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株式日記と経済展望
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住宅購入は「近郊型から都心部へ」のトレンドがさらに強まってくるだろう。
今回の震災で多くの方が帰宅難民・通勤難民になった。
2011年5月27日 金曜日
◆トップアナリストが語る震災後の住宅事情 「都心周辺マンションの人気がさらに加速！ 地震に強いお買い得物件はこうして見つけよう」 ５月２７日 石澤卓志
http://diamond.jp/articles/-/12444
――今後の住宅購入トレンドをどう見ているか。
もともと起きていた「近郊型から都心部へ」のトレンドがさらに強まってくるだろう。今回の震災で多くの方が帰宅難民・通勤難民になった。また、東京電力が行った計画停電でも東京23区だけが別扱いになったことからも、「都心部が有利」という意識を持った人が多い。したがって、交通利便性はもちろんのこと、他の面からも都心部の人気が高まる結果になるはずだ。
――これから東京圏で人気になるのはどのエリアだろうか。
東日本レインズのデータによると、都心3区（千代田区、中央区、港区）の成約数は減少しているものの、もともとの物件の供給量が少ないこともあり、価格が上がっている。都心の交通利便性の点でもこれらの地域の優勢が認識されてくるだろう。
台東区、江東区、葛飾区、墨田区などの城東エリアは比較的安いマンションの大量供給が起きていたが、価格が上がり始めている。ただ、このエリアはもともと軟弱地盤といわれる土地も含まれている。実際に今回の震災による被害はひどくなかったが、安全な物件を物色する傾向が予想されるため、人気物件とそうでない物件がはっきりと分かれると考えられる。とはいえ、引き続き比較的手ごろに買える点で、有力なエリアだろう。
もともと高級住宅街である城南、城西エリアは、若干価格が落ちてきている。そもそも割高感があったが、この震災でその意識がより強まったようだ。とはいえ、人気エリアであることは変わりないため、若干の下落程度で止まるだろう。
また今回の震災を機に、各企業等が震災の支援や本業へ資本を集中させるために、手持ちの所有地を売却する動きが加速する可能性がある。その所有地は、昔の工場地帯が相対的に多く、湾岸エリアがマンション供給の中心地になってくる。そのエリアは確かに埋立地の印象が非常に強いが、その評価の低下をカバーできるような防災面に配慮した物件が増えてくるだろう。
――東京都内で比較的地震に強い“安全な地域”はどこだろうか。
銀行等のデータセンターは、最近では土地の減少から湾岸エリアにも建設されているが、以前は地盤が強固な場所につくるのが鉄則だった。そうした基本からいうならば、目黒近辺の山手線の内側と多摩あたりの丘陵地は地盤が硬く、全般的には地震からの安心度が高いだろう。ただし、ディベロッパーごとの差もあるので、個別物件の防災対策の内容も見極めていただきたい。
――今後、地震に強い安心で安全な住宅を購入するためには、どのようなことに気をつけるべきだろうか。
まず、地盤の硬さを確かめていただきたい。千葉県では2万1000地点以上のボーリング調査に基づいた地質調査の結果をインターネットで公表しており、地盤の強度等を表す指標＝N値によってそれぞれの土地の地盤の硬さが示されている。また、他の都道府県も液状化等のハザードマップを公表しており、特に東京都では詳細なマップが都庁等で発売され、誰でも入手することができる。これからマンションを購入される方は、これらを参考に安全な立地を選ぶとよいだろう。
先ほども述べたように、ディベロッパーが地盤改良工事を十分に行っているか、防災対策に実績があるかどうかにも注意する必要がある。また、マンションそのものが被害を受けなくとも、ライフラインが寸断されれば何の意味もない。実際、浦安では下水の復旧が遅れたことによって住民の多くが不便な生活を送った。ライフライン等にきちんとした対応を行っている自治体かどうかも判断の1つとするべきだろう。
そして、震災では上記のようなハード面の対策だけでは限界があり、実はソフト面の対策がより重要である。岩手県釜石市は今回の震災でも、小学生・中学生の犠牲がほとんどなかったが、それは防災訓練をしっかりと行っていたため生徒たちが自主的に避難したことが大きい。同様に、住民が面倒がることが多いが個別のマンション管理組合で行う防災訓練などは改善の余地があるだろう。
