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株式日記と経済展望
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu108.htm
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/
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マンションを決める際の重要ポイントは、事業主＝売主の
財務力を調査することです。銀行のペイオフは何のためか？
2005年12月7日 水曜日
◆姉歯建築設計事務所による構造計算書偽造問題について １１月２３日 森和彦
http://www.m-douyo.jp/aneha/
先の記者会見で、欠陥マンションの事業主であるヒューザー社長が「契約解除による購入代金の返金には応じられない」「建て替えの資金を公的資金から借りたい」と言っていた。要するに「お金が無い」「建て替えなら国の責任を盾に公的資金を引き出せるかもしれない」という主旨なんでしょう。予想通り、賠償責任能力が無いということを暴露したということである。
返金なら１５０億円必要、建て替えなら５０億円必要としているが、その差１００億円って何だと思います？まっ、それはさておき・・・
それにしても、どうして民間取引の不祥事に公的資金云々となるのか、甘えるにも程があると憤っている。国にも責任があると言いたいのでしょうが、責任は１００％事業主にあるのだ。国の責任問題を殊更に語って公的資金を出させたいという戦略は理解でるが、それではあまりにも国におんぶに抱っこではないか。自己責任能力もないのに、このような事業を展開してはいけない。企業としてリスクマネジメントの欠如も甚だしい。
この問題はあくまで民間での問題であり、国が事業主の援助をするべき性格のものではない。公的資金というのは我々の税金であり、増税議論がある中、更なる負担は出来るはずがないし、出来てもするべきではない。事業主が自力で対応するべきものである。そうしないとエエ加減な管理体制による事業が減らない。最後は国が助けてくれるという前例は作ってはいけない。
気の毒ではあるが、購入者も自己責任の自覚を学習することが必要だ。自己責任とはこういうことだという認識が必要だ。誰も助けてくれないのが自己責任の原則である。自分で調査し、確認し、信頼足りうると判断して行動し、その結果の責任は自ら負うという覚悟が「自己ｌ責任」ということである。この国の国民は今まであまりに過保護であった。しかしこれからは違うのだ。被害者ではあっても、その被害の賠償を取るということも、自らの力による事を求められる時代なのだ。国は助けてくれない、という大原則を忘れてはいけない。だから自由を主張できるのだ。
今回の事件は、全ての人が自己責任ということの意味を体験し、目覚める機会と捉えるべきだ。 この事件は事業主と購入者の民間同士の取引にまつわる事件である。但し、倒壊すれば当事者のみならず、無関係の周辺住民などに被害が及ぶ可能性があるので、その懸念のみに国は対応することになるが、取引当事者間に介入することがあってはならないと信じている。ましてや、事業主に資金能力がないからといって、公的資金が、一時的であるにせよ、資金能力が無いと言っている企業に融資するようなことがあってはならない。返す当てもない企業に担保もなしに融資すれば、それこそ国による国民への背信行為である。理由や背景は無関係、義理も人情もない、何故なら大切な国民の税金だから、一部の民間取引のために使えない性格のお金であるからだ。
倒壊の可能性があるようなマンションを購入しないために、我々購入者はそのマンションの建設において何をチェックすればいいのでしょうか？答えは、チェックのしようがないということになります。では、こういうマンションを購入しないためには、どうすればいいのでしょうか？実は、事前に防ぐ方法は皆無に等しいのです。だから、購入する場合のポイントは、事後の問題解決能力について調査することなのです。万が一、購入したマンションが、今回のように損害賠償請求するような欠陥マンションであっても、事業主（売主）に損害賠償請求に応じるだけの財務力があるかどうか、ということの判断が重要になるのです。
ペイオフ解禁で銀行を選別する目は厳しくなりましたね。潰れる心配のない銀行を選択しようと調査しますね。何故なら、自己責任が求められるようになったからです。不動産取引に限らず、民間での経済的行為は全て自己責任です。従って、マンション購入という行為によってもたらされる結果は全て自己責任です。
