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新築「空室率38%」時代
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投稿者 MR 日時 2012 年 4 月 18 日 00:47:34: cT5Wxjlo3Xe3.
 

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新築「空室率38%」時代

2012年4月18日 水曜日
蛯谷 敏


ビル建設ラッシュで、空室だらけの「オフィス2012年問題」。新築ビルの空室率は4割近くに達し、当面、改善は望めない。「建てれば入る」という都心ビル神話は、過去のものになる。
4月26日に開業予定の「渋谷ヒカリエ」。オフィス棟はディー・エヌ・エーなどが入り満室稼働。だが、こうしたケースは稀だ(写真:村田 和聡)

 「竣工前、満室稼働」。東京・渋谷駅に隣接する商業ビル「渋谷ヒカリエ」が、ビルオーナーの関心を集めている。

 4月26日に開業予定の同施設は、東京急行電鉄のお膝元である渋谷駅周辺の再開発計画の目玉プロジェクト。劇場やホールなど、開業前から様々な施設が話題を呼んでいるが、その中でオフィス関係者の興味を引いているのが、テナントの入居状況である。

 ソーシャルゲームで急成長を続けるディー・エヌ・エー、ライブドアを買収して話題となった韓国ネット大手NHNの日本法人、KDDIなどが入り、全フロア満室で稼働する。

 「竣工前にテナントがすべて決まるケースなんて…」。同業者からは、羨望とも嫉妬ともつかない声が漏れる。
「ヒカリエは例外中の例外」

 東京都心のオフィスは昨年から大型オフィスビルの竣工が相次ぎ、供給が一気に増えている。昨年12月に開業した地上40階建ての「住友不動産新宿グランドタワー」、今年2月竣工の東武鉄道「東京スカイツリーイーストタワー」。今後も、5月に東京駅前の郵便局跡に「JPタワー」が完成、2012年だけでも貸室総面積2000坪以上のオフィスビルが約30棟竣工する予定だ。

 ところが、供給とは裏腹に、借り手の動きは鈍い。ネットや医療といった一部の好況業種を除けば、多くの産業はオフィスを拡張するほどの業績は見込めない。経費削減のためのオフィス移転がある程度で、「渋谷ヒカリエの満室スタートは、例外中の例外」と不動産仲介業者は口を揃える。

 そのため、多くのオーナーはテナント探しに奔走している。先に挙げた有名ビルでも、いまだ過半のテナントが決まっていないものもあるという。

 新築ビル開業による「2012年問題」で、業界の構造的な課題が、いよいよ表面化してきた。オフィスビル仲介を手がけるビルディング企画の調査によると、都心5区(渋谷、港、中央、新宿、千代田)の高層ビルの平均空室率は、2012年2月に8.19%を記録した。

 一般に、店子と大家の力関係が逆転するのは、空室率5%と言われている。この水準を超えれば、テナントが優位になる。リーマンショック前の好況だった2007年などは、空室率は3%でオーナー優位だった。

 だが、それも今は昔。新築ビルなら、テナントが殺到した時代は過ぎ去り、今では、賃料引き下げやフリーレント(一定期間の無料貸し出し)で、オーナーが身を切らなければ埋まらない。

 しかも、ビルディング企画の調査では、さらに衝撃的な数値がある。新築ビルに限れば、平均空室率は38%(2012年2月)にまで跳ね上がるのだ。

 「空室率5%の攻防なんて過去のものとなるかもしれない」。高止まりが続く空室率を前に、あるオフィスビル関係者はつぶやいた。

 足元、世界経済は平静を取り戻しつつあるが、先行きには不透明感が漂う。震災の影響も重なり、企業の経済活動は、全体的に見れば縮小傾向が目立っており、オフィス市場にも影響を与えている。そこにオフィスの大量供給問題が降りかかる。

