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株式日記と経済展望
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu183.htm
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/
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日本の場合、融資額は不動産価値よりも「借り手の収入」「勤務先」が
重視され、その融資額が住宅価格の決定にも大きく影響しています。
2009年1月8日 木曜日
◆日本の住宅ローンは世界から見れば変則です １月８日 日米住宅漂流記
http://business.nikkeibp.co.jp/article/tech/20090106/181924/?P=1
日本の場合、住宅の価値が下がっても金融機関は困らない
日本では、ローン残高以下に市場価格が下がっても、ローンを最後まで返済するのは、自己破産しない限り、致し方ありません。一方、米国では、ローン残高よりも住宅価値が下がると、「騙されたと感じる」ということです。このようなノンリコースで住宅金融が組まれている事実を前提に考えないと、米国の「サブプライムローン」問題についての本質を見誤ってしまいます。
日本の場合、融資額は不動産価値よりも「借り手の収入」「勤務先」が重視され、その融資額が住宅価格の決定にも大きく影響しています。新築物件の場合、「将来、家を売却してもローン価格以上で売却できる」というマーケット価格ではなく、「借り手が借りられる額」の方に、物件価格が近づいてしまいます。
日本の金融機関は、借り手の収入と契約時の勤務先さえ把握しておけば、その物件の価値の変化や減価を見ている必要はないわけです。住宅の資産価値が下がらないようにする努力が日本で欠けているのは、まさにこのことが原因です。
「借りるより買う方がはるかに得」にした、米国の住宅行政
米国の住宅購入の仕組み、つまりノンリコースによる住宅ローンは、日本を除く世界中の先進国の住宅ローンの雛形となりました。
米国では多くの人が持つことを許され、わずかな頭金さえ貯蓄すれば購入できたし、何よりノンリコースによって、安心して購入できたのです。また第2次世界大戦後は、帰還兵に対する住宅支援という理由で、若い人たちでも購入できるように、年俸の2.5倍が住宅の販売価格の目安で大量に住宅が建設され、事実、夫婦共働きであれば購入することができました。
しかも常に低所得者向け住宅「アフォーダブルハウス」の開発に官民が一体となって取り組み、多くの補助金が投入されました。住宅を持つことに税制上の控除もありました。つまり米国の住宅政策は極めて社会主義的な傾向が強く、多大な補助金によって成り立ち、「借りるより買う方がはるかに得」であるように仕組まれていたのです。
もちろん州政府によって住宅ローンの金利控除などは異なるので一概には言えませんが、海外から赴任してくる人たちが借りるより買うケースも多い。先進国の中で最も劣悪な医療保険制度と対照をなすのが、世界で最も優れた住宅政策であると言えるでしょう。
この現実により、預金をするより住宅を購入する、つまり「預金をしない米国人」と言わしめました。しかもインカム（所得）の上昇と自宅の資産価値の自然上昇分をうまく組み合わせながら家を買い替え、その相乗効果によって個人資産を増やす方法が取られ、ほとんどの人々がその恩恵にあずかったのです。そして50、60年代から90年代と様々な経済状況の中においても概ね、住宅の投資は成功してきました。
米国の住宅ローン債権は、米国民の大きな信頼を得て、確実にマーケットで資金を潤沢に確保し、さらに国際的な金融マーケットでも人気の高い金融商品になりました。米国の住宅は、価値が上がっていくものと全世界が認めていたわけです。ただ、返済能力のない人にまで貸した「サブプライムローン」の問題によりデフォルト率が異常に上昇し、「マイホームの価値は下がらない」という米国の住宅神話は崩壊しました。
サブプライムローンの問題が起きたのは、米国の住宅の価値が世界中から信頼されていて、まるでプライムローンのように過大に評価されてしまった点が大きいと思います。
日本では住宅価値が大きく下落するため、将来に向けて預金するのは当然
もう一度、日本の住宅について考えてみます。日本では、集合住宅、戸建て住宅ともに、家を購入してひとたび名義が書き換えられたものは、中古物件となって大幅に価格が下がってしまいます。まして注文住宅などの個性的な家は、数年経つとほとんどが資産価値を失い、築後10年もすれば家を取り壊して更地にした方が、かえって高く売れるといったケースもあります。
日本では住宅ローンを完済したら、住宅はすでに時代遅れの代物になり下がり、残存価値は無く土地価格で評価されます。このような状況では、住宅ローンの支払いのほかに将来に向けて預金するのは当然で、一般の人々が安易に株や投資に動かないのは致し方ないのかもしれません。
