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日銀は「コップの中のクジラ」 REIT市場に再生のチャンスはあるか
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投稿者 MR 日時 2012 年 5 月 21 日 01:58:07: cT5Wxjlo3Xe3.
 

企業・経営>Movers & Shakers
日銀は「コップの中のクジラ」

REIT市場に再生のチャンスはあるか

2012年5月21日 月曜日 蛯谷 敏

 国内REIT(不動産投資信託)市場にとっては、久々の明るいニュースとなるはずだった。

 4月26日、国内REITとして約4年半ぶりの新規上場となるケネディクス・レジデンシャル投資法人が上場した。長らく新規上場がなかったREIT市場の転機を期待させる話題として機関投資家の注目を集めたが、上場日に付けた初値は公募価格(19万円)を下回る18万1900円。その後も投資口価格(株価に相当)は軟調に推移し、約3週間たった5月18日現在も、終値で公募価格を下回ったまま。「結果的に、REIT市場は未だ低迷を脱しきれていない印象を強めた」という落胆が、機関投資家の間に広がっている。

 日本のREIT市場は、2001年9月に市場が誕生した。世界の投資マネーがREITに潤沢に流れ込み、活況を呈した時代があったが、それも今は昔。2007年5月31日に東証REIT指数は2612.98のピークをつけたが、直後のリーマンショックから急落、2009年以降は1000を割り込む状況が続いている。5月18日の終値も、915.85で終わった。

日銀が握るREITの命運

 山高ければ谷深し。過去の活況を取り戻せないREIT市場を今、実質的に支えているのは日本銀行だ。


 2010年12月、日銀は景気対策の一環として総額35兆円(当初)の資産買い入れを開始。REITには500億円の買い入れ枠を設定した。日銀が率先して購入することで、他の投資家の呼び水となることを狙った施策は当たり、REIT指数は約30%上昇した。ここまではよかった。そのまま市場が自律的な回復に向かうことを日銀は望んでいたはずだが、皮肉にもこの結果がREITの日銀依存を強めた。

 2012年3月に発生した東日本大震災後には、日銀は資産買い入れ枠を500億円から1000億円に増額し、急落したREIT市場を支えた。さらに同年8月に勃発した欧州債務危機でも、買い入れ枠を100億円積み増し、1100億円とした。現在では、買い入れ枠は1200億円にまで膨らんでいる。

 日銀頼みのREIT。ここ2年の市場の動きによって、REIT市場は、日銀の動きで大きく相場が変動する特殊な市場の印象を強めてしまった。市場関係者は、「REIT市場における日銀は、まるでコップの中のクジラのよう」と自嘲的に語る。言い換えれば、日銀の買い入れがなければ、今のREITは投資家の関心が極めて薄い市場になりつつある。

 下記の東証REITの投資主体別売買状況を見れば一目瞭然だが、個人投資家は昨年末から今年にかけて売り越しが続いている。外国人投資家も、実態は、海外に登記している日本の外貨建ての投資信託商品からの資金流入であり、コンスタントに買いを入れているのは、日銀であることが分かる。日銀の買い入れという支援が終われば、相場の勢いが萎んでしまう危うさを抱えている。2月に日銀が実施した金融緩和の追い風が止んだ後に上場したケネディクス・レジデンシャル投資法人の結果は、図らずもそれを証明してしまった。

東証REITの投資主体別売買状況(ネット金額)(単位:百万円、▲はマイナス)
日銀 個人 外国人 金融機関 投資信託
2011年1月 2400 ▲9937 11704 ▲436 918
2月 0 ▲5453 6014 3291 4308
3月 13200 ▲15307 13040 ▲4512 1282
4月 1900 ▲9800 3312 6193 4619
5月 0 ▲5723 ▲15548 16149 9053
6月 0 ▲6336 ▲6730 16460 ▲1496
7月 3000 ▲2159 ▲10495 11211 ▲2962
8月 16500 ▲1836 ▲11715 739 ▲6071
9月 15300 ▲480 ▲8080 638 ▲8528
10月 4500 955 289 ▲3571 ▲5464
11月 3500 755 397 ▲1617 ▲4252
12月 4000 ▲183 ▲805 1534 ▲3907
2012年1月 0 ▲6794 8832 2097 ▲4027
2月 3900 ▲20675 24404 ▲3593 ▲1118
3月 2800 ▲11743 17825 ▲3663 4026
出所:東京証券取引所
 なぜ、このようないびつな構造になってしまったのか。

「ミドルリスク」の幻想

 国内不動産の流動性を高め、投資家には「ミドルリスク・ミドルリターン」の新たな金融商品を提供する――。そんな狙いで2001年9月に誕生した日本のREIT市場。だが11年目に入った今も、そうした位置づけの商品としてREITが投資家に認知されているかは疑問符がつく。

