| Tweet |
株式日記と経済展望
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu140.htm
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/
--------------------------------------------------------------------------------
公示地価は地方圏では下落が続いており、「平均でプラス」と
いうのは資産面からのデフレ脱却と言うにはまだ距離がある。
2007年3月27日 火曜日
◆日本版先富論に黄信号・都市と地方の格差広がる ３月２３日 太田康夫
http://www.nikkei.co.jp/neteye5/ota/20070321nba3l000_21.html
都市の地価上昇を懸念する日銀は２月に利上げした。引き締めは地価が大幅に上昇している地域では、上昇速度をなだらかにする効果を持つ。それが当てはまるのは、商業地が上昇している１都１道２府７県。人口にすると6600万人程度が住んでいる地域である。
しかし、利上げは地価が下落している地域では下落幅を加速させる副作用を伴う。その対象は36県、およそ6000万人にものぼる。地価が二極化し、ひとつの政策がどこにでも当てはまるわけではなくなってきている。
金融政策の場合、一般物価の高騰は避けなければならない。地方が打撃をうけようと、インフレ時には利上げが必要だ。しかし、一般物価がほとんど上がっていない状況では、利上げはどこまでを救い、どこからを切り捨てるかという、優れて政治的な判断と直結する。
都市の高度成長か、国土の均衡ある発展か。歴史的に見ると国土開発は都市と地方のどちらに重点を置くかで揺れ続けてきた。二極化が激しくなるなかで経済政策をどう運営するのか、政治主導で国の成長戦略を見直す時期に来ているのかもしれない。
◆公示地価、出ましたね＝平均プラスでも中味は… ３月２２日 本石町日記
http://hongokucho.exblog.jp/
マスコミ的に喧伝されるのは「全国平均、１６年ぶりのプラス」であろう。中味は、都心の一部の急上昇、地方圏はなおマイナスの継続という二極化の進展ではないかと思った。手元にＢＮＰパリバ証券のレポートがある。分析内容の一部をちょっとお借りします。
「3〜4割と高い上昇率を示した地点もあり、バブルを懸念する向きもあるとみられるが、こうした地点が域内に占める割合は、住宅地が0.2％程度、商業地は3％程度」
「都市圏の地価回復は、都心部へのヒト・モノなど経済資源の集積が進んだ影響が大きく、生産性ひいては土地の収益性を高めているため」
「これはバブルとはいえないだろう」
「国土交通省によると、東京都心部の地価水準は、上昇したといっても、1984年の水準に過ぎない」
もちろん、一部ではバブル的な価格形成もあるかもしれないが、全体として見た場合の地価は「下げ過ぎからの正常化」ではないかだろうか。しかも、地方圏では下落が続いており、「平均でプラス」というのは資産面からのデフレ脱却と言うにはまだ距離がある。ほんの一部の過剰な動きを心配するのではなく、全体的にもっと地価は持ち直して欲しいと期待するのがいいように思う。日銀「第二の柱」として地価がリスク要因として現実味を帯びる事態は、困ったというよりも贅沢な悩みでしょう。
なお、金融庁が取引の公正性・健全性に注意を払うのは正しいと思うが、地価そのものに関心を向けるのは、私はちょっと目的が違うのではないかと言いたい。資産価格をコントロールしようとするとろくなことにならない。それがバブルの貴重な教訓と思う。
◆価格の不適切性の見極めは難しい ３月２３日 本石町日記
http://hongokucho.exblog.jp/
「一部に見られる『不適切な』価格形成に関する規制をしていこうということです。例えて言うなら、本来は25％しか上昇しないはずの地点で、38％の上昇が起きて、実体以上に価格がつりあがった13％分が『インチキ』だとした場合、金融庁が目指しているのは、違法行為を取り締まることで、実体どおりの25％の価格上昇を目指そうということです」
うーん、価格の不適切性を見抜くのは難しい気がする。例えば、金融庁がわが国最高の不動産スペシャリストであり、不動産価格のインチキを見抜ける力量があるならまだしも、現実はそうはいかないのではないだろうか。もちろん、「法に抵触する不適切な行為がないかを彼ら（金融庁）は見ていく」のは「本石町さんへ」さんのご指摘の通りだと私も強く同意するものだが、価格自体のインチキ性（不適切性）は証明が難しい。また、証明できたとしても、それを罰する権限（規定）があるのだろうか。この点、どなたかご存知ならご教授を。
日本国内の不動産取引に不透明性（インチキ）があるとしても、そのインチキ分を上乗せした価格に対し、外人投資家が国際比較で割安だとみなして買っていったら、インチキ性は消滅してしまう。価格の妥当な水準はやっぱり難しい。
月並みな考えかもしれないが、価格のインチキ性を排除するには、透明性の強化しかないような気がする。売る側と買う側の情報ギャップを埋める透明性の向上が図れると、インチキの余地は狭まるのだろう。ちなみにこの点については日銀総裁講演の以下を紹介したい。
「ディスクロージャーの透明性が向上したとは言え、金融イノベーションが進む過程では、相対的に開示規制を受けにくい新たな取引手法やプレーヤーが出てきます。また、いくら資産価格を経済価値から計算すると言っても、90年代末の世界的なハイテク株の高騰にもみられたように、計算の前提を甘く見積もり過ぎてしまう「判断の誤り」は、どの市場でも起こりえます。地球上のどこかでのミスプライシングが、複雑なデリバティブや投資スキームを通じて、想像しにくい場所にまでリスクを運んでくる可能性は、国際的な連関の強い時代にはとくに意識しておく必要があります。こうしたリスクを最小限にとどめるには、金融イノベーションの進行や市場プレーヤー層の変化などに合わせて、ミスプライシングが炙り出されやすい透明な市場環境を、整備し続けていく努力が要ります」（新たな時代を迎えた日本経済と金融、大阪大学金融・保険教育研究センター設立記念講演 2006年11月27日）
