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株式日記と経済展望
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu136.htm
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/
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日本がいつまでも景気が回復しないのは不動産税制のせいだ
米国の景気がいいのは不動産に節税のメリットがあるからだ
2007年1月21日 日曜日
◆節税メリット（アメリカの不動産投資） ２００６年１２月４日 米国不動産投資日記
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/archive/2006/12/4
不動産投資の一番のメリット（？）は、税金面でかなり優遇されていることです。
1. まずは、金利やPointの控除があります。
＞ 自宅の金利支払いは、Mortgageが $1 millionまでは、今のところ上限なしで控除できます。
2. 売却時点から過去５年の内、２年自分が住んでいれば、売却益に対するキャピタルゲイン税が免除。独身者$250,000まで。
＞ 自宅を2年以内に売る場合は、一年間以上保有した場合は、Long-term Captal Gainで15%の税金（＋州税）のしはらいです。
＞ 税金払わないで売りたい場合は、職が変わって引越ししなくてはいけなくなった、職をなくしてモルゲージが払えなくなった、などの「まっとうな理由」があれば、夫婦のばあい$50万ドル÷24月ｘ住んだ月数だけ、Capital Gainを非課税でうれます。
3. 投資物件なら、１年保有後、より高い不動産の購入に当てれば、税金はDeferされる。
＞ 1031Exchangeはアメリカ国内ならどこでもOKです。
＞ 一年間以上保有した場合は、Long-term Captal Gainで15%の税金（＋州税）のしはらいです。
4. 投資用物件、修繕に掛かった費用も控除。上限あり。
＞ これは年収10万ドルの夫婦なら$25000まで控除OKってやつですね。一番のメリットは、建物の減価償却（実際値上がりしているにもかかわらず）を給与収入から控除できることだとおもいます。
＞ かなり裏技だけど、夫婦の場合は、旦那か妻のどちらかをReal Estate Professionalに仕立て上げれば、減価償却をふくめた投資損出を上限なしに給与収入から控除できます。詳しくは↓。
http://www.creonline.com/articles/art-224.html
そんなこんなで、うまくやれば、下記の「経費」をすべて給与収入控除できます：
- Insurance
- HOA
- Property Management Fee
- Property Tax
- Repairs/maintenance
- Real Estate Related Travel
- Home Office
- Automotive
- Education
- Depreciations
あとは、「収入の性質」ですかね。給与収入はまず、Social Security Tax、Medicareと引かれ、それから、Federal + State Taxが引かれるので、一番税金が高いです。不動産は一年以上保有するれば、「長期投資」としてみなされるので、1031 Exchangeで税金の支払いを繰り越したり、Capital Gainも15%で済みます。あとは、家賃収入があっても建物の減価償却で紙の上で収入をゼロにすることができます。
◆節税と不動産投資 節税Com
http://www.iq-supplement.com/setuzei/contents/setuzei-hudousan.html
節税のために不動産投資を行うという方がいますが、一概には言えません。
もちろん収益が上がれば良いのですが、節税の目的で不動産投資を始めたものの、赤字が膨らみ、本業や家計からの埋め合わせをせざるおえなくなり、節税にも収益にもならないという話もあります。
税の面で言えば平成15年までなら個人が不動産を売却したときに生じた売却損は住民税や所得税など他の税と相殺でき、節税対策になりました16年以降は損益通産ができなくなりました。現在、その損益は大家が被らなくてはなりません。
現在、不動産投資は節税対策に有効とは言い難くなっています。
（私のコメント）
日本とアメリカの不動産投資事情を紹介しましたが、アメリカでは不動産投資は様々な優遇税制がとられて節税メリットがあるから、不動産に対する投資が盛んだ。それに対して日本ではバブルつぶしの税制改正で不動産への投資メリットがほとんど無くなってしまった。
日本の不動産投資のサイトを見ても「不動産投資は節税には有効ではない」と書かれているくらいメリットが無くなってしまった。日本の景気が長期に低迷しているのは資金が預貯金に偏りすぎているからであり、この預貯金が株式や不動産などの投資に向かえば景気動向も変わってくる。
日銀がいくら超低金利政策をとっても国民は預貯金一辺倒で投資しようとしないから金回りが悪くて景気が悪い。アメリカ並みに不動産投資が節税メリットがあれば預貯金から不動産などへ資金が流れ出すだろう。
現在のところ不動産に投資しても値下がりリスクばかりで値上がりしているのは都心の一部に過ぎない。政府の景気対策も日銀の金融政策に偏りすぎているから超低金利でも景気が回復しないのだ。政府としては税制を変えて株や不動産に対する優遇税制に戻して預貯金から流れ出るような政策をとるべきだ。株式日記では前々から税制改正を主張してきた。
◆資産デフレの原因は税制にあり 平成１２年８月５日 株式日記
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu13.htm
《 私が考えるには、税制が資産デフレの一番の原因ではないかと思います。土地が一番上がった頃は固定資産税も安く、買い替え特例もあり、相続税の節税も土地で相続するのが有利だった。以前は株式も売買回数や一定の株数以下の売買は場合は無税でした。それが来年度から申告分離課税となり、利益の２５％も税金を取られる事になる。株式売買をするなというに等しい税制です。不動産売買も重い譲渡益課税の撤廃や、固定資産税も安くして、買い替え特例の復活や、資産相続の税金を劇的に安くする税制に改める事が有効だと思います。そうすれば海外からも日本の土地や株式を買いに来るぐらいになるだろう。 》
（私のコメント）
日本国民は１４００兆円と言う金融資産を抱えながらそれを投資に回す意欲に乏しくなってしまって景気を悪くしているのですが、節税メリットのある税制にすれば日本の資産家たちも預金を取り崩して投資を始めるだろう。そうすれば日銀も金利を上げやすくなるはずだ。
消費が低迷しているのも２０００年の消費税が実施されたからであり、消費を増やしたければ消費税を０％にして様子を見るべきだ。アメリカには消費税がなく州に消費税に相当するものがあるだけだ。政治家達は盛んにヨーロッパの消費税が高い事を例にあげるが、そのおかげで失業率が１０％以上もある。税制に関する限りアメリカの税制を見習うべきだ。
アメリカではサラリーマンでも不動産に投資して節税している。日本でもバブルの頃まではワンルームマンションが節税手段になりましたが、現在では改正されてまったくメリットが無くなってしまった。日本では投資で金を儲けるのは悪であり、額に汗して働かないといけないと言うモラルがあるが時代遅れだ。頭を働かせて儲ける方法も認めるべきだ。
（ 話は変わりますが、きのうは「現代の姥捨て山」の話をしましたが、今日のフジテレビの「報道２００１」で「限界集落」の話が出てきた。「限界集落」こそ現代の「姥捨て山」なのですが、老人達は子供達にも見捨てられて生きている。自分の父や母や祖父母を山奥にほったらかしにしていて、朽ち果てていく姿は痛ましい。 ）
◆縦並び社会・格差の現場から：限界集落 毎日新聞
http://www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/tatenarabi/news/20060110k0000m040012000c.html
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