中国の不動産バブルは弾けるのか
全国各地で不動産販売数が減少、価格が下落

2011年9月21日　水曜日
福島 香織

　中国では「金九銀十」という言葉がある。9月には中秋の名月があり、10月には国慶節（建国記念日）の連休があり、消費が伸びる季節、つまり商売人とっては書き入れ時、という意味だ。

　不動産なども、この時期に合わせて内覧会、特別展示会などを行い、五一（5月1日のメーデーから始まる中国のゴールデンウィーク）と並んで、売上増が期待される時期だ。が、今年は様子が違った。9月の1週目は全国区各地で不動産の販売数が激減した。

　北京の9月1〜5日の不動産売上は、1300戸で、7週連続で2000戸を下回った。不動産価格は前週と比較して1平方メートルあたり平均3000元下落し、12.4％減（北京市不動産取引管理ネットより）。上海では、「マンションを買えば車をプレゼント」「100万元引き優待ルーム」「半額で提供」といった値下げ競争も始まっているとか。

　これに「ひょっとして、いよいよバブル崩壊？」と心配する向きも少なくない。一方で、「バブル崩壊ではない。調整局面でありソフトランディングする」という主張も根強い。果たしてこれは、中国の不動産バブル崩壊の序曲なのだろうか。

「在庫率」は27カ月以上

　9月18日、国家統計局の全国70都市不動産指標（8月）が発表された。これは毎月更新されている公式統計だ。

　それによると、70都市中、前月（7月）と比較して不動産平均価格が下落したのは16都市で上昇傾向は15都市。新華社報道を参考にすれば、ここにきて、不動産価格上昇にようやく歯止めがかかり始めたという、肯定的な受け取られ方をしている。

　インフレが最も恐ろしい中国経済は不動産価格の抑制政策を取り続けている。今年1月に打ち出し、このコラムで紹介したことがある「新国8条」の効果が7カ月目にして出始めた、というわけだ。

　不動産取引の価格下落傾向は9月1日に発表された中国指数研究院の「8月の100都市不動産価格指数」でも明らかで、100都市中、56都市は前月比上昇だが、44都市は前月比下落だった。これは昨年9月以来、不動産価格が下落した都市が最も多い月となった。

　同じ研究院の売買取引についての35都市のモニター結果によれば、9月1〜5日で35都市中19都市の不動産売買量が減少、うち11都市では前年同期比30％以上の減。著しいのは広東省深セン市、湖南省長沙市でそれぞれ60％、50％以上の減少ぶりだという。

　中国人民大学経済研究所の8月の報告書「中国マクロ経済分析予測報告」によれば、不動産市場抑制政策の結果、上半期の地方の開発企業の資金調達が影響を受けており、来年第1四半期は不動産価格が平均2割、下落するとの予測を出している。今年12月ごろから開発業者の融資返済が30％増となり、売り上げが下落するなかで、資金繰りが難しくなり、業界はマイナス成長に転じるとしている。

　時代週報（9月15日）は前述した上海不動産の安売り競争の状況を伝えた。上海の不動産完成在庫がこの3年で最高を記録し、新築別荘およびマンションの在庫はそれぞれ245万平方メートル、623.49万平方メートル（7月24日現在）。今年上半期の平均売上面積を参考にすると、「在庫率」はそれぞれ27カ月以上、11カ月以上となる。

　このほか、最近の新民週報によれば、中小開発業者が買収される案件が増えており、昨年の第3四半期から企業買収市場の首位を占めている。今年上半期に成立した開発業者買収案件は57件で、これは買収市場の12.2％を占め、首位という。

　開発業者の資金調達難から、地方の土地入札不成立も急増しており、2011年1〜7月で、全国の土地入札不成立は353件で前年度比242％増。うち住宅用地の入札不成立は163件で全体の46％という。

