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株式日記と経済展望
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu161.htm
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/
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1925年から1932年まで続いた住宅価格の下落では、それが
銀行の体力を弱め、1929年に米国で始まる大恐慌につながった
2008年2月12日 火曜日
◆米住宅バブル崩壊の行方 ２月１２日 ビジネスウィーク
http://business.nikkeibp.co.jp/article/world/20080208/146793/?P=2
米エール大学の金融経済学者ロバート・J・シラー教授は、以前から住宅価格は値下がりすると主張してきた。1925年から1932年まで続いた住宅価格の下落では、それが銀行の体力を弱め、1929年に米国で始まる大恐慌につながったと同教授は指摘する。
住宅を担保にした借金が家計を圧迫し、消費が冷え込む
住宅ブームの頃の米国人にとって、「持ち家はATMの代わり」とよく言われたものだが、実際その通りだった。多くの人が、キャッシュアウト・リファイナンスやホームエクイティローンといった自宅を担保とするローンを使い、持ち家という資産からキャッシュを作ってきたのだ。今のところ、こうしたエクイティ（自宅の純資産額）からの換金額は、2007年第3四半期も年換算で7000億ドルと驚くほど高い水準だ。
しかし、住宅価格が下がり続ければ、換金額も減少し、景気悪化に拍車がかかるだろう。BusinessWeek誌の依頼により米不動産専門ウェブサイト、ジロウ・ドット・コムが行った分析では、全国で住宅価格が20％下がった場合、昨年家を購入した人の3分の2が自宅の資産価値以上の借金を背負うことになる。これではエクイティを担保にカネは引き出せない。
アレサンドラ・サンチェスさん（ラスベガス市の職員）と夫のクレイグ・ミレレス氏（建築事務所のプロジェクトマネジャー）は、この問題に直面している。ネバダ州サマーリン地区にある2人の家は、お金がわき出す泉から“排水溝”へと一変してしまった。2005年、家を買ってから1年も経たないうちに、夫妻はローンの借り換えによって約7万ドルの現金を手にした。そのお金は学生ローンの返済や、サンチェスさんの関節リウマチの治療費などに充てられた。
現在、借りた現金は使い切り、金利は徐々に上がって11％になった。月4200ドルになった返済は、「払えないわけではないが、毎日マカロニアンドチーズだけを食べて生活するようなもの。全く余裕がない」（サンチェスさん）。12月に小売売上高が0.4％下がったのも当然だ。エコノミストは、今年の個人消費支出は全体的に大きく落ち込むと予測している。
第2のショックは金融へと波及する
住宅価格の暴落による第2のショックは金融部門で起こるだろう。銀行は既に住宅ローンや住宅ローン担保証券、非標準型デリバティブ商品等の損失で体力を弱めている。
米ゴールドマン・サックス（GS）の上席米国エコノミスト、ジャン・ハツィウス氏が次のような試算をしている。銀行は、独自に設定したレバレッジ率の目標の枠内で、多額の借入金による投資を行ってきた。保有資産の損失で資本が10ドル減った場合でもこの目標値を超えないようにするためには、融資を100ドル減らす必要が生じる。不動産価格の下落による金融機関の予想損失は約2000億ドル。これに対応するため、総貸付高の約5％に当たる2兆ドルの融資を減らすことになるだろう。
金融機関が今回の混乱にレバレッジ率を下げることで対処しようとした場合には、融資はさらに減ることになる。銀行は既に融資基準を厳しくし始めた。FRBは17年前から融資担当者を対象に融資基準の調査を行ってきたが、2007年第3四半期は住宅ローンの融資基準がこれまでで最も厳しくなっている。