 「それでも、新築ビルは賃料さえ下げればテナントは決まる」と強気のオフィス関係者もいる。だが、経済活性化と企業成長が実現しない限り、オフィス市場が勢いを取り戻すことは難しい。オフィス業界の過去の常識が崩れようとしている。
このコラムについて
時事深層

日経ビジネス “ここさえ読めば毎週のニュースの本質がわかる”―ニュース連動の解説記事。日経ビジネス編集部が、景気、業界再編の動きから最新マーケティング動向やヒット商品まで幅広くウォッチ。

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著者プロフィール

蛯谷 敏(えびたに・さとし)

2000年、日経BP社入社。通信業界誌『日経コミュニケーション』記者を経て、2006年より日経ビジネス記者。情報通信、ネット、金融、不動産、政治、人材など色々担当。「一極集中」から「多極分散」へと移り変わる様々な事象をテーマに日々企画を考えている。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20120416/231021/?ST=print  

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コメント
 
01. 2012年4月18日 19:13:32 : ldL7nSAxC2
今は2008リーマンショックサブプライム詐欺発第二次世界恐慌中だ

絆創膏で継ぎ接ぎ冷静を装っているがアメリカは火の車
欧州もギリシャポルトガルは既に破綻
スペインも失業率20パーセント
まだまだ序の口た゛w


02. 2012年4月18日 22:48:27 : yodKKoJE7Y
バブルのときみたいだなあ。 空室が半年増加ですか。

これが2年続くと開発した不動産会社が続々と不良債権を抱えることになってくる
でしょうね。


03. 2012年4月19日 00:08:54 : uz4zqg3c5L
東京の放射能はどうなるの。大衆がにげだしたら崩壊するだろ。

それにアイスランドは徳政令が出たそうだし。

米国と日本はこれからの地震でデフォルトかもしれんしな。


04. 2012年4月19日 07:18:21 : Fl9tj6hPhE

ほんと、バブル時とオーバーラップする。

駅から距離のある、すこし不便な場所に住友不動産の大型ビルが目立つ。


05. 2012年4月19日 21:08:19 : stL1RLpSIc
さらに、放射線管理区域並の汚染がそこここにあるという下げ要因が働くのではないか。

06. 2012年4月19日 22:07:36 : yodKKoJE7Y
05. 2012年4月19日 21:08:19 : stL1RLpSIc
さらに、放射線管理区域並の汚染がそこここにあるという下げ要因が働くのではないか。

/// そう。不動産は今海岸線沿い10キロ以内の物件は動かない(売れない)
  っていっていますね。


07. 2012年4月19日 22:18:57 : SSQZ4xvZWk
山手線外なら好立地でも
空きテナントボロボロはリーマンショック以降からあった
いま、銀座の雑居ビルの中層以上なら
30代の駆け出し○○士なんかが比較的低廉に入居できる

数年前は銀座に事務所なんて凄いと思ってしまったが
今の状況を見ると逆に足かせと思わざるを得ず
新橋や神田の方が身軽に動ける気がする

ここら辺の雑居ビルも耐震化が進んでいるのは
一部の路面店だけで他が遅れているのは想像に硬くない


08. 2012年4月19日 22:38:06 : zEABd5r1ic

こんな状況で

消費税増税って

いいの


09. 2012年4月19日 22:50:25 : VBBYgF81p2
アメリカは好景気ではないの。株価は上がり続け1万3千ドルを突破。アメリカはお金がジャブジャブ余っているのだろう。国民も株の値上がりで枠が出来ただろうからジャンジャンお金を使える。これからはアメリカの一人勝ちだ。貧乏な日本はアメリカにお金を出す必要はないし逆に援助してもらえるのではないかと期待する。しかしおかしなことにIMFにアメリカはお金を出さない言っているしガムの移転費用も値上げされているしもちろんIMFにも5兆円出すとか言っている。日本は自分が貧乏なこと忘れている者が政治をしているのではないか。国にお金がないから消費税を上げると言っているのではないか。気が狂っているとしか言いようがない。思いだしたが糞NHKはガム移転費用値上げを物価上昇分とかごまかしていた。このままでは日本は救われない。

10. 2012年4月20日 01:41:16 : 0CRchCj8vU
どこもかしこも詐欺師ばかりになってしまった!

