http://d.hatena.ne.jp/etsuyoshi/20110622/1308744717
下記は、古い記事だが、今でも今後に通じる無いようだと思う。

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2011-06-22
変動金利で住宅ローンを組んでいる方へ
第6章 〜財政破綻に備えて〜 | 21:11

少し話は脱線するかもしれませんが、何度か繰り返しブログやTwitter（http://twitter.com/etsuyoshi）で記載をしている通り、変動金利による借り入れをお持ちの方は、早めに再考して欲しいと感じています。

1990年代後半以降、長期金利は1%台で推移する状況が10年以上続いてため、これが当たり前となって、金利はすぐには上がらないと思われている方も多いはずです。（長期金利推移グラフ_201106.pdf ）

しかし、今の状況こそが異常であることを理解すべきです。2003年6月に0.435%を記録するなど、イタリアのジェノバで1619年に記録された1.125％という過去最低の長期金利をもあっさりと更新し、また1611年から1621年まで続いたと言われる長期金利1%台の連続記録をも更新しております。つまり「400年ぶり」に超低金利の世界記録を塗り替えている状況が継続しているということです。世界の歴史でも例がないこの超低金利はやはり異常であり、いつまでも続くとは到底思えません。

住宅を購入する際に「景気が悪いから日銀は金利を上げることはないので、変動金利は当面上がらない。金利が上がっているときは、景気も良く、給料も上がっているから大丈夫でしょう」といった‘セールストーク’によって、変動金利を選択している人もいるでしょう。実際に私の周りでもそう言われて、変動金利で住宅を購入した人がおります。私も不動産屋に行った際にそう言われたことがあります。

しかし、穿った見方をすれば、銀行はどこかから資金を長期固定で調達してこない限り、長期固定でお金を貸すのは、自行でリスクを取ることになります。金利が上昇した場合に、預金者には預金金利を上げないといけなくなる半面、住宅ローンの融資先からもらえる金利は一定のため、逆ざやになってしまう可能性があるからです。リスクを取りたくないから、金利上昇時に預金者と融資先の双方にリスク転嫁が出来る変動金利を勧めているのかもしれません。商売上、リスクを回避するのは当たり前のことだからです。また当然、不動産業者も住宅購入のメリットを少しでも大きく見せるため、変動金利による低金利での試算をしがちです。

その結果、日本では幅広い意味での変動金利型（変動金利型、固定金利期間選択型）の住宅ローンを抱える方が異常に膨らんでしまっており、この状況を私は非常に危惧しております。

世の中には「良い金利の上昇」と「悪い金利の上昇」の2つがあります。「良い金利の上昇」はもちろん景気が良いときに起きるものであり、このときは、給料も上がることが期待できるため、多少の金利上昇でも問題ないでしょう。しかし、今のギリシャのように景気が悪いのに信用不安から金利が上昇し続けるようなことももちろん起きます。これが「悪い金利の上昇」です。（ギリシャ長期金利推移グラフ（Bloomberg HPより http://p.tl/9lWd））これが日本で起きてしまえば給料は不景気で思うように上がらない、ローンの支払金利だけが一方的に上がるという最悪の状態に陥ります。

お金の運用は、「金利上昇が予想される場合は変動金利型」、「金利低下が予想される場合は固定金利型」の商品が有利ですが、借金の場合は、「金利上昇が予想される場合は固定金利型」、「金利低下が予想される場合は変動金利型」の商品が有利です。

今後、金利が下がっていく見込みがあれば、「変動金利」「固定金利期間選択型」で住宅ローンを組むのは問題ありませんが、現在のように長期金利が1%台で長年定着して、下がる余地もこれ以上ない場合は、借金の金利は「全期間固定金利型」にしておいた方が賢明です。

ましてや今は、日本の財政危機が深刻化しており、また権力闘争に明け暮れ、実行力のない政治を見るにつれ、「悪い金利の上昇」がいつ起きてもおかしくはありません。危機が表面化する日付を○○年○○月と正確に予想することは無理なため、長期固定金利への変更は、早ければ早いほど安全なものとなるでしょう。

変動金利で住宅ローンを組んでいる方で、金利が上昇し始めてから長期固定金利に変更すれば良いという方もいるかもしれませんが、一般的に長期金利は短期金利より動きが速く激しいため、金利が上昇し始めてからの変更では手遅れになる可能性もあります。よって、「金利が上昇し始めたら固定金利に変更する」という方は、「長期金利が1.x%を超えたら、固定金利に換える」など、強い意志を持って事前に決めておく必要があります。（長期金利は日経新聞のマーケット総合面で市場が開設していた日の翌日であれば毎日掲載されています。）

現在ほどの低金利でも固定金利に切り替えると金利の上昇で、家計が厳しくなるという方もいるでしょう。現在の保険などの解約を含めて見直すのも一つの方法だと思いますが、それでもやりくりが出来なくなるという方もいらっしゃるかもしれません。しかし、これほどまでの低金利環境下で、わずか数%程度の金利上昇で、家計のやりくりが出来なくなるのであれば、売却をも視野に入れ、早急な対策を講じるべきです。

今、長期固定金利に切り替えると、家計が窮屈になるとは思いますが、金利変動リスクを排除でき、かつ激しいインフレが起きれば、先日のブログに記載した通り（http://d.hatena.ne.jp/etsuyoshi/20110619）、生活の一助となり、借金の残高が、「実質」急速に目減りしていくという可能性もありますので、前向きに検討していただければ嬉しい限りです。

リスクを回避することは何事においてもとても大切です。私の予想が外れて、激しいインフレがまったく訪れなくてもそれは喜ばしいことではないでしょうか。その時、失業することもなく、普通に仕事が出来ているはずだからです。最終的な判断はお任せするしかありませんが、以下の記事も参考の上、再考していただけると嬉しいです。

日本版サブプライムローン問題が起きないことを願っております。

参考記事
「悪夢」のマイホーム 〜住宅ローンに隠された爆弾〜http://agora-web.jp/archives/1269024.html

コメント
01. 2013年6月07日 23:10:33 : e9xeV93vFQ こういう話は、ここ10年くらい聞くが 例えば2011年6月の固定金利は2.6%、その後、金利は低下し１％台で今月やっと２.0％ 一方で変動金利は今でも１.0％程度 仮に5千万で10年としたら数百万以上の差が既についている 今後変動が２％を超えるのは、速くて2年程度先だろう http://real-mortgage.yw-information.com/kinrisuii1.html
02. 2013年6月07日 23:15:09 : e9xeV93vFQ ちなみに3年固定で０．６％という、金融バラマキすら始まっている アベノミクスが失敗しデフレ回復が、さらに遅れるとしたら、 銀行のセールストークには注意した方がいい （そもそも高額な住宅など買わないという選択肢もある）

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