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株式日記と経済展望
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu145.htm
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/
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都心はオフィスと高級賃貸住宅を超高層ビルとして一体整備し、
有力外資の進出を促してアジアの国際金融センターを目指す。
2007年6月2日 土曜日
◆超高層マンションは、大地震時には無用の長物と化す？ ２０００年１月１２日 マンション選び
http://tower-m.seesaa.net/article/21611646.html
たしかに、45階建ての超高層マンションは倒壊することはない。でも･･････。
「超高強度コンクリート」、建物中央部のボイドを中心として、柱・梁を3重にめぐらせる「トリプルチューブ架構」、地震のエネルギーを効果的に吸収することにより、建物の揺れを小さく抑える「制震間柱（鋼製）」などが採用されている。
有名な設計事務所の設計、スーパーゼネコンの施工なので、建物の耐震性能についてはまず問題ないだろう。
現行法規に準じていれば、大地震が起きても、たしかに建物自体には問題ない。
建築基準法施行令を要約すれば、建物に要求される耐震性能の考え方は、次のとおりだ。
- 建物の耐用年限中に数度は遭遇する程度の中地震（＝震度5強程度）に対して、建物の機能を保持すること。
- 建物の耐用年限中に1度遭遇するかもしれない程度の大地震（＝震度6強〜7程度）に対して、建物にひび割れなどの部分的な損傷が生じても、最終的に建物が崩壊しないよう人命を守ること。
つまり、たとえ関東大震災級の大地震が起きても、この45階建ての超高層マンションは、柱・梁、壁面などにひび割れが生じることはあっても、マンション自体は倒壊しないように設計・施工されている。だから人がマンションの下敷きになることはない。
でも、マンションの機能の喪失は、震度4の地震から始まることに注意が必要だ。
エレベーターが復旧するまでの間、毎日階段を上り下りできるのは登山家だけ？
超高層マンションのエレベーターには、一般的に地震監視装置がついている。地震を感知すると、自動的に最寄り階まで運転し、扉を開けて停止する。震度が4未満の場合には、約60秒後に自動的に運転を再開する。
ところが、震度4以上の地震の場合には、二次災害を防止する観点から、自動的に運転再開とはならず、休止状態となる。運転を再開するためには、メーカーの専門技術者の点検・整備を待たなければならない。
エレベーターの台数は、都内で20万台。大震災時には、修復に当たれる専門技術者の数には限りがあるだろうから、復旧には1ヵ月は覚悟する必要がある。
その間、上層階の住民は、たとえ住戸に損傷がなくても、毎日階段を上り下りするのは困難だろうから、一部の登山家を除けば、住み続けることはできない？
危機管理体制のない超高層マンションは、とても危険な状態にある？
- 24時間遠隔監視システムで警備会社が迅速対応
平常時であれば、24時間監視している警備会社の迅速な対応に期待できるし、また、自ら問題解決能力を有していない管理人でも、警備会社など関係箇所に電話するだけでトラブルに対応することが可能だ。
でも、大震災時には、警備会社の迅速な対応は期待できないだろうから、自ら問題解決能力を有していない管理人は、右往左往状態に陥る。管理人の担務は、基本的には、維持管理会社や警備会社の窓口（中継役）にすぎない。
例えば、給排水ポンプが稼動しなければ、飲料水が確保できないことはもとより、トイレを使うこともできない。また、エレベーターが長期間不通だと、高層階の住民は毎日階段を昇降するわけにはいかないだろうから、たとえ自分の住戸に損傷がなくても、住むことはできない。