もちろん、住宅価格は一律に下がるわけではない。ラスベガスやマイアミなど大ブームが起こった都市や、デトロイトのように景気の良くない都市では、シアトルやノースカロライナ州シャーロットといった都市よりも下落率は大きくなるだろう。また、価格の下落が2年以上も続くようなら、下落率は小さくなる。元々長期的にはインフレの影響で、実質ベースでの住宅の価値は目減りするものだ。
それでも、全国平均で25％近く値下がりすれば、米国経済全体は混乱する。メリルリンチのローゼンバーグ氏は、現在までの価格下落はそれほど大きくないのに、住宅ローンの不履行は過去20年間で最大になっていることを肝に銘じるべきだと言う。
住宅建設の落ち込みの影響も大きく、2007年第3四半期のGDP成長率を年率換算で1％押し下げた。さらに不振が続けば、大工や不動産業者、住宅ローン業者、家具販売店などから、多くの仕事を奪うことになりかねない。
「持ち家を過大評価していたのだ」
米国の消費者にとっては、大きな損失を抱えたことで、「マイホームは財産と中流の生活を築くための最も確実な方法」という長年の前提が揺らぐことになる。「“だから言ったじゃないか”と追い討ちをかけるのは失礼だとは思うが、私もそろそろ教訓を垂れてもよい年齢だろう。持ち家を過大評価していたのだ」と、67歳の米金融委員会委員長のバーニー・フランク議員（民主党、マサチューセッツ州選出）は語る。
長期的な住宅価格の推移を見れば一目瞭然だ。2000年以降、価格は傾向線を超えて上がり続けている。
こうした急な突出は近年の米国では見られなかったことだ、とシラー教授は言う。同教授は1890年までさかのぼって集めた綿密なデータを、2005年に出版された著書『根拠なき熱狂（原題：Irrational Exuberance）』第2版にまとめた。その出版当時から、シラー教授は住宅価格の急落を予測していた。現在は市場に影響力のあるS＆P／ケースシラー住宅価格指数に関わっているため、弁護士から住宅価格の予想を公表しないよう指示されており、「歴史的な転換点だ」としか言えないという。（中略）
現在、サブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資）の取り扱いはほぼ中止され、ホームエクイティローンや最大貸付限度額の利用も少ない。ジャンボローンと呼ばれる高額住宅ローン（ファニーとフレディの購入限度額を超える）にはプレミアム（上乗せ金利）がつく。不動産仲介業者への調査によると、昨秋に予定されていた住宅販売の3分の1は、ローン問題でキャンセルか延期されたという。
住宅購入者の頼みの綱を自認するファニーやフレディでさえ融資基準を厳しくし、手数料を上げている。株主へのリターンが減ることを恐れていて、住宅ローンを購入する資金の調達に消極的なままなのだ。
両手両足といわず、頭と腎臓を切り落とす方がましだと思った――。12月、ファニーメイのダニエル・H・マッドCEO（最高経営責任者）は、ウォール街のアナリストにこんな冗談を言った。資金を捻出するための減配や優先株売却の過程は、かなり苦渋に満ちたものだったようだ。
住宅ローンの利率が下がっても、救済が必要な借り手がその商品を利用できるわけではない。FRBが1月に実施した2度の利下げ後、30年固定金利型住宅ローン（政府保証なし）の利率は1月30日時点で平均5.5％と下がっていない。サブプライム層の借り手には、資金を調達する道が閉ざされたままなのだ（BusinessWeek誌の記事を参照：2007年12月11日「Subprime Borrowers: Not Innocents」）。
持ち家の資産価値が、借り換え基準を満たさないほど下がっている住宅オーナーにも同じことが言える。FRBの利下げによって変動金利型ローンの金利リセット（金利条件の上方改定）による痛みは和らぐだろうが、解放されるわけではない。
別の弱気な見方として、エコノミストが通称「マンキュー論文」と呼ぶものがある。現ハーバード大学経済学部教授のN・グレゴリー・マンキュー氏は、かつて大統領経済諮問委員会委員長を務め、ベストセラーとなったテキスト本『マンキュー経済学（Principles of Economics）』も書いている。
