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超高層マンションについては、その快適さや眺望などプラス面だけが強調される一方、重要なマイナス情報が十分与えられないまま、売られ続けていると考えられます。
●http://www.kitanet.ne.jp/~sone/mansyon/taikenteki.no22.htm
http://www.ne.jp/asahi/ecodb/yasui/Week021001.htm#label10251
東海大学の逢坂文夫講師のグループが横浜で行った調査で、最近第一子をうんだ女性１１９１人の「流産経験率」は、１～２階居住者では６・９％、３～５階居住者が５・６％、６～９階が１８・８％、１０階以上が、３８・９％という、かなり相関性のある結果が出ていることを紹介しているのです。この原因は以外と単純なところにあって、高層階に住んでいると外への外出がおっくうになり、それが体調にも微妙に影響し、蓄積してくるということです。
○ 帝王切開などの異常分娩。１～２階：１９．１％、１０階以上：３０．８％
○ 新生児の頭のサイズが大きい。
○ ５０才代女性の高血圧、頭痛、耳鳴りが高層居住者ほど多い
○ 子供のアレルギー疾患や肺活量の減少、体温低下などの症状が増える。
○ 空気は汚い。網戸は真っ黒
○ 強風で建物が揺れてミシミシと音が出る。
○ 地震の揺れが収まるまで時間がかかる。
○ エレベーターで男性と二人だけになると気味が悪い」
○ 強風で、ドアがすごい勢いで閉まる。子供が指を大怪我
●http://nsk-network.co.jp/040923.htm
建築ジャーナル誌04年7月号「高層居住で子供たちの心と体は育まれるか」は高層マンションに居住する子供の成長上の問題点を指摘している。
高層マンションの子供は、同年齢の子供たちと比べて心の成長という面から見ると問題があると同誌は指摘している。例えば「高層マンションは大人向けの間取り、しつらえであり、子供の目線や行動を配慮していない。子供は世界を広げていくことで人間関係を深めていく、10歳までの間にいろんな人たちと付き合い、多くの感動を受けるべきです。大人たちが怖い、危険だと思っている所で経験を豊富にすることができないだけでなく、心の傷が深くなる恐れすらある。」
また高層マンションは外に出にくいため家に閉じこもりがちだが、親が子供に対し一方的に関わってしまい、良くも悪くも密着の度合いが強くなる。この高層特有の構造が子供の自発的な行動をスポイルしてしまう。例えば「上層階と下層階に住む子には生活習慣の違いが明らかである。外にでるという行動に伴う衣服の着脱、靴を履く、挨拶などが上層階の子供は不十分で不活発な子供になりがちである。」
同誌で高崎健康福祉大学の松本恭治氏は「英国では、心理的、生理的な側面から高層の建物を規制しています。 (中略) 英国の集合住宅は3階建てが基本で、部屋の中から子供の遊んでいる姿を見ることができるようになっている。」と話している。
高層マンションは大人にとっても住民間のコミュニケーションは特に成立しにくいといわれている。上層階と下層階では所得、家族構成が違うため共通の価値観や話題がなく、中層のマンションなどに比べより峻別された価格の差別化だけが居住者心理に過剰に歪んで反映されかねないからだ。
高層マンション居住は、幼児期・発育期の子供を持つ家庭、単身者、ＤＩＮＫＳ、子供が独立した老夫婦などの家族構成との関連で慎重に検討されるべきであろう。
●http://www.kj-web.or.jp/ → 月間・建築ジャーナル → 2004年７月号 都市化のなかの子どもたち
1950年代以降、日本はめざましいほどの経済的発展を遂げた。同時に都市化が進展し、その一方で、子どもたちの環境は大きく変化した。児童虐待、少年犯罪、ひきこもり、不登校、学級崩壊などが急速に社会問題化している。専門家の一部から、これらの問題と都市の発展は，何らかの形で関係性があると指摘されている。はたして、まちや建築は、子どもたちに、どのような影響を与えているのだろうか。