 世界の投資マネーを日本の不動産市場に呼び込む受け皿。端的にいえば、2001年から2007年まではそのような位置づけでREITは役割を果たしてきた。都市部を中心に次々と新たなオフィスビルやマンションを購入し、物件を入れ替えていく。

 この時、投資家の大半は外国人や機関投資家だった。本来は、個人投資家向けに裾野を広げるべきだったはずが、利益の大きさから、REIT商品はもっぱら金融機関や外国人投資家が購入する商品になった。REIT1口当たりの購入価格も高額だったことも、個人投資家への敷居を高くしていた。

 さらに、REITは保有し続けることでその配当を得る(インカムゲイン)商品だったはずが、不動産市況に流れ込んだ潤沢なマネーにより、銘柄そのものを売買してその差益を狙う(キャピタルゲイン)商品としての色彩を強めていった。

 外国人投資家の熱狂と個人投資家へのアピール不足もあって、いつしかREIT市場は規模が大きい割には市場参加者の裾野が狭い、偏ったマーケットという特徴を持つようになった。

 そして、2007年のリーマンショックが起きる。金融危機によって、日本の不動産市場に流れ込んでいた投資マネーが一気に収束した時、偏っていた投資家の大半が一気に市場から退場した。この構造的な問題が、現在まで続いている。

 足元を見れば、小康状態を保っていた欧州経済に再び暗雲が立ち込めている。ギリシャ政局の行方が混沌とし、その不安が欧州債務問題への警戒感へと飛び火。世界経済に再び緊張感が高まっている。5月18日、日経平均株価は終値で8611円と、今年最大の下げ幅を記録した。REIT指数も、それに引きずられるように、じわじわと値を下げており、日銀頼みの局面が再び到来する可能性がある。

法改正で局面は変わるか

 このいびつな構造はいつまで続くのか。REIT関係者の間で1つの転機と期待されているのが、投資信託法改正だ。金融庁は現在、資産の有効活用を目的とした投資信託・投資法人制度の見直しを検討している。

 この中で、関係者が注目しているのが、自己投資口の取得。上場企業の自社株買いと同じ効果が見込める施策をREITに認めようとしている。買い手の限られた現状では、自社の投資価値を高める手立てをREITの投資法人各社は持っていない。このため、制度改正で自ら投資価値を高められるようになれば、自分自身で価値を高めるきっかけになる可能性がある。

 法改正の議論は既に始まっており、今年7月ころまでには方針が示される予定。「REIT市場の1つの転機となる」と見る関係者は少なくない。

 もっとも、REITの裏打ちとなる不動産市場の実態は、好況とは言い難い。こちらも、人口減という構造的な問題を抱えており、「建物を作っては売る」という新築主体のビジネスモデルに転機が訪れている。

 REIT発足から10年。独り立ちへの課題は、未だ山積している。


Movers & Shakers

いま、世界と日本の金融資本市場を揺り動かしているのは何か。株式、為替、債券、商品などの市場関係者が最も注目している銘柄やトピックに焦点を当て、それを基軸にマーケットの動きを読み解き、週明け以降を展望する。毎週月曜日に配信し、ビジネスパーソンに役立つマーケット分析・予想を提供するコラム。

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蛯谷 敏(えびたに・さとし)

2000年、日経BP社入社。通信業界誌『日経コミュニケーション』記者を経て、2006年より日経ビジネス記者。情報通信、ネット、金融、不動産、政治、人材など色々担当。「一極集中」から「多極分散」へと移り変わる様々な事象をテーマに日々企画を考えている。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20120518/232292/?ST=print  