今回のような事件では、購入者は売主に対して、損害賠償を請求することになります。しかしながら売主に責任遂行能力がなければ、売主は破綻するでしょう。破綻すれば、購入者は賠償請求する相手を失い、結果的に「価値なしのマンションと住宅ローンが残る」ということになります。これが自己責任ということなのです。
そうならないための購入するマンションを決める際の重要ポイントは、事業主＝売主の財務力を調査することです。大手の不動産会社は、マンション事業だけではなく多くの事業分野で展開しているので、キャッシュフローも潤沢で、当然資産規模は莫大で、社会的責任も大きい。三菱地所、三井不動産、住友不動産、平和不動産、近鉄不動産・・・誰でも聞いたことがある会社が安心であるというのは、そういう意味である。バブル崩壊以降、聞いたこともない不動産会社が事業主として分譲し、聞いたこともないような設計事務所が設計・監査し、聞いたこともないような建設会社が施工するというマンションが多く販売されている。万が一の責任能力がなければ、今回のような甚大な被害と泣き寝入りという結果になりかねない。
銀行にお金を預けるのと同じような感覚でマンションを選択してもらいたい。そして選択のポイントは、事業主＝売主の資産規模や財務力であるということを忘れないでほしい。
構造計算をごまかして、建築コストを安くして、最も利益を享受できるのは誰だろう？という事件推理の常套的発想で推察してみると、それは姉菌一級建築士か？元請の設計事務所か？それとも事業主のヒューザーか？
この場合、物件の瑕疵担保責任として売主＝事業主＝ヒューザーがその責任と負担において買主である現所有者に対して賠償しなければいけないことになる。ヒューザーは自己の関知しない事件であるとするならば、依頼した設計事務所に賠償請求することになり、設計事務所は下請けの姉菌一級建築士に賠償請求することになる。
いずれにせよ、ヒューザーは今回の事件の共謀正犯であるかどうかに関わらず、現所有者（分譲当時の買主）に対して、瑕疵担保責任を負うことになる。今回のように構造上の欠陥で安全性が保証されないような事件は、修繕や補強が可能なのかどうか疑問であるが、それが不可能である場合、買主は売主に対して違約解除による損害賠償を請求することになる。通常「売主は受領済みの全額を返還して、さらに違約金として売買代金の１０％（もしくは２０％）相当の金額を支払う」ことになる。
マンション分譲という事業は、全く売れないような失敗事業が一つあると会社の存亡に関わると言われている。おそらく今回の事件でヒューザーは危機的な状況に陥ると考えられる。瑕疵担保責任を十分に負担できない可能性が非常に高い。かといって、今回の事件を行政の責任とするのは本末転倒である。あくまで責任は業者側にある。国に何らの責任はない。
自己責任の時代にいつまでも「お国におんぶに抱っこ」では情けない。不動産購入も自己責任の問題である。今回のような一種の詐欺に遭うのも自己責任の問題である。
バブル崩壊以降、聞いたこともない分譲会社が、聞いたこともない設計事務所、聞いたこともない建設会社でマンション分譲するケースが非常に多い。今回のような問題は、氷山の一角と言われている。構造上のチェックなんて素人には出来ない。出来るとすれば、事業会社や建設会社の信用調査ぐらいである。聞いたこともないような会社に生命を託すほどに我々は無頓着ではないはずだ。
ペイオフ解禁で銀行を選択する以上に、生命を託すマンション業者の選択には慎重になるべきであろう。モデルルームの鮮やかさに惹かれて、その場で申し込むなんて愚の骨頂である。
マンションを購入する場合は、事業主・設計事務所・建設会社の三社について十分な調査をしなければいけない。販売会社というのは、販売する会社なのでどうでもいい。聞いたこともないような事業主の場合、販売会社に有名な大手不動産会社を使う場合がよくある。「○○不動産がお届けする・・・」というように。でも○○不動産が事業主ではありませんから・・・。ごまかされないように・・・。
◆不良債権問題の解決はヤクザの殲滅から34 １２月５日 ２ちゃんねる
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/seiji/1132752212/l50
273 ：闇の声：2005/12/05(月) 12:19:44 ID:73zxV7ns
聞いた話では、学会の相当上の方から直接官邸に雷が降ったらしい
会長自身か、名誉会長が直接電話した可能性も否定できないね
北側をこれだけなぶり者にされたんだ・・北側自身も「もうやってられない！」と
安倍に噛みついたらしい
そこで、あの様な話し・・・つまり、公的資金投入だけれども、これが決められた
谷垣なんかどこかへ吹っ飛ばして、政調会長の中川と竹中で相談して、安倍に花を
持たせる形にしてやった
北側はプリプリ怒っているが、この取引思わぬ効果を創価学会にもたらした
