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中古マンション時価データ、無料公開の衝撃 あなたのマンションの「フェアバリュー」は？
• 2011年10月12日 水曜日
• 篠原 匡
不動産マーケティング会社のアトラクターズ・ラボが提供しているデータが静かな話題を呼んでいる。それは、「想定成約中古価格」。過去の売り出し事例をもとに中古マンションの実際の成約価格を算出し、時点補正を加えることで、現在の取引価格を推計したものだ。 http://www.a-lab.co.jp/
売り出し価格は6％高めに提示されている
「想定成約中古価格」とは非常にわかりにくい言葉だが、これが意味しているのは、「物件を売り出して3カ月以内に成約する価格」のこと。要は時価。株式市場で言うフェアバリューと考えればいいだろう。
「中古物件の80％は3カ月以内に成約する」（アトラクターズ・ラボの沖有人社長）と言われる。裏を返せば、3カ月以上も売れ残る物件は、価格設定を間違えているということだ。
今回、アトラクターズ・ラボは「市場参加者の意見が概ね一致する妥当値」を過去のデータから推計、同社が運営する分譲マンション購入者向けサイト「住まいサーフィン」で無償公開を始めた（「マンション検索」というボックスにマンション名を入れると、中古価格が出てくる）。 http://www.sumai-surfin.com/
物件数は首都圏で約1万8000棟。1993年以降に分譲されたマンションの約90％をカバーしている。全体の取引事例数は33万件。1物件当たりの平均売買事例は19件に上る。
一般的に、中古マンションの成約価格データは東日本不動産流通機構（東日本レインズ）などに加盟している不動産会社でなければ入手できない。それだけに、今回のデータは一般の消費者にとってみれば参考になるところが多い。
せっかくなので、同社が開示しているデータを詳しく見ていこう。まずは全体の傾向だ。
アトラクターズ・ラボによれば、売り出し価格と想定成約中古価格の乖離は全体で約6％。つまり、実際に成約する（と同社が見ている）価格は不動産 サイトやチラシに掲載されている価格よりも6％低いということだ。もちろん、全体の平均値だが、時価よりも高めの値が提示されている。覚えておいて損はな いだろう。
次に、都区部の騰落率ベスト50とワースト50だ。
騰落率ベストは「プラウド表参道」
新築分譲価格と想定成約中古価格の1m2当たりの単価を比較した騰落率を見ると、最も価格が上がっている物件は表参道の駅近にある「プラウド表参道」だった。新築時の1m2当たりの単価は151万円だったが、時価は246万円。上昇率にして65％である。表参道の徒歩圏でかつ総戸数19戸という希少性が評価されているのだろう。
このほかにも、ルクセンブルグ大使館とマンションが一体になった、千代田区四番町の「ルクセンブルグハウス」、広尾の1等地に建つ「ザ・ハウス南麻布」など、千代田区や港区といった都心部の1等地が軒並み名を連ねている（ベスト50のリストは次ページ参照）。
都区部の騰落率ベスト50物件
出所：アトラクターズ。・ラボ
注：1993年以降に建てられた約1万8000棟のマンションと比較した。同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
出所：アトラクターズ。・ラボ
注：1993年以降に建てられた約1万8000棟のマンションと比較した。同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
一方のワースト50は下の表の通り。葛飾区や足立区、江戸川区など都区部の中でも郊外立地のマンションが中心だ。その中には、最寄り駅からバスを 使う物件も少なくない。言わずもがなだが、こういった利便性に劣る物件は分譲価格がリーズナブルな反面、価格下落リスクにさらされやすい。
都区部の騰落率ワースト50物件
出所：アトラクターズ。・ラボ
注：1993年以降に建てられた約1万8000棟のマンションと比較した。同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
出所：アトラクターズ。・ラボ
注：1993年以降に建てられた約1万8000棟のマンションと比較した。同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
さらに、分譲された時期ごとの平均騰落率も見てみよう。
表にある都区部の騰落率を見ると、金融危機前の“ミニバブル”に相当する2007年と2008年が「-17％」「-15.7％」とそれぞれ高めに出た。ただ、それ以外の期間は5〜12％と思ったほど高くない。
2007年、2008年の騰落率は大幅マイナス
「新築マンションは購入した途端に価値が2割下がる」。不動産業界を取材していた頃、業界関係者はよくそう語っていたが、実際はそれほど悲惨な話ではないようだ。もっとも、これは東京との都区部に限った話で、首都圏まで範囲を広げれば騰落率は悪化している。
出所：アトラクターズ・ラボ
注：同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
なお、都区部、首都圏ともに、2003〜2006年の下落率が低い。これは、この時期の分譲マンションの価格が相対的に低かったことに由来している、と考えられる。
首都圏マンション市場の10年を振り返れば、IT（情報技術）バブル崩壊後の2002〜2004年はマンション価格が安く、2005年、2006年と徐々に物件価格が上がりはじめ、2007年以降は完全にミニバブル状態になった。
一般的に、中古マンションは築年数が浅い方が価格は高いので、想定成約坪単価は2010年にかけて右肩上がりで上がっている。ただ、2007年、2008年は元値も高かったため、その分だけ騰落率が大きくマイナスに振れた。
ここ数年で急速に開発が進んだ江東区豊洲の事例を見ても、分譲時期の重要さが見て取れる。
「北向き物件は価格が下がりにくい」