そのはるか前の1989年に、マンキュー氏は住宅に関して驚くほど悲観的な論文を書いた。共同執筆者のデビッド・N・ワイル氏はこの論文の中で、「住宅価格は今後20年間で47％下落する（インフレ調整後）」と予見している。その根拠として、住宅を初めて購入する人口が減ることと、ベビーブーム世代が年を取るにしたがって住宅にお金を使わなくなることを挙げている。
マンキュー氏とワイル氏は、間違っていたというより時期尚早であったと言える。ベビーブーム世代は、年を取っても部屋を増築して別荘を持つといった予想を裏切る行動をしてきた。だが、自然の摂理には逆らえない。
「ベビーブーム世代の家もいつかは、死亡や病気を理由に売りに出される」と、サンフランシスコ連邦準備銀行の上級エコノミスト、ジョン・クライナー氏は2005年の内部報で意見を述べた。
人口の多いこの世代が淘汰されれば、米国の住宅需要は徐々に衰える。建築業者がその日の到来を予測して着工を控えなければ、供給は過剰となる。最近の建設ラッシュぶりから判断すると、建築業者の予測能力をあてにしない方がよいだろう。
バブル崩壊は「必要悪」か？
カルバン派的な価値観を持つ観測筋は、住宅バブルの崩壊は「必要悪」であり、「朗報」とさえとらえている。「米国民が収入に見合った生活を強いられることで、国の巨大債務を多少なりとも削減できる」と、米資産運用会社ユーロ・パシフィック・キャピタル（本社：コネチカット州ダリアン）のピーター・D・シフ社長は語った。シフ氏は早い時期から、今回の住宅バブル崩壊を予測していた。
2005年、住宅建設がGDPに寄与する割合は、1950年以来最高に達した。1950年といえば、国中でベビーブーム世代向けの住宅需要が高まり、大恐慌と第2次世界大戦中の着工不足を補おうと、急ピッチで建設が進められていた年だ。
最近は、「建設の依頼があるとしたら、工場か石油探査、鉱山関連だ」とシフ氏は言う。今後さらに厳しい状況が待っていると、不謹慎なほどうれしそうに予測する。「米国人は貸し手からクレジットカードを取り上げられる。キャッシュ経済に回帰するのだ」。
ミルドレッド・ウィルキンス氏のような抵当物の請け戻し権喪失の専門家も、シフ氏と同様の予想を立てている。異なるのは、建築業者や金融機関の責任を厳しく追及しているのに、借り手に対してはそれほどでもないという点だ。「マイホームを持つことは、安定や資産形成への魔法のカギだという幻想を植えつけられてきた」と、国内各地を回りながら、差し押さえにどう対処したらよいかを弁護士らに助言しているウィルキンス氏は言う。
ウィルキンス氏は、米ホーム・オーナーシップ・マターズという「責任ある住宅オーナー」を育成する会社（本社：インディアナポリス）の社長兼創業者でもある。しかし、「持ち家は富へのパスポートなどという戯言を決して信じない」と語った。建築業者や銀行家を支持者に持つ政治家が、低所得層に押しつけた作り話だと考えている。
裏切られたと最も強く感じているのは、労働者階級の人々だろう。本来、こうした人々は頭金が少なくてすむタイプの住宅ローンを簡単に組めることで、最も恩恵を受けるはずであった。（後略）
（私のコメント）
アメリカの住宅バブル崩壊は１９７１年のニクソンショックによって金との兌換が切られて以来の起こるべくして起きた事なのだろう。つまりアメリカは好きなだけドルを印刷して世界にばら撒くことが出来るようになった。その意味では日本の住宅バブル崩壊も同じ原因で起きたことであり、アメリカので乱発されたドルは世界最高の貿易黒字国家の日本において１９９０年代前半に起き始めた。
日本ではバブル崩壊で投資資金の使い道がなくなりアメリカに還流して行った。アメリカの７０年代から住宅価格は上がりはじめていたが、バブルと言うほどではなかった。ところが９０年代から株バブルが発生しはじめてグリーンスパン議長も「根拠なき熱狂」と言う様になった。いわゆるＩＴバブルが発生した。