さらに日本の住宅は償却資産であると決められていますから20年も経てばほとんどその価値はありません。この償却資産であるという心理的要因とノンリコースでない理由から、米国とは住宅造り、街づくりの前提条件が、つまりマスタープランがまるで違います。貸し方の金融機関も市場価格については関知しないわけではありませんが、物件価格に対する融資比率は、あくまでも本人のクレジットに負うところが大きく、融資額は本人の所得と勤務先の信用により決まるのです。
しかも日本では、万が一にも金融事故を起こしデフォルトすれば物件を競売に出し、残高に見合わない部分は本人もしくは連帯保証人から取り立てるのが一般的な融資条件ですから、家を失ってもまだローンを払い続けなければならない。それが怖くて売るに売れず、絶望的となる図式が社会問題となっているのです。
米国では、「サブプライムローン」であってもノンリコースが前提で契約されている限り、日本の住宅ローンシステムと比較すると、はるかに「消費者保護」の立場にたって運営されてきました。
住宅ローンがノンリコースであるかないかは、住宅を取得する者にとって、将来のリスクを考えると大きな違いです。欧米の住宅ローンがノンリコースであることは、社会基盤の整備と資本の論理が連携して確立されました。
融資期間中は、朽ちることなく飽きられることなく、マーケットで再販できなければならない住宅。そこに20年の住宅ローンを融資するには、「豊かな設計デザイン」、住宅地を正しく維持するための「住宅地管理組合」、そして正しい販売価格を評価する不動産鑑定評価「アプレイザル」が連携し確立する必要がありました。これらはすべて、法律により確立されました。
（私のコメント）
最近の国会審議は非常にズサンであり、国会議員の多くは審議している法案の中身をよく知らない事が多いようだ。「朝まで生テレビ」でも「派遣法の改正は間違いだった」と述べていた国会議員がいましたが、後期高齢者医療制度でも法案がどのようなものか知らない国会議員が賛成投票していた。
そうなってしまうのは法案を作るのも施行するのも役人たちであり、国会議員のほとんどは現場のことが分からない。住宅行政も建設業者と国土省の役人が決めるのであり、耐震偽装があろうと規正法を決めているのが役人たちと建設業者なのだから、業者の内部告発が無ければ耐震偽装問題は闇に葬られたであろう。
日本の住宅ローン法制もおかしなものであり、銀行の都合と建設業者の談合で作られたものだろう。日本の住宅ローンは人に貸すものであり、担保となる住宅は補完的なものでしかない。だから銀行の担保評価はいいかげんなものであり、新築された分譲住宅価格に合わせて評価が決められる。
土地価格にしても公示価格や路線価格や固定資産評価額などいろいろありますが、どれも近隣売買事例などが評価基準になることが多い。だからバブルなどで給与所得が急に上がると住宅価格もそれつれて急に上がるのもそのせいだ。だからバブルの弊害を無くすには日本もノンリコースローンを導入してそれ以外は認めないようにすれば、銀行もいいかげんな担保評価が出来なくなる。
しかし日本の法律は業者と役所の都合で決められるから消費者の代表である国会議員の役割などほとんど無い。日本でノンリコースローンを法制化しようとしても銀行も反対するし建設業者も反対するだろう。それは新築建売住宅を高く売ることが出来なくなって銀行がリスクを負うことになるからだ。
現在の銀行ローンの中では住宅ローンほど安全確実なローンは他にはない。担保はちゃんとあるし返済不能になっても担保を処分して保証人に残債を払わせれば回収ができる。しかしノンリコースローンで貸した場合は担保の住宅を処分した価格でしか回収が出来ない。
日本で中古住宅の市場が発達しないのはノンリコースローンでない事が原因なのであり、日本では中古住宅の上物はほとんど価値がなく土地価格で売買される。税務署に物納する時も更地にしないと受け取らないから、宇和ものは価値がないと評価している事になる。
日本の建売住宅の評価額の大半は土地価格であり上物は添え物でしかない。だから安っぽい住宅が建てられて数年経ったら価値がなくなる住宅ばかりだ。これもノンリコースローンでない事が原因であり、建設業者の安普請の手抜き住宅が氾濫することになる。
本来ならば木造住宅でもしっかりと建てれば１００年から２００年は持つものであり、神社仏閣でも数百年の建物はたくさん残っている。ところが鉄筋のマンションでも３０年も経てば解体されて立て直されることが多い。このように住宅やマンションが３０年も持たずに解体されて人が代わるたびに建て直していたのでは国民の財産はいつまで経っても貯まらないことになる。
木造住宅にしても鉄筋マンションにしてもメンテナンスをきちんとすれば１００年は持つはずだ。老朽化しても躯体がしっかりしていればリフォームすれば新築同様になるものであり、日本人はどうして住宅に金をかけようとはしないのだろうか？ 確かに住宅設備は１０年から２０年で確実に使えなくなって交換工事が必要であり、特に配水管などの交換は重要だ。