そのようにして、大地震時に超高層マンションは、無用の長物化してしまうのだ。
本マンションは、オフィス棟、ショッピングモール、シネマコンプレックス、大型商業施設など、建物用途が複合化したエリアの一角に建っている。
この超高層マンションだけでも、644世帯と人口密度が高いのに、周辺の複合施設を合わせると、昼間の人口は、さらに増加する。
震災時に、これらの避難者を敷地内に収容することは、ほとんど不可能だ。道路を挟んで南側にある公園の敷地を含めても、収容能力には限りがある。
以上のように、近い将来起こるであろう大震災時のことを考えると、危機管理体制の整っていない多くの超高層マンションは、とても危うい状態にあるといえる。
では、どのような体制を敷けばいいのか？
あくまでも私見だが、大規模地震を想定した危機管理体制を組織しておくこと。
特に、危機管理対応責任者を定めておくこと。同責任者に一定の権限を定めておき、烏合の衆状態に陥らない体制を事前に敷いておくこと。
震災時に発生する可能性のあるトラブル事象を事前に抽出し、可能な限り対策を講じておくこと。
例えば、震災時には消防署の迅速な対応を期待できないだろうから、住民での消火体制を強化する。メーカーに頼らないエレベーター復旧方法の確立など、検討事項はたくさんありそうだ。
◆築地と晴海の間で 2007年05月23日 勝どき倉庫
http://blog.livedoor.jp/ttt58/
まず、以前、ikuradonさんからいただいた金融特区創設情報に対し「つくるなら虎ノ門でしょ(ﾟ_､ ﾟ)」と返してしまいましたが、中央区日本橋地域に決まったようです。安倍首相を本部長として金融機能強化を主要テーマとする都市再生本部と連携し、（英国の金融機関集積地である）カナリー・ウォーフと同じようなゾーニングを構想し「国是に盛り込む」というのですから、かなり本気です。
基本的には、現在港区の赤坂や虎ノ門（実質千代田区も含むか）に集中する外資金融を誘致する「拠点」として、中央区日本橋茅場町、日本橋兜町地域にオフィスと高級賃貸住宅を高層ビルとして一体整備し、地域は外国人学校の設立など長期居住を念頭に外国人誘致に向けた再開発を手がけることで、有力外資のアジア地域本社などの進出を促し、国際金融センターとしての地位を高めていきたいと考えているようです。
計画地はいま管理人が暮らす新川のごく近所なので徒歩で何度かうろうろしましたが、歴史ある場所なだけに低層の古いビルも多く、この地域ではこれから抜本的な再開発が可能だろうという目論見もあったように思えます。素人目には地権者多くて大変そうにみえなくも・・・。
記事などでは「日本橋」と書かれているようですが、おそらく日本銀行本店がある日本橋本石町、日本橋兜町、日本橋茅場町近辺を指しているように思え、いずれにせよ中央区がこの国の金融におけるかけがえのない中枢として位置づけられることで、税収だけでなく区ならびに隅田川流域のイメージもまた一段と向上するかもしれません。（後略）
（私のコメント）
昨日のＮＨＫの八時から「さようなら私の長屋」という特番がありましたが、勝鬨にある長屋が取り壊される模様が描かれていた。戦災にも遭わなかった奇跡的に残った長屋が老朽化と住人の高齢化でスプロール化して、バブルの頃にあった再開発計画が復活して５３階建ての超高層マンションに建替えられるそうです。
そこに住む住人は戦前戦後からの住民が多く、ＮＨＫの番組でも７０代の老夫婦などが引越し荷物などの整理に追われていた。このまま住んでいても空き家が増えてスラム化していくだけなので、大手の建設会社が再開発して超高層マンション住み替えた方がいいと判断したのでしょう。
私が住む地域も、あちこちで再開発計画が進んで超高層マンションが建てられている。長屋から超高層マンションに住み替えるのだから画期的なことなのですが、住み心地はどうなのだろうか？ 超高層マンションは歴史も浅くて住む為のノウハウもあまりない。