官邸は可愛い北側をさらし者にしたと、名誉会長直々のお怒りがあってこの見返りは
建設利権の・・・特に、マンション建設と検査の利権が創価系に大規模委譲になる
姉歯の警備が手薄だし、動静も伝えられなくなってきた
豊田の時もそうだった
気が付いたときにはもう遅い・・・になる感じがするが
◆小さなマンションの事は判らないけれども、大きなマンションの場合
マンション会社は必ず組織に一部屋を用意する
大きなマンションだと、必ずもめ事を起こすおかしな奴がいるからだが
その時、組織は「ありがたいのですが、ご遠慮させていただきます」と
堅気の顔を立てて辞退する代わりに何か有れば出張っていく
占有屋の代わりにもめ事解決屋が今度は組織の収益源だね
だからマンション屋自体が舎弟企業と言って良いと思う
ヒュ−ザ−もそんな会社の一つだ
だから、何か有れば組織が出ていくし今回のように政府がスキ−ムを決めてしまえば
あとは住民の口を巧くリ−ドすればいい
手荒なことはしないで、その中の何人かのスキャンダル（たいてい女を使い、年寄りなら
金で買収）を掴んで議論を巧く運ばせる
住民代表の言う事が突然変わったりするのは一服盛られるからだよ
Ｉ系らしいね・・・小泉と同じで
どこだっていっしょだけれども、相当関係は深いと聞く
地上げでもかなり強引にやるし、しかも金は持っている
その連中には結果的に傷が付かないで、また税金が使われてしまう
（私のコメント）
今日の国会の参考人招致では姉歯建築士と黒幕の内河氏は欠席のようですが、どうせ形ばかりの質疑では時間の無駄でしょう。むしろマスコミの創価学会隠しの実態がよく分かるほうが面白い。エスジーホテルネットやエスジー通商は名前からも創価学会のファミリー企業ですが、鴨になった客から得た金は総合経営研究所を経て創価学会にファミリー企業に流れて行く。
日本の中では既に創価学会の帝国が出来上がっていて、政界をはじめ警察や検察やマスコミなどに網が張り巡らされて、創価学会がらみの不祥事は表には出ない仕組みになっている。それを証明しているのが耐震強度偽装マンション事件ですが、大騒ぎにならないように異例の公的資金の導入で事件の沈静化を図っている。今後とも欠陥マンションは公的資金でどんどん買い取ってくれるのだろうか。
国会の参考人招致のテレビ中継も案じていたとおりに、質問者の松本議員はイーホームズや日本ERIの社長をどやしつけるだけで終わりそうだ。今度の耐震強度偽装マンションは全部がグルにならなければ出来るものではない。建築確認が民間に任されたことで一層やりやすくなっただけなのだ。結局のところは消費者が建設会社の評判をもとに買うことしか対策はない。名前も分からぬデベロッパーのマンションを買うことがそもそもの間違いの元だ。
私自身オフィスビルを建てた経験からすれば、同じ規模の完成したビルや建築中のビルなどを見て回った。欠陥建築のビルやマンションなどがあったから写真なども撮っておくぐらいの事は何億円もの金をかけてビルを建てるのだから当然する。マンションを購入する人でも大勢いるのだから一人ぐらいは建築中のマンションを見て気がつかなかったのだろうか。１０階建ての鉄筋ビルなら一回の柱は鉄筋だらけになっていなければおかしい。
もちろん建築主のなかには全て任せっぱなしという人もいるのでしょうが、何億円もの事業にそんな無関心でいることのほうがおかしいのだ。だからビルのオーナーやマンションのオーナーは聞いたこともないような建設会社に建築を頼むのが間違っている。それくらいの注意をはらっていれば今回の事件のようなことは起きるはずがない。大手ゼネコンも昨日の記事のように下請けに任せることもあるから信用できない。
今回の事件でマンション業者とヤクザとの繋がりについてははじめて知ったのですが、大規模なマンションの中にはヤクザが仕切っている物件もあるようだ。そうでないとマンション内でトラブルが起きても管理組合や弁護士や警察などでは対応が出来ないこともあるからだ。近所のマンションでも拳銃の発砲事件もあるし、夜中に汚物を廊下に撒き散らす変質者もいるし、あらゆるトラブルがありますが、そこにヤクザが入り込んできているようだ。
私のオフィスビルにもヤクザの事務所が入ってトラブルが起きたことがありますが、仲介した不動産屋にクレームを付けても逃げてしまって、私一人で立ち退き交渉をした。もちろん地元の警察の暴力団担当課長に相談して電話してもらっておとなしくさせた上で立ち退かせることに成功した。だから不動産業と言うのは気楽な商売ではなく暴力団とも一人で交渉しなければならないこともある。それが出来なければ貸しビル業はできない。むしろ銀行のほうが私にとっては怖い存在だ。
私のオフィスビルの建築施工中の写真（１００枚ぐらい撮りました）
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。