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株式日記と経済展望
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1億円の資産を30代で築いた主婦がいる。「現在の資産は、賃貸マン
ション3棟と投資用マンション3戸で、不動産が合わせて3億円ほど。」
2013年6月29日 土曜日
◆1億円の資産を30代で築いた主婦 ３月１２日 プレジデント
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130312-00008815-president-bus_all&p=1
■保有額は合わせて3億円を超える
1億円の資産を30代で築いた主婦がいる。
「現在の資産は、賃貸マンション3棟と投資用マンション3戸で、不動産が合わせて3億円ほど。ほかに金融資産が4300万円程度です」
こう話すのは、岩崎美歩さん。不動産の借入金を引いた純資産は約1億円になるという。
夫は普通のサラリーマン。美歩さん自身は4年前に会社を辞め、今は専業主婦をしている。キュートな笑顔は“凄腕”のイメージとはほど遠い。
美歩さんの資産も、最初は天引き貯金からスタートした。
「就職したころはどんどん使っていたんです。これではいけないと思って、財形貯蓄に毎月7万円、ボーナスは丸ごと貯金するようにしました」
社内結婚した夫はもっと貯めていたという。10年前に結婚したときには2人で3000万円あったというから、もともと夫婦揃って貯まる体質だったといっていい。
投資を始めたのは結婚して2年ほど経ってから。
「最初は株に投資しました。でも、初めて買った株が暴落してしまって――」
それでもめげずに猛勉強。20冊、30冊と本を読み、投資の魅力に引き込まれた。
「会社でどんなに頑張っても収入に反映されるのはごくわずかですよね。でも、投資だったら勉強して努力すれば、大きな成果が返ってきます」
株式投資の次は投資信託、その後、いよいよ不動産投資をスタートした。
「『金持ち父さん貧乏父さん』を読んで心が動いたんですね(笑)。それからは30万円もするセミナーに行ったりして、不動産投資を勉強しました」
まずは現金で1000万円のファミリーマンションを購入。徐々に規模を広げ、最近では借入金を使って3棟の賃貸マンションも手に入れた。
「この自宅も2階が住居で、1階は賃貸になっています」
自宅併用の賃貸住宅の場合、自宅の床面積が全体の2分の1以上あれば低金利の住宅ローンが借りられる。また、自宅部分については住宅ローン控除の対象になる。美歩さんの場合は全額借入金で購入し、住宅ローンは毎月23万円。家賃収入が毎月25万円あるので、賃貸の経費を含めても、ほぼ自己負担ゼロでマイホームを手に入れたことになる。
■不動産の利益は消費に回さない
2010年の岩崎家の年収は約4000万円。それだけの年収、どう使う!?
「いえいえ、不動産の経費がかかりますから――。不動産から得た利益を毎月100万円ほど積み立てています。自動積み立てに毎月30万円、残りの70万円前後でグローバル・リート(不動産投信)を買っています。今、分配金が高くて有利なんですよ」
不動産から得たお金は消費に回さない。すべて投資信託などペーパー資産を購入し、そこからの利益だけを使うのが美歩さんの方針だという。（後略）
（私のコメント）
｛株式日記」では、ブラック企業など辞めて独立起業を勧めてきましたが、プレジデントで３０代の主婦が１億円の資産を築いた記事がありました。途中の経過は良く分かりませんが、１０００万円の投資用マンションから初めて、現在では、「現在の資産は、賃貸マンション3棟と投資用マンション3戸で、不動産が合わせて3億円ほど。ほかに金融資産が4300万円程度です」と言う事です。
最初は夫婦共稼ぎで３０００万円ほどの貯金が貯まったそうですが、普通のサラリーマンで節約と貯蓄に専念すれば１０年くらいで１０００万円くらいは貯まるはずだ。私自身も１０年くらいで２０００万円貯めた。しかし株式などに手を出してかなりの損を出して株式から不動産に投資を切り替えた。現在なら不動産の投売り物件がかなりあるから、優良物件を見つけて投資してみたらどうだろうか。
最初はワンルームマンションなら５００万円程度でも買うことが出来ます。もちろん選別が必要であり立地条件など投資する前にいろいろな物件を見て見る目を養わなければなりません。銀行はこのように投資経験がありいくつもの不動産を持っていて、サラリーマン収入もあれば貸してくれる銀行もあるでしょう。
３０代の主婦で３棟ものマンションを所有しているのはたいしたものですが、一棟あたり１億円のマンションと言うと２，３階建ての小さなマンションだろう。しかしどうやって入居者を確保するかは営業のノウハウは良く分からない。金額からして都内の通勤に便利なところではないだろう。地方都市なら１億円程度で一棟建てのマンションもあるでしょうが、地方だと管理が大変になる。
もちろんマンションばかりでなく一戸建ての借家なども、借り手が見つかりそうな場所なら投資対象になります。しかし誰もが出来るというものではなく、やはり個人の才覚なども無ければ失敗する確率も高くなります。だから始める時は全額自己資金で小規模なワンルームマンションから初めて、それが上手く行ったら投資規模を拡大していくべきだし、失敗したら売却して不動産から撤退すべきでしょう。