●http://www.bld.co.jp/Blog/494
高層マンション居住者は周辺住民には優越感を持つが、居住者同士では上層階と低層階では販売価格に大きな格差があり、優越感と劣等感が交差するという。
管理組合運営の難しさに居住者同士のコミュニケーション不足で居住者間の合意形成が難しいことが超高層では顕著に出ており、上層階と低層階で二つの管理組合を作ったほうがいいという意見まであるとか。
超高層と低層のある複合型のマンションでは、メンテナンス費用は超高層が高くなるため、同じように管理費を払っている低層棟との居住者との間で不公平感が生じることを抑えるために苦労している管理組合もあるそうです。
ヨーロッパでは高層マンションを禁止している国が少なくないそうで、高層マンションの居住者に主婦の精神的疾患者が多い、子供に呼吸器系疾患が多い、乳幼児の自立が遅れる、親子が密着し過干渉が多いなどの理由があげられているそうです。
風通しはいいが、超高層は騒音を拾うので窓を開けるとうるさく、これだけ超高層マンションが増えれば、正面も右も左も超高層マンションで、眺望を独り占めするどころか、圧迫感を感じる居住者も増えている。朝はエレベーターがなかなか来なく、５～６分待ちはざらです。
●週刊朝日 超高層マンションには永住できない
○ マンションから駅まで１・２分なのに、１階まで５分かかり、外出がおっくうになり、運動不足によるストレス、生活習慣病、体力の低下、登校拒否やひきこもりの原因にもなる。
○ 上層階に住んでいると曇りか雨かよくわからない。
○ 高層階に行くほど柱や梁が細くなり壁も薄くなって隣の声や上下階の生活騒音も結構聞こえる。
○ 免振構造のため小さな風でも常に微妙に揺れ、なかには「ビル酔い」を感じる人もいる。
○ 携帯電話の電波が入りにくく、途中で切れたり、圏外になることもある。
○ 火事のとき、消防車両のはしごは届かないので、非常階段や非常はしごを使って自力で脱出するしかなく、低層住宅と比べてかならずしも安全とは言えない。（高層階ほど退避時間がかかる。建物自体を耐火構造にしても、日常生活に必要な新聞・本・ふとん・洋服・畳・ジュウタン・家具類などに引火し、初期消火に失敗したら極めて危険。また、消火にともなう水害やにおいが一戸建てに比べ広範囲になる）
●日本経済新聞 ０５年７月１４日
東海地震と東南海地震が同時に発生した場合、首都圏の揺れは震度４～５程度だが、周期の長い地震動の影響で超高層ビルが最大三㍍程度の振幅で揺れるとのシミュレーション結果を東京大地震研究所の吉村孝志助教授と東京工業大の市村強助教授がまとめた。東京都中心部の仮想都市の揺れを推定したところ、低層の建物はほとんど揺れなかったのに、高さ二百八十㍍の七十階建て超高層ビルが長周期の地震動に共振して、大きく揺れた。揺れは最大三㍍程度で、五分以上続いた。吉村助教授は「長周期地震動の影響で超高層ビルが損傷する恐れもある。より精度の高い被害予測をつくり防災に役立てたい」と話している。
●その他
○ 少子高齢化やマンションの２００５年問題があり、供給過剰となり資産価値が下がり、新たな不良資産の原因ともなる。
○ 周辺住民へのビル風（強風のときお年よりが転んで怪我をする。台風などの強風のとき近隣の建物に被害がおよぶ）・日照権・地下水（近隣の地盤沈下が懸念され家がかたむく）・電波障害・景観との影響・被害。（板橋区では他の地区で建築紛争があり、予防するための条例改正を提案しながら、区で一番高いビルを計画し、自ら紛争の種をつくる事業となるのではないか）
○ 超高層ビルは環境に優しいとは言えない。汐留め再開発では海からの風が遮断され内陸部では数度気温が上昇し、ヒートアイランド現象を加速させる。それにともない気温が上昇し積乱雲が発生し集中豪雨の原因にもなる。（板橋区では、省エネルギー、省資源、廃棄物の減量、地球温暖化防止や地球環境に優しい暮らし方などと宣言されているが、ヒートアイランド現象を加速させ莫大なエネルギーを消費する超高層マンションは、板橋区環境方針と「エコポリス板橋」環境都市宣言と矛盾している。多くの自治体では住環境を守るため、建物の高さ制限などの規制を強めているが、社会の動きに逆行するものである）