（私のコメント）
「株式日記」では失われた１０年からの脱却は土地価格が底打ちしないと無理だろうと書いたことがあります。土地価格はバブルの崩壊で商業地などは十分の一にまで暴落しましたが、それによって失われた価値は１５００兆円にも及ぶ。企業にとっては含み資産としてプールしてあったものが十分の一に減ってしまった。
住宅にしても５０００万円で売れると思っていたマンションが１０００万円台でしか売れないとなってパニック状態になってしまった。もし住宅ローンの残高が丸々残っていたら３０００万円以上の債務超過になってしまう。このようになった場合、企業も個人も借入金の返済に血まなこになるのは当然であり、その分の消費は減るから失われた１０年となった。
公示地価が１６年ぶりにプラスになったということですが、バブル崩壊の泥沼からようやく抜け出せそうな気配が出てきた。大都市の一部では３０％とか４０％もの値上がりがあった所もあるようだ。今までは売りに出しても買い叩かれるばかりでしたが、買い手が争うようにして不動産を買い始めたところもある。
企業などもようやく借金の返済の目処が立って内部留保もできて来た企業が本社などの不動産を買い始めたのでしょう。都内のマンションなどは売り惜しみが出てきて値上がりを待つ物件もあるようだ。しかしそれらはまだ一部であり全国規模では値下がりが続いている。
１６年ぶりのプラスといっても１９８４年頃のバブル前の水準であり、Ｖ字型に反騰して行くわけではないだろう。世界的に見れば不動産バブルが発生してスペインなど１億円近い住宅があるなど日本のバブル最盛期を思わせる。ロンドンやニューヨークのホテルの宿泊賃料などは東京以上に高くなり、円安の影響で物価高の東京のイメージは変わってきた。
為替相場と不動産価格とは大きな関係が有るようだ。不動産業者も全世界をまたに商売をする業者も増えて、東京などの国際的な都市は外国の都市などと比較されて物件なども売買される。最近のように円安気味になると東京の商業ビルなど安く見えるから、海外の業者が買ったりする。
このようにしてみると不動産業ほど国際的な商売はないわけで、私なども商売柄様々な物件を見てきたから、海外でも商売が出来るのではないかと思う。東京のマンションなどは国際的な需要なども考えれば億ションの需要もあるだろう。
私の近所でも５０階以上もあるような超高層マンションがあちこちに建ち始めた。近所に最近出来たばかりの超高層マンションがあったので見学してきました。まだ入居者も入り始めたばかりで、引越し業者にまぎれて中に入ってエレベーターで２９階まで上がってみました。
モデルルームもあって人がいなかったので見回したのですが、窓の外は確かに地平線も見えて眺めはいい。都内のあちこちに超高層マンションが建っているのが見える。しかしなぜオフィスではなくてマンションなのだろう？ 立地は悪くないし投資効率から言えばオフィスビルの方が良いはずだ。
このような超高層マンションは再開発によるものが多く、地権者も多いから権利を小さく分割できるマンションが適当なのでしょう。大都市はこのような再開発によって利用価値が上がり地価にも反映するようになった。サラリーマンも通勤に１時間以上かかると時間的なロスが大きく、やはり職場に近いところへの職住接近が望まれている。
特に東京のような大都会では庭付き一戸建ては諦めてマンションを選択せざるを得ない。しかし超高層マンションの中を見てみると精神的な不安感を感じる。外を見れば空ばかりだし、下を見れば吸い込まれそうな恐怖感を感じる。特に主婦や老人などは外出が億劫になり健康にもよくないようだ。しかし大都会で働くにはこのような環境にも適応する必要がある。
それに対して地方は自然には恵まれて土地も安いし、日当たりの良い庭付き一戸建ては理想的な環境だ。しかし仕事が無く、農業は広大な農地が必要だし、工場などは中国に行ってしまった。残った産業はサービス業など大都会にしか仕事が無い。
このような産業構造の変化は東京への一極集中を招いて、大都市の地価が上がるようになったのですが、大都市としてのインフラを整備するのは長い時間がかかる。それに対して地方はどうしたらいいのだろうか？ 新幹線や高速道路もストロー効果でかえって地方は寂れてしまう。
一昨日の石川県の大地震の災害を見ると老朽化した木造住宅が壊れている。多くが老人世帯であり文化的な住宅とはいえない住宅だ。若い人がいれば建て替えも出来るのでしょうが、老人世帯となると立て替える事も出来ない。このような老朽化した建て替え需要が眠っているのに政治はなにもしない。
これからの老人は車を運転してパソコンも操作して仕事する人が増えるだろう。そうなれば大都会と地方との生活の質は変わらなくなるから、大都会と同じような生活環境が得られるはずだ。住宅にしても建材や工法の進歩で１００年は楽に持つ耐震住宅が出来る。石川県の震災にあった老朽化住宅を見て、災害対策や景気対策としての住宅建て替え政策は出来ないのだろうか？
大規模な住宅建て替え政策は出来ないのだろうか？
写真は輪島市内で崩壊した住宅
投稿コメント全ログ コメント即時配信 スレ建て依頼 削除コメント確認方法
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。
掲示板,ＭＬを含むこのサイトすべての
一切の引用、転載、リンクを許可いたします。確認メールは不要です。
引用元リンクを表示してください。