超高層マンションはヨーロッパではほとんど見かけず、香港、上海、北京などのアジアに多くあるようですが、東京も超高層マンションが名物になるのではないだろうか。 東京は今まで横に果てしなく広がって、通勤に２時間もかけて通うサラリーマンがたくさんいた。しかしそれでは仕事にならないので都心回帰が始まっている。老人にとっても郊外の生活は不便だ。
いわば２１世紀の長屋として超高層マンションが建てられているのですが、それが文化として根付くには何十年もかかることだろう。理想としては一戸建て住宅が望ましいが、都心に住む以上はマンション生活は避けられない。しかしマンション生活に慣れるには世代が交代するくらいの時間がかかる。
しかし戦前からの長屋にしても地方から出てきた人にとっては住みづらいものであったはずだ。だから超高層マンションも住みづらいものでしょうが、地方には仕事が無い以上、都会でマンション生活に慣れるしかない。それがいやなら長時間の通勤時間を我慢しなければならない。
しかし超高層マンションは、大地震等の災害時には停電や断水が避けられないから危機管理体制を整えておく必要がある。地方でも大地震で自宅が倒壊して学校の体育館などに避難しますが、都会の超高層マンションではそれが出来るだろうか？ エレベーターが動かないから部屋に出入りが出来なくなってしまうからだ。
このように超高層マンションには考えられなかった予想外の事が起こりうる。それらに対するノウハウが無いから長屋の住民も戸惑う事だろう。私自身もマンション住まいだが慣れるのに時間がかかった。子供の頃からマンション住まいなら抵抗はなくなるのでしょうがストレスは多くなる。だから週末は郊外の別荘などで過ごすような工夫も必要だと思う。
ＮＨＫの番組では勝鬨の再開発を扱っていましたが、都心はバブル以来の再開発ラッシュが押し寄せている。東京に住んでいても数年ぶりで行くと全く変わってしまっているところが随分ある。こんなに超高層ビルやマンションを建ててどうするのだろうかと思うのですが、日本橋地域を中心にした国際金融センターを計画しているようだ。
確かバブルの発生した原因の一つに、香港が中国に返還されて国際金融センターが東京に引っ越してくるのではという思惑があったのですが、バブルの崩壊を経て計画がようやく実現へ向かって動き始めたように見える。バブルの崩壊も企業が都心に持っている土地を吐き出させる為のものだったのではないかと思えるほどだ。
いずれは東京がアジアの国際金融センターになることだろう。それまで東京の土地をじっと持ち続けた企業が勝ち組であり、手放したところが負け組になる。西武グループの堤会長も国際金融資本に狙われて都心のビルやホテルを手放す破目になった。
このような背景が東京の再開発にはあるのですが、「さよなら私の長屋」ではそのようなことは一言も触れられてはいなかった。長屋が老朽化して住む人も老齢化して超高層に建替えるのが時代の流れのように描いていた。しかし再開発に協力した肉屋の主人も超高層マンションへの不安を述べていたが、長屋の住人達は時代の流れに適応できるのだろうか？
石原都知事の２０１６年の東京オリンピック招致も、オリンピックが目的ではなくて都心の再開発が目的なのだろう。世界中の都市がバブル景気に沸いているせいか超高層ビル建設が盛んだ。中国の大都市や中東産油国では超高層ビルラッシュだ。しかし経済規模がさほどないのにこんなに建てて需要があるのだろうか？
ビル経営は景気がいい時には何とかなりますが、いったん景気が悪化すると家賃相場は下がるしテナントも見つけにくくなる。立地がよければ賃料を下げれば何とかなりますが、立地が悪いと慢性的な空室に悩まされる。ビルは電気代や水道料をかなり消費するし、絶えずメンテナンスが必要で維持費もかかる。
ヨーロッパでは超高層マンションは抑制され、発展途上国が無理しても超高層ビルを建てるのは先進国と思われたいからだろう。しかし超高層ビルというものはオフィスとしても住居としても使いにくいものだ。東京や香港などのように土地が無いところなら仕方がないが、土地の広い中国や砂漠だらけのドバイに超高層ビルが立ち並ぶのは、将来的には廃墟の塔になるだろう。
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