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http://blog.livedoor.jp/usretail/archives/51327195.html
【住宅暴落】、４ヶ月連続の価格上昇！それでも「住宅暴落」とする理由とは？
091125Ｓ＆Ｐケースシラー住宅価格指数推移
■スタンダード＆プアーズが24日発表した「Ｓ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数」の主要20都市平均は９月、前年同月比9.4％下落した。マイナス幅はピークをつけた今年１月（19.4％減）以降、８ヶ月連続で縮小した。季節調整後の前月比では９月、0.3％の増加と４ヶ月連続の上昇となった。
また、主要10都市平均では、前年同月比で8.5％下落したが、前月比では0.4％の増加となり、こちらも４ヶ月連続の上昇。
前年同月比の落ち込み率は前月よりも緩和している一方で、ラスベガスは前年比でマイナス28.6％と、20都市の中では最大の低下率を記録した。また、フェニックスも21.9％と低下した。前月比ではクリーブランド（−1.2％）とラスベガス（-1.2％）が目立っている。
逆に前月比で価格上昇が大きかったのはサンフランシスコ（1.7％）やミネアポリス（1.3％）。ロサンゼルス（0.7％）やサンディエゴ（1.1％）も上昇基調が続いている。
＊Ｓ＆Ｐケース・シラー指数は一戸建て住宅の売買価格を毎月集計、2000年１月を100として指数化している。
トップ画像：Ｓ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数（ロスアンゼルス、ラスベガス、フェニックス、主要10都市、主要20都市）のグラフ。ラスベガスを除き住宅価格はＶ字線を描き上昇に転じているが、主要10都市と主要20都市の折れ線グラフを良く見ると、上昇する角度が緩やかになりつつあるようだ。「8,000ドル」に慌てて購入する新規住宅購入者（初心者）が減ったということだろうか？
09年９月30日 - 【住宅暴落】、動画必見！8,000ドル支援が延長されても暴落の第２波がやってくる？
⇒こんにちは！アメリカン流通コンサルタントの後藤文俊です。ブログ読者の中には、住宅価格が４ヶ月連続としているのに「住宅暴落」とするのはおかしいと思われた方もいらっしゃると思います。１年前と比べれば減少幅は狭まったものの10％近く下がっているというのが理由です。そして、価格上昇は政府からの支援により最も安い住宅の売買が盛んであり、それより価格の高い住宅の需要はまったく伸びていないということもあります。また、雇用等の経済環境から今後、住宅価格が再び下がり始めるという予想からも暴落としています。
⇒アメリカ抵当銀行協会（ＭＢＡ）が発表した７月〜９月期の住宅ローン調査では、住宅ローンの７件に１件で返済が滞っているか、差し押さえの途中にあるという報告でした。そして住宅調査会社リアルティトラック社は、差し押さえ住宅は10月、33万件以上となり、８ヶ月連続で30万件を超えたと発表しています。つまり１日１万件が差し押さえにあっています。さらに、住宅情報会社ファースト・アメリカン・コアロジック社の報告によると、住宅ローン残高が住宅の現在価値を上回る「ネガティブ・エクイティ」の状態にある住宅所有者の割合が第３四半期（７月〜９月）に23％に増加したということです。
⇒４世帯に１世帯がネガティブ・エクイティの状態で、1,070万世帯にも及ぶということです。州別でみると、住宅バブルで住宅価格が高騰したカリフォルニア州ではネガティブ・エクイティ状態にある世帯が34.7％となり、３世帯に１世帯の割合で住宅ローン負担が現在価値を超えているのです。住宅バブルだったフロリダ州が44.7％で、アリゾナ州も47.9％と大きいですね。で、ワースト１はネバダ州で65％！です。ラスベガスで住宅ローンを返済しているほとんどの方が、毎月の返済が心理的に相当重くのしかかっているといえます。で、ネガティブ・エクイティにある人は、資産にならないと住宅を手放す可能性が高いのです。それで、また住宅価格が下がるというわけですね。
失業率は来年初めまで上昇すると見られています。仮に雇用が回復しても1982年〜1983年当時のようにＶ字的な回復は難しい。したがって、住宅もまだまだ下がる可能性があるということ、ネガティブ・エクイティ状態の世帯も増えて．．．負のスパイラルです。
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