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コメント
 
01. 2012年5月21日 13:03:30 : 3CNLte9sGM
米連邦準備制度はウォール街よりも楽観的−12年米成長見通し 

  5月21日(ブルームバーグ):ピアポント・セキュリティーズのチーフエコノミスト、スティーブン・スタンリー氏はこれまで、米連邦準備制度が米景気の改善を控えめに見ていると冷笑してきた。ところが同氏の今年の米成長率見通しは2.6%と、米当局の予想である2.4−2.9%の中間値を下回っている。
これはスタンリー氏に限ったことではない。米民間調査会社ブルー・チップ・エコノミック・インディケーターズが今月まとめた55人のエコノミストの予想中央値は2.3%だった。55人のうち39人の予想は、連邦公開市場委員会(FOMC)のいわゆる中央傾向の下限を下回った。中央傾向は、FOMCメンバー17人の経済予測から最も高い予想と最も低い予想を3つずつ除いたもの。JPモルガン・チェースのマイケル・フェロリ氏、ムーディーズ・キャピタル・マーケッツ・グループのジョン・ロンスキ氏、ウェルズ・ファーゴ・セキュリティーズのジョン・シルビア氏はいずれも、成長見通しに関して当局者よりも慎重だ。
スタンリー氏は、米当局が経済成長予想では楽観的なのに、労働市場やインフレに関しては比較的弱気と一貫性がないことが金融政策の予想を困難にしていると説明。金融当局者らが完全雇用の目標を重視する程度を自分は過小評価していたと述べた。米当局は先月、「高止まりしている」失業率の引き下げなどを目指し借り入れコストを少なくとも2014年の遅い時期まで「異例の低水準」に据え置く計画をあらためて表明した。
利上げ予想先送り
かつてリッチモンド連銀で調査を担当していたスタンリー氏は、以前は早ければ昨年中に利上げがあるとみていたが、現在は引き締めは恐らく来年半ばになると予想。「私はあり得ないことを考え時間を無駄にしていた」とした上で、「彼らはより長く成り行きにまかせ、かつてないほどのインフレ加速を容認する意向だ」と指摘した。
先月のFOMC会合の議事録によると、当局者らは4月に経済見通しを引き上げたが、自らの予測は不確かなどとして、14年まで金利を低水準に据え置く従来方針を変更する理由は見当らないと判断した。
ムーディーズ・キャピタル・マーケッツ・グループのチーフエコノミスト、ロンスキ氏は、「彼らは矛盾したことを言っているようだ」と指摘。「当局は投資家に、たとえ予想外の景気の上振れがあったとしても、必ずしも金融政策の引き締めの検討を始めるわけではないことを分からせようとしているのかもしれない」と説明した。
ロンスキ氏は、この結果、長期と短期の金利は低水準にとどまり、「より確実な景気回復の実現が促進される」可能性があると分析した。今年の米成長率は2.2%と予想した。
原題:Fed Proves More Bullish Than Wall Street Forecasting U.S.Growth(抜粋)
記事に関する記者への問い合わせ先:ニューヨーク Caroline Salas Gage csalas1@bloomberg.net
記事についてのエディターへの問い合わせ先:Chris Wellisz cwellisz@bloomberg.net
更新日時: 2012/05/21 12:31 JST