50％下落までなら、耐えることができる？

　こういう状況から、中国の不動産市場は今後どうなると予測されるか。

　中央政府は、今の不動産価格上昇に歯止めがかかり、下落傾向が顕著になってきたことは、不動産市場抑制政策の効果が出てきたとプラス評価している。中央銀行が最近、預貯金者対象に行ったアンケートでは、不動産価格はまだ「高すぎる」「受け入れられない」という声が75％以上を占め、中央としては引き続き、不動産価格抑制政策を強化すべきだという考えだ。

　人民大学経済学院の劉元春・副院長は「来年第1四半期が不動産価格の“調整局面”だが、（前年同期比）30％以上の価格下落はない。バブルは崩壊しない、ソフトランディングできる」と主張している。

　中国銀行業監督管理委員会の予測では、不動産平均価格の下落が50％までであれば、国内商業銀行への影響は大きくない、何とか耐えることができる、と言われている。

　銀行の不動産関連融資は、2003〜07年は約14兆元増、2008〜11年6月末は約23兆元増。2007年末までの不動産関連融資残高は5兆元前後、うち個人の住宅ローン残高は3兆元前後、2011年6月末で、全国主要金融機関の不動産関連融資残高は10兆2600億元、うち個人の住宅ローン残高は6兆2400億元。もし、不動産価格が今後、50％下落すると、銀行の損失は5兆元前後で、全体の融資総額55兆元のわずか10％程度、銀行が受ける影響はそれほど大きくない、という理屈だ。

“ゴーストビル”が増え続けている

　一方で、不動産バブル崩壊を懸念する中国人アナリストや中国人学者もいる。

　例えば、中国購物センター産業コンサルティングセンターの郭増利主任はこう指摘する。

　「商業用不動産（オフィス、テナント）はバブル崩壊の危機に直面している。特に2級3級の地方都市はその傾向が顕著だ」「商業用不動産には、使える施設は少なく、使えない施設が氾濫している」「見た目、商業用不動産は発展し、各種資本が入っているようだが、その実、商業不動産計画における経験不足から、条件に合わない物件が多すぎる」

　具体的に言えば、北京市大興区黄村鎮に総面積5万平方メートルのショッピングモールが2005年に完成されたが、その周辺5キロメートル圏内に総面積5万平方メートルのショッピングモールは8つもある。この圏内の対象消費者人口は100万人に満たず、そんな状況でテナントが埋まるわけがない。

　また、レストラン向けテナントビルを建設しておきながら、排気システムや下水設備がお粗末であったり、郊外店舗でありながら駐車場がなかったりなど、「使えない施設」のために空き家状況の不動産物件も少なくない。事実上の“ゴーストビル”が大都市郊外や地方都市に増え続けている、というのだ。

　しかし地方政府にとっては、「都市化」の題目で土地（使用権）を開発業者に分譲する以外、ろくな財政収入がないので、計画・設計の整合性を無視しても開発業者を引き込もうとする。この地方政府と開発業者の双方が癒着して商業用不動産バブルを推進し続けてきた結果、地方財政は債務リスクに直面しているのだ。

約10年続いた不動産価格の高騰

　元中国社会科学院金融研究所金融発展室主任の易憲容氏は不動産バブル崩壊の危機をずっと訴え続けている専門家の1人だ。中国経済時報（9月14日）の寄稿「国内不動産信用貸付のリスクを低く見るな」では、現在の55兆元前後の銀行の融資総額のうち、60％以上が不動産関連であり、不動産価格が上昇を続けていれば、この債務リスクは自然と小さくなるが、不動産価格が下がり始めれば、そのリスクの高さは予測するのが難しい、と指摘。もし資金の流れに亀裂が入れば、金融リスクは暴発し、あっという間に拡大、蔓延するだろうと警告した。

　中国銀行業監督管理委員会の言うところの不動産下落率50％まで大丈夫という予測については、国内商業銀行の抗リスク能力を高く評価しすぎだとし、市場のパニックの中でどういった現象が起きるか考慮されていない、と厳しい。