例えば、2000年に分譲された「グランアルト豊洲」「キャナルワーフタワーズ」の騰落率はそれぞれ「-0.3％」「-6.0％」とほぼ横ばいか多少のマイナスだった。
それに対して、2003年に分譲された「プライブブルー東京」は「5.7％」、2004年の「東京フロントコート」は「10.2％」、2005年 の「豊洲シエルタワー」は「31.3％」、2006年の「アーバンドッグ パークシティ豊洲」は「18.1％」と騰落率はプラスを記録している。
ところが、一転して2007年に分譲された「THE TOYOSU TOWER（ザ・豊洲タワー）」は「-1.4％」、2008年の「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」は「-4.2％」と築年数が浅いにも関わらずマイナスに 落ち込んでいる。これは、分譲価格の高さが影響していると見ていいだろう。
分譲価格に関して付け加えれば、北向きの物件は価格が下がりにくいという特徴がある。
アトラクターズ・ラボによれば、首都圏全体の北向き住戸は全体の7％。新築分譲時と比較した中古騰落率を向き別に算出すると、北向きの 「11.4％」に対して、南向きは「-5.4％」だった。両者の格差は16.8％に達している（北向きは北東と北西、南向きは南東と南西を含む）。様々な 理由が考えられるが、最大の理由は新築分譲時の価格設定が南向きと比べて相対的に低いからだろう。
中古マンション、値下がりしない5条件とは
「資産価値を保っている物件の特徴は、大規模、タワー、人気エリア、希少立地、分譲時期の5つ。裏を返せば、中小売り主の物件や小規模、郊外、駅遠、不動産過熱期に分譲された物件は資産価値が下落しやすい」。アトラクターズ・ラボの沖社長はこう指摘する。
もちろん、住宅の善し悪しは利便性だけでなく、周辺環境やライフスタイルなど様々な要素で決まるもの。何より、終の棲家と決めている人間にとって は物件価格の騰落率など何の意味もない（かくいう私も最寄り駅までバス便20分のところに家を買ったが、住環境を重視しているので物件価格の下落など気に しない…と思うようにしている）。ただ、先行き不透明な今の時代、資産価値の下落を可能な限り避けたいと思う人は上記の5条件を意識した方がいいだろう。
このように、一般の消費者には見えにくい中古物件の時価を浮き彫りにしている想定成約中古価格だが、本質的な意義は不動産市場の透明性を高める効果ではないだろうか。
中古物件を一度でも購入したことがある人であれば分かると思うが、中古物件は適正価格がいくらなのか、素人にわかりにくい。「キツネとタヌキの化 かし合い」とは言いすぎだが、売り主は少しでも高く売ろうと鉛筆を舐め、買い手は提示価格を信用していないので、できるだけ値切ろうとする。結果として、 制約までに時間がかかり、物件流通は滞る。
時価データが不動産市場の透明性を高める
そして、プロと素人の情報の非対称性が激しい。その地域を熟知しているプロ筋は売り出し価格を見た瞬間に割高、割安の判断が付くが、普通の購入者 はまず無理。個人的な経験を書いているわけでは決してないが、モタモタ悩んでいるうちに割安物件はあっという間に売れてしまい、いつの間にか割高物件をつ かまされる、ということも往々にしてあり得る。
今回のように、統計処理によって推計した中古物件価格とはいうものの、一定のロジックで計算された時価データが無料で公開されれば、購入者は対象 物件を容易に評価できるようになる。それは、不動産市場の透明性を高めるだけでなく、成約を早め、中古流通の活性化にもつながるのではないだろうか。
（次ページには2000年以降に分譲された主なマンションの想定成約中古価格と平均騰落率を掲載しているので、ご覧下さい）
都区部の代表物件を一挙公開（その１）
出所：アトラクターズ。・ラボ
注：こちらは2000年以降に分譲された代表的なマンションを抽出したもの。同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
出所：アトラクターズ。・ラボ
注：こちらは2000年以降に分譲された代表的なマンションを抽出したもの。同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
都区部の代表物件を一挙公開（その２）
出所：アトラクターズ。・ラボ
注：こちらは2000年以降に分譲された代表的なマンションを抽出したもの。同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
出所：アトラクターズ。・ラボ
注：こちらは2000年以降に分譲された代表的なマンションを抽出したもの。同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
都区部の代表物件を一挙公開（その３）
出所：アトラクターズ。・ラボ
注：こちらは2000年以降に分譲された代表的なマンションを抽出したもの。同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
出所：アトラクターズ。・ラボ
注：こちらは2000年以降に分譲された代表的なマンションを抽出したもの。同じ物件に複数の売り出し事例がある場合はその平均値を取っている
記者の眼
日経ビジネスに在籍する30人以上の記者が、日々の取材で得た情報を基に、独自の視点で執筆するコラムです。原則平日毎日の公開になります。
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篠原 匡（しのはら・ただし）
昭和50年東京都生まれ。慶應義塾大学商学部卒業後、日経BP社に入社。以後、主に「日経ビジネス」の記者として活動している。趣味は競艇と出張、庭いじり。著書に『腹八分の資本主義』（新潮社）、『おまんのモノサシ持ちや』（日本経済新聞出版社）がある。
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