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株式日記と経済展望
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最高裁は更新料について「賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的
な性質がある」との統一見解を初めて示し、経済的合理性があると判断した。
2011年7月19日 火曜日
◆更新料判決 納得できるがなお説明を ７月１９日 ７月１９日 産経新聞
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/110719/trl11071903030000-n1.htm
マンションなどの賃貸契約で、１、２年ごとの契約継続時に支払う更新料について、最高裁は「高額過ぎなければ有効」との初めての判断を示した。
４人の裁判官の全員一致の結論で、おおむね納得できる。しかし、賃料や一時金をめぐるトラブルは増え続けており、貸主（家主）側は借り主に、いっそう丁寧な説明を続けなければならない。
更新料は、マンションや住宅の賃貸物件で契約期間が終了し、更新する際に入居者が貸主側に支払う一時金だが、法的な根拠は明確でない。関西や首都圏で商慣習化しており、全国で約１００万件以上が該当するといわれる。
今回の３件の訴訟も京都、滋賀のマンションの借り主が平成１９年から翌年にかけて提訴した。２件の更新料は「１年ごとに家賃約２カ月分」で、１件は「２年ごとに家賃２カ月分」だった。
提訴のきっかけは１３年、消費者の利益保護を目的とした「消費者契約法」が施行されたことだ。同法１０条は「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」と定めており、更新料がこれに当たるかどうかが焦点だった。
３件はいずれも２審が大阪高裁で審理され、「無効」判決が２件、「有効」が１件と判断が分かれていた。
最高裁は更新料について「賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」との統一見解を初めて示し、経済的合理性があると判断した。
また更新料が慣習となっていることは広く知られており、「契約書に明記されていれば、高額過ぎるなどの事情がない限り消費者契約法に反しない」とした。
更新料が有効と判断されたとはいえ、最高裁は法外な更新料請求まで是認したわけではない。それでなくても家賃の仕組みは敷金、礼金など一時金も加わって複雑だ。更新料によって月々の賃料を低く抑えているなら、そのことも借りる側に分かりやすく、合理的に説明する必要がある。
全国の業者が加盟する業界団体大手の「日本賃貸住宅管理協会」は、昨年１０月から家賃の透明性を高めることを目指して、「めやす賃料」制度を始めた。国土交通省も「賃貸住宅標準契約書」に一時金を明記させるなど、業界への指導力を発揮すべきだ。
（私のコメント）
更新料の問題は私も当事者であるのですが、昔ならいざ知らず家主側の都合で取っているのではなく、更新契約の窓口になっている不動産業者の手数料なのです。数件の借家の大家なら更新契約も自分で出来るでしょうが、大型マンションなどの数十件の借家の大家だと更新手続きは仲介業者に任せざるを得ない。
だから更新手数料は、実質的には手続きを行なう不動産仲介業者の手数料だから、更新料から手数料として名前を変えればいいだけだろう。現在では借り手市場であり空室が出来ると後を埋めるのが大変だ。だから家賃を上げていくことは難しく、へたに契約の更新を求めると家賃の値下げを求められかねない。そうなるくらいなら自動延長の形で借り続けてもらった方がいい。
更新契約を業者に任せるのは、件数が多い場合もありますが、大家と借家が離れた場所にある場合も地元の業者に任せざるを得ない。私も千葉にアパートを経営しているが、いちいち千葉まで行くのは大変だ。更新契約ばかりでなく家賃の督促なども業者にお願いしていますが、アパートの近所の業者でないと対応が出来ない。
このように所有と管理の分離は、あるのが普通であり、管理料として家賃の５％程度払う場合もありますが、二年ごとの更新時に一か月分の更新料を手数料として業者に支払う形が多いのではないだろうか。更新手続きを二年ごとに行なうのは、実際には借家人の確認のためであり、数年経つと借家人が別人になっていたりする事があるからだ。保証人との関係も確認を取らなければならない。
地元の不動産仲介業者にとっても、このようなアパートの更新契約は安定した収入源であり、多くのアパートを管理していれば、景気不景気に関わらず安定した経営が出来る。好景気の時は不動産売買の仲介だけでも商売が出来ますが、バブル崩壊以降は土地の動きもピタリと止まって、アパート管理をやっていない地元業者の多くが潰れた。
だから昔と違って更新料は性格が違って来ており、大家のボッタクリではなく管理業者への更新手続き手数料なのだ。小規模ならともかく大家個人がじかに更新手続きをする事はなく、自動延長が普通だろう。大家と借家人との間に不動産業者が入ったほうがトラブルを防止できるし、宅地建物取引主任がいる業者なら説明事項もやってくれる。
最近では家賃の不払いや滞納などのトラブルが多くなり、入居者の選別には仲介業者に任せざるを得ない。入居申し込みに対しても、断りにくい場合にも中間に業者が入ってもらうことで断れる場合もあるし、トラブルを起こした入居者に出て行ってもらうためにも二年毎の更新は必要であり、六ヶ月前に更新拒絶の手続きをしていれば済む。
産経新聞には、更新料を入居者が貸主側に支払う一時金としているが、実態は業者への手続き手数料なのだ。仲介業者は入居時には入居者から一か月分と大家から一ヶ月の分の手数料を取りますが、家賃１０万円のマンションの場合には２０万円の手数料が入ることになる。そして二年毎の更新時にも１０万円の更新手数料が入るから１００件の管理を受け持っていれば、それだけでも１０００万円前後の収入になるから商売になる。
大手の賃貸不動産業者の場合には、敷金礼金ゼロの業者もありますが、管理が厳しくなって借主側に有利とは限らない。一ヶ月家賃を滞納しただけでもカギを変えられてしまうし、毀損すればリフォーム費用も厳しく取られる。だから敷金礼金ゼロでもやっていけるのでしょうが、裁判でどのような事が争点になったのだろうか？
２件の更新料は「１年ごとに家賃約２カ月分」と産経新聞の記事にもあるように、異例のケースで裁判になっている。これが普通の二年ごとに更新料一か月分なら裁判にならなかったはずだ。もし最高裁が更新料は違法と言う判決が出たら、喜ぶのは弁護士たちだろう。地裁や高裁で出た判決も高すぎれば違法と言う意味であり、更新料一ヶ月を違法とするとなると、困るのは手続き手数料が稼げなくなる仲介不動産業者だ。
私などは、早くから都心のオフィスビルの場合は更新料なしの自動延長にしているが、更新のたびに家賃の引き下げを求められて苦労したから、更新料なしの自動延長に切り替えた。それでも空室が多い状況なので家賃の下落を防ぐことに精一杯であり、更新料なしの自動延長が普通になるだろう。都心のオフィスビルの場合は自宅が近接しているから、管理も自分でしている状況であり、業者に任せる余裕がないのが実情だ。
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