　銀行業監督管理委員会の発表する融資残高の統計に「簿外融資」は含まれていない。土地使用権を担保にした地方政府融資プラットフォーム（地方政府が投資企業を設立し、地方政府が財政や土地使用権を担保に銀行から融資を受け、開発業者に投資し再開発プロジェクトを推進し地方指導者の政治成績にフィードバックさせる方式）がはらむ土地使用権価格下落による地方財政破綻のパニックなどが考慮されていないのだ。

　また、フェニックスネットの上で同じ時期に発表した論評ではこうも主張している。

　「国家統計局のデータとは違い、2003年から約10年続いた不動産価格の高騰で、不動産価格は基本的には5倍、北京では8倍、都市中心部では10倍以上に値上がりしている。これは政府が政策として奨励して起こした不動産高騰であり、不動産売買で政府が金儲けをするためだったというのが1つの“真理”である」

　「1人で幾つも不動産を持つ人間がこんなに多い国も珍しい。しかもその多くが政府官僚。空室がこんなに多い不動産が投機対象として値をつり上げられて売買されている国も珍しい」

　「中国の不動産バブルはもう引き返すことができないほど巨大化しており、銀行融資は既にバブル崩壊の巨大リスクに直面している」

最終的には政治体制改革の問題に

　中国のバブルが弾けるのか、弾けないのか、弾けるならいつごろか、というテーマは考えれば考えるほど予想し難い。ただ、分かっているのは、現在の不動産価格が庶民感覚で言えば、今も適性価格の3倍以上であり、地方政府と官僚、開発業者が癒着して人々から召し上げた土地に、誰も住まない不動産を作っては投機物件として高値につり上げた結果のバブルであるということだ。

　それを不動産価格抑制政策という行政指導を中心とした政策によって価格上昇を抑制している状況であり、ここに市場原理というものはほとんど働いていない。

　そういうやり方の末に待ち受けているものがバブルの崩壊なのか、調整局面なのかは別として、不動産価格に関わる本質的な制度改革、たとえば不動産関連税や土地の入札や開発業者の入札などの公平な制度などに踏み込み、市場原理で動く不動産市場を作れなければ、中国経済の持続的発展はありえないことは確かだ。これは最終的には政治体制改革の問題に関わってくると言えるだろう。
このコラムについて
中国新聞趣聞〜チャイナ・ゴシップス

　新聞とは新しい話、ニュース。趣聞とは、中国語で興味深い話、噂話といった意味。
　中国において公式の新聞メディアが流す情報は「新聞」だが、中国の公式メディアとは宣伝機関であり、その第一の目的は党の宣伝だ。当局の都合の良いように編集されたり、美化されていたりしていることもある。そこで人々は口コミ情報、つまり知人から聞いた興味深い「趣聞」も重視する。
　特に北京のように古く歴史ある政治の街においては、その知人がしばしば中南海に出入りできるほどの人物であったり、軍関係者であったり、ということもあるので、根も葉もない話ばかりではない。時に公式メディアの流す新聞よりも早く正確であることも。特に昨今はインターネットのおかげでこの趣聞の伝播力はばかにできなくなった。新聞趣聞の両面から中国の事象を読み解いてゆくニュースコラム。

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著者プロフィール

福島 香織（ふくしま・かおり）
ジャーナリスト

福島 香織　大阪大学文学部卒業後産経新聞に入社。上海・復旦大学で語学留学を経て2001年に香港、2002〜08年に北京で産経新聞特派員として取材活動に従事。2009年に産経新聞を退社後フリーに。おもに中国の政治経済社会をテーマに取材。著書に『潜入ルポ 中国の女―エイズ売春婦から大富豪まで』（文藝春秋）、『中国のマスゴミ―ジャーナリズムの挫折と目覚め』（扶桑社新書）、『危ない中国 点撃！』（産経新聞出版刊）、『中国のマスゴミ』（扶桑社新書）など。