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Vol.72 Dec/ 1/2007
１．日本でも始まった不動産の投売り
殆どの日本人はいまだ東京の不動産価格は上昇していると『錯覚』していますが、今年夏には値下げする物件が業者間で出てきており、販売不振、銀行の融資引き上げ等もあり、とうとう抱えきれずに、今や一般市場に値下げしてでも年内に売り切りたいという業者が相次いで出てきています。
『そんな物件など噂でしかない。実際にあるわけない』と不動産関係者は述べるかも知れませんが、右記のチラシ1-1をご覧ください。
まず超高級物件からご覧に入れます。
今、資産家が不動産を購入しており、『億ション』が飛ぶように売れている、とも言われていますが、ではこの物件はどうでしょうか？
代官山。
東京でも屈指の高級マンションが立ち並ぶところにあります地区である『代官山』にあるコンシェルジュもいる超高級マンションで平成１８年３月に建築され未入居となっている部屋で２８坪（９３平米）となっています。
※ 因みに管理費は３６,８００円、修繕積立金は１０,５６０円、光ケーブル料２,６２５円、駐車場代４０,０００円となっており、何もしなくても９万円近い固定費が掛かり、これにガス・電気代等を入れれば月に１５万円近く掛かりますので、月額１００万円以上の月収がないとラクに維持できないマンションと言えます。
この超高級マンションが当初１億６,９００万円であったものが今や１億５,９８０万円に値下げされており、９２０万円の＜値下げ＞となっているのです。
この広さで１億６,０００万円ですから坪単価は５７０万円とまだまだ高く、本来なら坪４００万円が妥当としますと１億円強の価値しかないマンションとなります。
不動産バブルということでこのような値付けがされたものであり、今後１億円まで下がって妥当な価格となりますが、問題はこの広さしかないマンションで１億円を払う資産家がいるかということになります。本当の資産家なら最低でも４０坪以上の広さが必要だからです。
次に、一般サラリーマンでも何とか購入できるかな？というマンションの値下げの現状をお見せ致します。
（ご参照：チラシ1-2）
これは完全なる中古物件になりますが、５,３８０万円で売りに出されていたマンションですが、２００万円値引きの５,１８０万円となっているのです。
しかもこのようなうたい文句がついています。
『頭金０円でも購入出来ます』と。
このマンションは仲介手数料不要な売主直のマンションであり、それが２００万円も値下げするということは買い取った業者（売主）が早く売りたいということになるのです。
このマンションは改装も終わっていると記載されており、推測になりますが、業者により４,０００万円で買い取られ４００万円ほどの改装費を掛けて綺麗に改装し、コスト４,４００万円の物件となりこのコストにほぼ１,０００万円上乗せした価格である、５,３８０万円で売り出そうとしたものの売れず、今、２００万円値下げしたのではないでしょうか？
広さは８６.３７平米（２６坪）ありますが昭和４４年築でありマンションの耐用年数は過ぎていますが、立地からしまして坪単価１５０万円が妥当としますと、３,９００万円となり、今回の値下げした価格である５,１８０万円はまだ１,０００万円以上高いということになります。
さて、『頭金０円』ということで誰か飛びつくでしょうか・・・。
次に土地の値下げ物件をご覧に入れます。（ご参照：チラシ1-3）
１）新宿区
１８８平米（５６.８７坪）１億６,８００万円
仲介手数料＜０円＞としており、実質５３０
万円値引きとしているのです。
２）世田谷区代田
８２平米（２５坪） ６,７５０万円
仲介手数料＜０円＞としており、実質２１９
万円値引きとしているのです。
このチラシはこのように書いています。
『年内決済限定 手数料 \０キャンペーン』
この業者は手数料を値引いてでも年内に現金化したいのです。特に、１）の物件では、このようにも記載されています。『８階〜１０階の１Ｒマンション建築プランあり！』と。
如何でしょうか？
上記の３つの事例で共通しているのは、物件を所有している業者は『早く現金化したい』ということなのです。不動産会社の資金が詰まってきており、今まで値上がりを待って“隠していた”物件を慌てて売りに出してきているのですがそこには買い手はいません。
結果、これから値下げ競争が激化していき、最後には総投げとなるかも知れません。
これに不動産ファンドの投げ（すでに大型物件では出てきていると噂されています）が出てくれば日本の不動産市場は大激変することになります。
グローバルスタンダードとなれば日本の不動産市場は米国やイギリスと同じ動きをすることになるのです。今までの常識が通じなくなるのです。
日本の不動産市場及び不動産投信には警報が鳴り響いています。
http://www.collectors-japan.com/nevada/main/m_071201_1.html
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