02. 2012年5月21日 13:03:40 : 3CNLte9sGM
日銀会合は現状維持へ、欧州緊迫で一段の円高・株安なら追加緩和も

  5月21日(ブルームバーグ):日本銀行が22、23日開く金融政策決定会合は、前回会合で追加緩和に踏み切ったばかりということもあり、現状維持が予想されている。もっとも、欧州債務問題の深刻化により円高・株安が進行しているため、金融市場が一段と混乱して景気の下振れリスクが高まれば、追加緩和もあり得るとみられている。
ブルームバーグ・ニュースが有力日銀ウオッチャー14人を対象にした調査では、全員が政策の据え置きを予想した。日銀は前回4月27日の会合で、資産買い入れ等基金における長期国債買い入れを10兆円増額する追加緩和を実施した。それから3週間余りしか経っていないことから、ひとまず今回は現状維持が決定されるとみられている。
しかし、野村証券の松沢中チーフストラテジストはリスクシナリオとして「為替相場が1ドル=76円を試すような展開になった場合、財務省の為替介入とともに追加緩和が行われる」とみる。三菱UFJモルガン・スタンレー証券の石井純チーフ債券ストラテジストも「追加緩和の可能性は現時点で20%」としながらも、「今後、円高、株安が一段と進行すれば、その可能性は上昇する」という。
1−3月の実質国内総生産(GDP)は堅調な個人消費と復興需要の本格化を受けて、前期比年率4.1%増と大幅なプラス成長となった。日銀の前田栄治調査統計局長は14日のブルームバーグとのインタビューで「昨秋ころから外需が鈍化し、公共投資もまだ増加してなかった割には、国内の民間需要は思いのほか堅調に推移してきた。国内民需には自律的な要素があるように感じている」と述べた。
下振れリスクは高まった
しかし、シティグループ証券の村嶋帰一チーフエコノミストは「前回会合以降の経済・金融動向としては、ギリシャ情勢に絡んだ国際金融市場の緊張の高まりと中国景気の一段の減速の2点が重要だ」と指摘。これらは「日本の輸出の回復力を当面抑制するとみられ、輸出が持続的な増加に転じるのは7−9月期以降となるだろう」という。
震災関連の復興需要と個人消費の堅調さが下支え要因となり、「国内景気は当面、年率1.5−2%程度の成長ペースを維持する」と村嶋氏は予想するが、「復興需要の効果がピークアウトし、エコカー補助金の予算払底が見込まれる年度下期に輸出が横ばい圏にとどまれば、景気は足踏み局面を迎える可能性もある」と指摘。「前回会合以降、景気の下振れリスクが高まったと評価される」という。
東短リサーチの加藤出チーフエコノミストは「大型連休が明けてギリシャショックや米経済指標の鈍化懸念が台頭し、リスクシナリオ顕在化の確率が高まりつつあるため、日銀としては息がつけない状況が続きそうだ」と指摘する。18日の円相場は1ドル=79円台前半と3カ月ぶりの水準に上昇。日経平均株価の終値は前日比265円28銭安の8611円31銭に下落した。
緩和見送りでも市場の反応は限定か
SMBC日興証券の岩下真理債券ストラテジストは「欧州ではギリシャの政局混迷で、同国のデフォルト(債務不履行)懸念、およびユーロ圏離脱の可能性も視野に入ってきた」と指摘する。野村証券の松沢氏は「実際にこのシナリオになれば、昨夏どころか、リーマンショックをも超えるショックになるだろう」とみる。
ただ、日銀が今会合で追加緩和を見送った場合の市場の反応について、村嶋氏は「追加緩和に対する期待は高くないため、金融市場の反応は限定的なものにとどまるだろう」とみる。信州大学の真壁昭夫経済学部教授も「金融市場でも今回の追加緩和はないとの見方が多いと考えられ、市場への影響はほとんどないだろう」という。
日銀が16日実施した資産買い入れ等基金における残存2年以下の国債買い入れオペで、応札額が予定額を下回る札割れが初めて発生。18日の長期国債買い入れ(輪番オペ、残存1年以下)でも2006年2月22日以来の札割れが発生した。日銀は4月27日会合で同基金の買い入れ対象国債の残存期間を2年から3年に拡大しており、16日に実施した残存2−3年対象の買い入れオペには7倍の応札が集まった。
次の一手の本命は7月
岩下氏は「3年以下の国債買い入れが定着するにはまだ時間を要する。日銀はすぐに残存年限の長期化を進めることはないだろう」とみる。ただ、「今後、追加緩和を繰り返す(3カ月に1度ぐらいのペースを想定)過程で、残存年限の長期化を検討するとすれば、最初の関門は14年度の経済・物価見通しを示す10月の展望リポート時」と指摘。延長期間については「3年の次は4年が自然だろう」という。
東海東京証券の佐野一彦チーフストラテジストは「次の一手のタイミングは展望リポートの中間レビューが行われる7月が本命」と見る。しかし、「為替や株価、海外の情勢次第では、6月に前倒しの公算がある」としている。============================================================= ◎利上げ予想時期は次の通り(敬称略)【2014年4−6月以降】SMBC日興証券の岩下真理債券ストラテジスト、JPモルガン証券の菅野雅明チーフエコノミスト、BNPパリバ証券の河野龍太郎チーフエコノミスト、モルガン・スタンレーMUFG証券の佐藤健裕チーフエコノミスト【2014年7−9月以降】みずほ証券の上野泰也チーフマーケットエコノミスト、野村証券松沢中チーフストラテジスト(0.0−0.1%から0.1%へ)【2014年10月以降】クレディスイス証券の白川浩道チーフエコノミスト【2015年以降】三菱UFJモルガン・スタンレー証券の石井純チーフ債券ストラテジスト、東短リサーチの加藤出チーフエコノミスト、第一生命経済研究所の熊野英生主席エコノミスト、東海東京証券の佐野一彦チーフストラテジスト、信州大学の真壁昭夫教授、シティグループ証券の村嶋帰一チーフエコノミスト、バークレイズ・キャピタル証券の森田長太郎チーフストラテジスト=============================================================無担保コール翌日物金利の予想は以下の通り(敬称略50音順)*T  12 12 12 13 13 13 13 14
6末 9末 12末 3末 6末 9末 12末 3末-------------------------------------------------------------調査機関 14 14 14 14 14 14 14 14中央値 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10最高 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10最低 0.10 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05-------------------------------------------------------------三菱UFJ・MS 石井   0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10SMBC日興証 岩下  0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10みずほ証 上野 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10東短リサーチ 加藤 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10JPモルガン証 菅野 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10第一生命経研 熊野 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10BNPパリバ証 河野 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10モルガン・スタンレーMUFG 佐藤 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10東海東京証券 佐野   0.10 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05クレディS証 白川 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10信州大 真壁 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10野村証 松沢 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10シティG証 村嶋 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10バークレイズC証 森田 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10

(注)無担保コール翌日物金利の予想の0.10%は政策金利「0.0
−0.1%」の現状維持。「『日銀サーベイ』金利予想、経済・物価情勢、
金融政策の展望コメント」を21日朝に送信しました。


記事についてのエディターへの問い合わせ先:
Paul Panckhurst ppanckhurst@bloomberg.net;
大久保義人 yokubo1@bloomberg.net

更新日時: 2012/05/21 06:00 JST


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