政府、官僚、検察、裁判所などに懐疑的な人たちが

特に注目する小沢氏の判決が今月の末となり

有罪だ、無罪だと、もともとでっち上げの裁判を

他の重要な政治動向などは忘れ果てたかのように

わいわいやっている。はめられてないだろうか?

テレビ、新聞を、たいした疑問も感じず見ている人たちには

オリンピックが近い!水泳だ、サッカーだ、マラソンだ!

その他も、野球だ、ダルビッシュだ、フィギアスケートだと

目白押しのスポーツに大騒ぎさせたかと思えば

再度の巨大地震に備えよと

今に始まった事ではないのに、ここのところ毎日

どこかで取り上げ、不安をあおっている。

何がいいたいかと言えば、ちょっとそこから離れてみてほしい!

政府やマスコミは、そうやって人々の意識を

ある方向に追いやり、回りを見渡せるような落ち着きを与えず

その最中に、たとえば、亀井氏が党を抜けた途端

今までしつこく迫っても期限切れだの、どうのこうのと理由をつけて

とりあわなかっつた非常に重要な郵政民営化法案の見直案が

国民不在の中、最悪な形でこのドサクサにまぎれ与野党で決定

小沢氏の判決に合わせた如く、まさに今月末に

国会で法案が通ってしまうところまできてしまった。

その内容たるや、小泉のやろうとしていた

民営化と言う名の、欧米への国民財譲渡以外の何物でもない!

小沢氏の事だけではなく、郵政法案の件も日本にとって

非常に重要だ!そして早くもマスコミは

「売った政府所有の株の利益は震災復興資金にあてるつもりだ」

などと、白々しくも、国民をナメ欺くコメントを出してきた!

こんな日本の大切な国民の財産をすべて差し出すような

だましの法案の成立は断固、阻止しなければならない!

思うにTPPをとりあえず今回見送りにできたのは

この件と裏取引があったのではないのか・・・・・

ド悪党、詐欺師どものサイドに立って見渡せば

ここのところの政府やマスコミの動向は

いろいろな観点からよくできたシナリオどうりでは・・・

私たち国民はどんな時も心を落ち着けて注意深く

広角的、多角的に世の中の動きや事件を捉えなければ

いいようにド悪党たちの奴隷にされる。


11. 2012年4月20日 13:58:33 : GustFGFCZw
空室が多いと廃墟化するが、廃墟もペルーのマチュピチュ遺跡の
ように観光資源になる。
100年後にはマチュピチュと同じ扱いになると冷めた視点で見るべき。

12. 2012年4月21日 01:18:34 : 0CRchCj8vU
なぜか今回の郵政見直し法案の突然の推移を

メディアもあまり出さないし(意識的にそうしてるのでは)

阿修羅でも注目度が極端にうすい。

私の杞憂であればいいけれど・・・・・

野田の米国への公式訪問が決まったのも

騙しの郵政見直し法案で、米国への貢物の見通しがついた。

そう言うことではないか・・・と、私は憂慮している。


13. 2012年4月22日 16:40:56 : PgoeU2biPQ
外資系企業が日本を戦略的拠点として位置付けしてアジア向け本部を東京に設置していたのがオフィスバブルの一因だったと思うわれますがその多くが東京から離れ大阪もしくは上海等の中国に移転を開始していますのでオフィスバブルの崩壊は最早確実なものになったんじゃないでしょうか
これからこの大量に生じた空き室が不動産業者の経営のみならずその業者が借金をしている銀行の経営体力をじわじわ締め出す危険性が強いと思われます。
資金ショートで新規建設が滞ることで就業率にも悪影響が出るのではないでしょうか

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