現在ではネット上に中古のマンションが一棟売りで数多く売り物が出回っています。私が若ければもっと物件を買って手を広げたいところですが、マンション需要も少子高齢化の時代で需要と供給のバランスが崩れて、マンションを貸しに出しても希望の家賃では借り手が見つからない事もあるでしょう。むしろ家賃の値下げ競争に巻き込まれる可能性が高いから、銀行から借りて投資する場合は注意が必要です。
不動産投資はサラリーマンを続けながらでも出来ますが、所有物件が多くなれば脱サラして専業にすることも出来ます。私自身は清掃から簡単な補修や修繕なども自分でするようにして管理が大切ですが、失敗する人は管理が疎かで業者に任せっぱなしでは失敗する。マンションも新築の時は修繕費用もかかりませんが、１０年２０年と経つと修繕費がかさむようになります。
ネット上にマンション投資の相談がありますが、購入資金と入ってくる家賃との採算を考えなければなりません。マンション投資に失敗した例を紹介します。
◆不動産投資失敗？ワンルームマンション ２０１０年７月２５日
http://profile.ne.jp/ask/q-103643/
わたしは３５歳の会社員です。年収は700万円です。結婚して妻がいます。
平成13年に新築ワンルームマンションの不動産投資を１室。平成16年に1室、それぞれ東京の文京区、渋谷区に購入しました。当時上司にも生命保険代わりだし、将来少しでも家賃収入があれば…と言われ、購入を決めてしまいました。ですが販売会社が民事再生法適用や、替わった運営会社の家賃振込みの遅れがあり今後返済していくことが本当に可能なのか、不安で仕方ありません。
借入残高は平成13年購入が現在1320万円（変動金利3.8％25年ローン）平成16年購入が1790万円（変動金利4.1％35年ローン）です。毎月合計15万2千円の家賃収入に、17万5千円程度を銀行に返済。管理会社に、毎月合計2万１千円を返済。よって、自己資金の持ち出しは、月に4万3千円位です。
上記の年収に加え貯金総額は１０００万円です。
持ち出しが大きくなりすぎどうしたらよいか分かりません。
アドバイスをお願いいたします。
◆（答え）譲渡損を出してでも処分すべきかと思います。
youteiさん はじめまして、マンション投資アドバイザーの大林と申します。
ご質問に関しまして、詳細が分からないながら申し上げさせて頂くことにつき、ご容赦くださいませ。
結論から申し上げると、売却すべきだと思います。
というのも、ここで手を打たないとさらに事態は悪化すると考えられるからです。
ワンルームマンションはストック過多にもかかわらず、デベロッパーは分譲し続けています。
大学も学生集めに苦労しているような少子高齢化の時代ですから、今後、ワンルームマンションの需給バランスは、完全に崩れると考えられます。
購入されるときは、以下のようなセールストークだったのではないでしょうか？
「ローン期間中の25〜35年は、節税となり生命保険代わりにもなるし、さらに、その後は完全に自己所有のマンションとなるから、賃料をまるまる受け取れて年金代わりになる」と…。
これについて、実現の可能性はどうお考えでしょうか？
私は否定的に見ることしかできません。
数ある単身者用物件の中で、築後30年のワンルームマンションを借りたいという方が多いとは考えられません。サブリースによる賃料保証もそんなに長くは続かないと思いますので、今後は賃料減額、空室リスクに直面していくことになるでしょう。
管理費・修繕積立金もさらに上がっていきますので、持ち出しは増える一方です。
お借り入れは元利均等払いでしょうから、損金に算入できる支払い利息も減っていきますよね。
一方の、団信保険も、ローン残債がなくなるというだけで、遺されたマンションが賃料を稼げない物件、または売れない物件では、本来の意味をなしません。
比較的、築浅で商品力のある今のうちであれば、買手はつくと思われます。
もっと古くなっていくと、完全に利回り勝負（価格しか訴求できない）となってしまいます。
過不足があるようでしたら仰ってください。よろしくお願いいたします。
ちなみに、売却を促して仲介手数料を得ようとか、そういうことは考えておりませんのでどうぞご安心くださいませ。。。
（私のコメント）
この方の失敗した原因は、新築のマンションを買ったことであり、新築のマンションは買ったとたんに２，３割減価します。さらにマンション購入価格も新築は高くて採算に合いません。大阪に住んでいながらなぜ東京の物件を買ったのでしょうか？ これでは東京大阪を往復するたびに数万円の出費になります。
現在なら中古物件で事情があって投売りに出された格安の中古マンションが沢山あります。最初は自己資金で買える程度から始めるべきであり、失敗であったら自分で住めば元は取れます。つまり地元の物件なら中古でも借り手が見つかるかどうかの判断が付きます。家賃相場から逆算して採算に合う物件のマンションに投資すべきでしょう。
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