しかし多くの建物は排水管などを交換出来るようにはなっていないから解体されて建てなおされてる。昔の集合住宅は内風呂も珍しかったしエレベーターもついていなかった。電気洗濯機も電気冷蔵庫も冷暖房空調機も無かった。だから昔の住宅は建て直されているのですが、これからも５０年も経てば住宅設備は大きく変わるだろう。
これからの住宅はソーラー発電設備や燃料電池が普及して照明器具もＬＥＤなどが普及していくしテレビもますます大画面になってリビングルームも変わっていく。だから住宅の長寿命化もライフスタイルの変化に対応できるもので無ければならない。オフィスビルもハイテク化して電気も大容量になっていく。
私は不動産業者だから古い建物を買い取るのが商売であり、リフォームして高付加価値をつけて貸すなり転売するのが仕事だった。だから建物の躯体はしっかりしているかとか、新しい設備を備える事ができるかなどが大きなポイントになる。現在ある多くのマンションは排水管がいかれても交換が出来ないから解体するしかないだろう。銀行の担保評価はそこまで見ないし、建物は古くなれば資産価値はないと見る。
しかし欧米の建物は古くなってもゆったりと作られているから設備を更新してリフォームすれば新築同様で転売できるが、日本の建物は安普請でリフォームしてもどうにもならないものが多い。住宅ローン制度がノンリコースでなければならないと決めれば銀行も住宅の品質にも評価せざるを得なくなり、一戸建てのみならずマンションなども高品質なものになるだろう。
◆ノン・リコース住宅ローンを認めよ！ ２００８年３月１７日 枝川二郎
http://www.j-cast.com/2008/03/17017553.html
＜提言＞
「住宅ローンについては原則的にノン・リコース・ローン（住宅を明け渡せば完済とみなされるタイプのローン）以外認めないことにする」
住宅ローンの呪縛がとけて、家の「質」も上がる
ノン・リコース型の住宅ローンを導入する前提としては、家の価値がローン満期日まで大きく下がらないこと、つまり耐久性に優れた質の高い家であることが必要となる。住宅市場では住宅販売メーカーが最近、地球環境にやさしい「100年住宅」をうたって住宅の質のよさを競っている。ノン・リコース・ローンにすれば、借り手にとっては住宅ローンによる呪縛が軽くなるだけでなく、結果的に家の質も向上することになる。
また、ノン・リコース・ローンに関する疑問で最も多いのは「ノン・リコース・ローンになると借り手のコストが上昇するのではないか」というものだが、わたしはその心配のもあまりないと考えている。
それは――
(1)いままでのような安普請の住宅の寿命が30年、銀行でノン・リコース・ローンのための審査を通った住宅の寿命が60年だと仮定しよう。家を30年後に壊して建て直すコストと比較すれば、たとえ建設費やメンテナンスなどに多めに金がかかったとしても、60年もつ家のほうがコスト的に有利なことは明らかだ。
(2)人々のトータルな資金力には限度があるので、モノの値段はその範囲内で決められる。たとえば、金利が上がる（下がる）と住宅の価格が下がる（上がる）という現象が起きる。よって、一斉にノン・リコース・ローンにシフトするのであれば、値段の上昇はかなり抑えられると考える。
(3)日本では建設関係の費用が非常に高く、コストを下げる余地が大きい。アメリカの大半の住宅はツー・バイ・フォーで建てられているが、地震や砂漠、竜巻といった自然環境や災害、アラスカ、ハワイ・・・の地域性などと多種多様な環境を耐えぬいてきた優れた工法でありコストも低い。ちなみに、大正時代にツー・バイ・フォーで建てられた東京駅の赤レンガ駅舎はいまなお現役で活躍している。
(4)銀行としても、担保価値（金銭的価値）がゼロに近いような安普請の住宅が横行している現状がよいとは思っていないはず。不十分な担保をベースに低利で個人に長期貸付をするほうがむしろリスクが高いのではないか。質の高い住宅を担保に取ってきちんと管理していけば、銀行もノン・リコース・ローンのメリットを享受できるはずだと思う。
(5)住宅建設は広範な経済効果を有する景気浮揚策となる。政府は道路や橋ばかりではなく住宅にもっと支援をするべきだ。政府が金利の控除の枠を与えれば、支払金利の実質的削減になる。
といった理由からだ。
なにがなんでも返済を強制する日本の「悪習」を正す
優れた住宅は社会的インフラとして大きな価値をもつ。「悪玉」となったサブプライム住宅ローンにひとつ利点があったとすれば、それは米国民の住環境を前倒しで改善させたということだ。
アメリカの普通のサラリーマンがどれだけ立派な家に住んでいることか。それに比べてお話にならないレベルにある日本の住環境。その質を向上させる第一歩として、さらには家が倒壊しても失業しても病気になってもローンの返済を強制する、わが国独特の悪習を正すためにも、ノン・リコース住宅ローンの導入を提言したい。
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