約束事は設けていない代わりに、アパート内で顔を合わせたときには必ず挨拶を交わすこと、他の入居者に対し排他的なイベントはしないこと（イベントをする際には入居者の誰もが参加できること）を入居者にお願いしているということである。

　これを理解し、入居者同士の良質なコミュニケーションを求める人が入居していることから、共用空間や設備の利用が重なる場合も、コミュニケーションを取ることで譲り合いが成り立っているという。

（3）外部に開かれたイベントの開催

グラフィ―根津、共用のダイニングとキッチン
　筆者が見学した「グラフィー根津（GRAPHY NEZU）」（東京都台東区、2013年2月オープン） ではさらに、地域住民との交流を意識した取り組みが行われている。

　「スタジオ」と呼ばれる共用スペースでは、週1回ヨガ教室を開いており、これには入居者だけでなく、一般の人も参加することができる。実際に参加者の半数が一般の方や近隣住民であるという。キッチンを使った料理教室も一般参加が可能となっている。

　実はこの物件はビジネスホテルをリノベーションしたもので、現在も1泊から宿泊することができる。

　専用住宅の場合、共用空間は入居者のための空間という概念が働くが、ホテルとしての機能を有していることで、共用空間を外に開かれた場所として活用しやすくなる。

　こうした取り組みについて永砂さんは、「近隣住民からすると、広い共用スペースがあることや、単身者の入居が多いことでネガティブな印象を持つことも多い。運営する側の顔が見えないと即クレームにつながる。物件管理の責任者として、工事期間中から立地する町内会の集まりに参加して、顔が見える関係を築いてきた」という。

　そこからさらに、入居者と地域との関係が深まることを考えて、近隣住民も参加できる機会を設けたということである。ここで提供する機会を通じて入居者と地域住民が交流することで、今度は入居者が地域のイベントに参加しやすくなったと永砂さんは分析する。実際に今年、町内会の夏祭りに入居者が参加する予定であるという。

（4）入居者と地域住民との交流

　既にこのような入居者と地域住民との交流が始まっているソーシャルアパートメントもある。

　2012年4月にオープンした千葉県にあるソーシャルアパートメントでは、入居者が大騒ぎして近隣からクレームがあったことから、その後、同社の担当者が入居者を促して自発的に地域のごみ拾いを定期的に行うようにしたという。

グラフィ―根津の屋上テラス。バーベキューパーティーが開かれる
　しばらく続けてきたところ、地域住民と顔が見える関係が築かれ、あるとき地域の側から運動会に誘われたという。その後、今度は入居者が地域住民を招待して、アパート内でハロウィンパーティーを実施し、多くの地域住民が参加してくれたということである。

　永砂さんは、「ソーシャルアパートメントが注目されてきた背景には、震災の影響もあると思う。いざというときに気に掛け合う関係に人々の関心が向いている。情報感度が高く、社会的意義が高い活動に興味を持つ入居者が多いことから、地域の文化に関心を持ち、関係がより深まる可能性は高い。地域にとっても、新しい住民である入居者と気軽に話せる関係ができることはメリットになるのではないか。できる範囲で地域と共存するアパートにしたい」と話してくれた。

　ソーシャルアパートメントは、一般的な民間賃貸住宅に比べ地域に対し親和性が高いと感じる。それは、充実した共用空間があることやそれを活用した一般も参加できるイベントがあること以上に、本質的に人とのコミュニケーションを好む入居者が集まっていることが大きいのではないか。

　それゆえ地域の側が、入居者との交流を望めばそれが始まりやすいという特性を有している。そのことが、これらのエピソードから読み取れるのである。

　次回も引き続き、コミュニティ―型賃貸住宅についてお伝えする。
http://jbpress.ismedia.jp/articles/print/38282