そうした点からも住宅選びでは、マンション管理に定評がある管理会社であるかどうかも重要な要素になる。マンション住宅管理の受託件数や防災面での対応の仕方などについて、販売会社や管理が予定されている会社に聞いてみるといいだろう。
最後に、都心部に住むと人間関係が希薄になりがちだが、周辺の自治体、住民同士の助け合いはとても重要な観点だ。マンションを選ぶ時になかなか選択肢に入ってこない点だが、地域コミュニティも最も重要な要素の1つとして、ぜひ考慮していただきたい。
（私のコメント）
東日本大震災が与えた被害は津波や原発事故に隠れがちですが、東北一体が地盤の崩れなどで被害を受けている。新潟のほうにも畑が地割れなどで耕作が出来ないところも多くあるようだ。関東などでも浦安などの埋立地などが液状化現象で大きな被害を受けた。地盤の液状化などでガス水道がやられてトイレも使えない住宅が続出した。今回の地震は長時間の揺れが液状化をもたらした。
地盤の強さでも揺れ方も違ってくるし、一般の戸建て住宅は基礎工事も規模が小さいから家が斜めに傾いて使えなくなった住宅が続出した。それに対してマンションなどは基礎工事が行なわれているから、道路は液状化してもマンション自体は無事だったところが多い。阪神大震災の時はマンションでも壊れたところが多かったですが、新耐震基準で立てられたマンションはほとんど被害はなかったようだ。
老朽化した戸建ての木造住宅は地震や火災にも弱く地盤の流動化で斜めになったりして災害に弱い。それに対して新耐震基準で建てられた鉄筋コンクリートマンションは、地震や火災に強く流動化にも強いことが証明された。ただし電気や水道やガスなどのインフラがやられると建物は無事でも復旧するまで使えなくなる。
だからこれからのマンションは、インフラ破壊に強いマンションが売り出されるのではないだろうか。たとえば電気は自家発電機を備え付けて停電でも停電しないマンションとか、上下水道も井戸や浄化槽などを完備して断水しないマンションとか売りに出されるかもしれない。私が経営するアパートはガスはプロパンであり、水道もあるが井戸も浄化槽も完備していて災害に強いアパートになっている。いずれは太陽電池などで電気も自給できるように構想しています。
津波なども三陸などでは高層マンションが避難場所に指定されて助かった人も大勢います。沿岸地域の町は、鉄筋コンクリートの高層マンションを町営住宅などで整備すべきだろう。一戸建てを希望する人は高台に建てるようにすべきだろう。東京などでもゼロメートル地帯がありますが、住宅は鉄筋コンクリートの高層マンションに建て替えさせるべきだろう。
しかし東京の住宅の鉄筋化と高層化がなかなか進みませんが、三陸で津波にあった人のように多くの人が私が生きている内には大震災はないだろうと考えている。日本で大震災が起きると数万人単位で死者が出ますが、木造住宅が密集して建てられており、倒壊と火災で犠牲者が多くなってしまう。政府が統治能力がないから都市の防災化がなかなか進みませんが、大震災が起きてから後悔することになるだろう。
今老朽化した木造住宅に住んでいる人は、売り払って鉄筋の高層マンションに引っ越したほうがいいだろう。その方が鍵一つで外出も出来るし、管理のしっかりしたマンションなら老後の一人暮らしでも心配がない。最近では管理を売りにしたマンションも出来てきましたが、介護や健康管理、食事などの各サービスが充実し、高齢者用のマンションも出来てきています。
石澤氏が書いているように、都会では人間関係が希薄になり、家族といえども介護は期待できなくなりました。ならば介護つきマンションに住んでヘルパーに食事や入浴などの面倒も見てもらったほうがいいだろう。団塊の世代も今はまだ６０代で元気ですが、８０歳９０歳になったら家族もいなくなって介護の世話にならざるを得ないだろう。
三陸沿岸の避難所でも高齢の避難者が多くいますが、このような人たちほど災害に強いマンションで生活すべきだろう。インフラが破壊された時でも最低限の電気や水道やガスが使えるようにしてあれば、避難所もいらなくなる。病院などでも建物は無事でも電気もない水も無くては病院として機能しない。電気などは数時間の停電でも命にかかわりますが、太陽電池と蓄電池の組み合わせで非常用の設備をすべきだろう。ジーゼル発電機では燃料がなくなれば使えない。
東京においても、計画停電は通勤の足を混乱させた。その為に都心回帰が起きていますが、自転車で通勤することがブームになって来ています。２３区内のマンションなら都心の勤め先まで自転車で３０分で通勤できる。自転車なら駐車場も車の維持費もかからないから安く生活が出来る。私自身も最近では自転車で間に合わせる事が多くなりました。
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