７０年代から始まったアメリカの輪転機経済は世界各地にバブルを発生させるようになったのであり金本位制の世界ではデフレは生じてもバブルは希であった。２０００年にＩＴバブルが崩壊するとアメリカの株の下落は必然だったのですが、９１１テロ事件の影響もありブッシュ政権は住宅政策でＩＴバブル崩壊を乗り切ろうとした。
アメリカでも金利は１％まで下げられて住宅ローンバブルの着火が行なわれた。グリーンスパン議長も早めに金融を引き締めてバブルの発生を抑えようとしたが、９１１テロ事件が起きて金融の引き締めは遅れてしまった。日本においても８０年代末期にブラックマンデーの余波で金融の引き締めが遅れたのと事情は似ている。
日本から見ればアメリカの２０００年からの住宅バブルは誰も目にも明らかだったが、景気をソフトランディングさせるためにはそうするしかなかったのだろう。日本のように株バブルと住宅バブルを一気に崩壊させたら国全体がおかしくなってしまう。アメリカは住宅バブルの後は石油バブルと農産物バブルで切り抜けようとしているが、これは一部しか潤わない。むしろ悪性インフレの原因になってしまう。
このように７０年代から始まった輪転機経済においてはバブルの発生を抑えることは難しい。バブルが襲ってきて過ぎ去った後にはデフレ経済が腰を落ち着けてしまう。過剰な借金を清算するのに時間がかかるからだ。石油バブルも農産物バブルも今が盛りですがバブルが過ぎ去れば過剰な投資が残されて清算に時間がかかるだろう。
バブルの中でも住宅バブルは国民の消費と直結しているだけに影響は大きい。中でも金融機関はサブプライムローン関連の証券化による影響が大きく数兆円の損害を受けている金融機関がある。これがさらに広がって一般の住宅ローンにまで焦げ付きが広まってきて金融機関に更なる打撃が襲うことになるだろう。まだ住宅の値下がりは始まったばかりで何処まで行くかわからない。
日本もアメリカを見習って輪転機を回して経済を活性化すべきなのですが、財務官僚が財政再建を優先しているためにデフレ経済になってしまった。日銀が銀行に資金を供給してもマネーは金利の高いアメリカに行ってしまう。だから政府自ら金を使うべきなのですが頭の固い財務官僚はプライマリーバランスばかりを気にしている。日本の超低金利が何を意味しているのか分かっていないのだ。
銀行は借り手がいないので国債を買っているのですが、だから国債が売れて超低金利でも売れている。もし買う人がいなければ金利を上げて売らないと売り切れない。つまり日本は輪転機を回してその金を政府が使うべきなのだ。国債の発行高が少ないから超低金利なのであり国がもっと輪転機を回して使うべきなのだ。
それに対してアメリカは輪転機を回せば国債の買い手がいなくなり金利は上昇して行く。今までは馬鹿みたいに日本が米国債を買っていたから金利が上がらなかった。そのためにアメリカでバブルが発生してしまった。政府日銀は何も分かっていないのだ。ドルを買うよりもその金を国内に投資すべきなのだ。
では何に投資するのかというと環境エネルギーなどに１００兆円投資するとか、クリーンエネルギー開発に１００兆円投資するとか、いくら金があっても足りないくらいなのに、日本の政治家は道路や橋を作ることしか頭にないようだ。日本中をハイテ・クインフラで整備することも必要だし電気自動車が走り回るようになれば充電スタンドの整備も必要だ。
日本に必要なのはこのような将来へのビジョンであり、超低金利の今こそ投資をするのに最適な時はない。財務官僚たちは超低金利の持つ意味が分からない為に無意味にドルを買ってアメリカ経済を支えることしか考えていないのだ。アメリカの景気がよくなれば日本の輸出産業は儲かるが国内はデフレのままだ。アメリカが不景気になれば日本政府は内需の振興に迫られるだろう。
石油や農産物の高騰は日本にとっては危機であり、国内農業の振興やクリーンエネルギー開発が戦略的に必要になってきた。天然ガスの代わりに水素ガスを使えば燃やしても水が出るだけだ。海水を触媒を使って太陽エネルギーで水素を作ることも出来る。水素を使って発電すれば公害は何も出ない。石油の時代はアメリカの時代ともいえるのですが、電気と水素の時代は日本の時代とも言えるのではないかと思う。
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