○ 管理費や修繕積立金などのコストが一般建物（または低層マンションと比べ２～３倍程度かかる）と比べて多額の負担がかかる。(マンションを売却しやすくするため、当初は修繕積立金は少なく見積もるが、１０年、２０年後大規模修繕積立金が必要である。洗濯物はベランダに干すと危険なため、乾燥機を使用するので光熱費が余分にかかる。固定資産税は、建物と土地の評価によって決まるが、一戸建ての場合ある程度建物を償却しているためそれほどかからないが、新築マンションの場合は上がる)
○ 老朽化したとき住民同士の合意が難しく建て替えが困難。（一戸建ての場合は、資産価値の内、土地を除く建物の３～４程度を償却すればよっかったが、超高層マンションの場合土地は共有でわずかなため、資産価値のほとんどを償却しなければならない）
○ 強風のときベランダに出ると危険。
○ 強風で窓ガラスが割れるときもある。
○ べランダから物（洗濯物や植木や子どものいたずらなど）が落ち、人にあたれば大怪我をする。
●さらに再開発の場合は、
○ 商業者の場合、再開発ビルが権利者やキーテナントの手にわたる段階では、ビルの内部は、“はだか”、つまりコンクリートを打ったまの状態である。ライオネル渡しと呼んでいますが、内装も設備もしていないコンクリートむき出しの床で権利変換をするということで、新築ビルにあわせた多額の内装費や減価償却費やその他の費用が新たにかかり、既存の零細商店は営業継続が極めて困難。（実際、最近の商業ビルの内装費は共有部分も含めて、坪当たり最低でも５０万円を下ることはありません。当然陳列棚なども含んでいますが、２０坪なら１０００万円以上ということです）
○ 内装のほかに、冷暖房や空調、照明、防災、そして洗面所といったビルの設備などの共益費や管理費のは問題もあります。
○ 郊外の場合、六本木や港区の都心と比べ高層ビルを建設しても建設費自体はそれほど大差なく、保留床が高く売却できなく、権利者のリスクが高まる。葛飾区立石の再開発では、勉強会などで従前の土地・建物と従後の床を比較したところ、場所など(テナントは上にいくほど安く、住居は上にいくほど高い)にもよるけど、平均して従前の資産１に対して、従後は１の権利変換もなく、再開発推進の「研究会」から地権者約２０人が脱会し反対者が増えたそうです。「再開発後、個々の地権者の取り分面積が大幅に減り、何一つ有利なことがないことが分かった。行政による地上げではないかと疑っている」とのことです。
●聖域なき改革？ 道路・ダムのかわりに都市再開発すすめる小泉政権
http://www.bund.org/interview/20040725-1.htm
●「都市再生」を問う 建築無制限時代の到来
http://www.iwanami.co.jp/hensyu/sin/sin_kkn/kkn0304/sin_k115.html
●http://kodansha.cplaza.ne.jp/broadcast/special/2003_04_23/content.html
‥‥‥
2003年問題は都市再生に向けた規制緩和が背景にあった。規制緩和で土地の有効活用をして建設需要を生み出す。地方ばら撒き型の公共事業を大都市に集中させ、景気回復を狙う思惑がそこにはあった。しかし、結果として既存ビルの空き室が増え、賃貸料が値崩れを起こしている。しかも建設資金を返済できなければ、また新たな不良債権も発生する。その不良債権買い叩きを狙って、ハゲタカファンドも動いているという。不動産融資の総量規制でバブルを一気に崩壊させたり、日本の土地政策は失敗続きだ。最新の超高層ビルを見上げるたびに、デフレスパイラルがまだ続く日本経済の足元がぐらぐら揺れているのが感じられる。
●マンション大異変
http://nb.nikkeibp.co.jp/nb/pcam/backnumbers/20040315.shtml
出口のない叩き売りが始まった
経済成長率は一時7％を記録、平均株価は1万2000円をうかがう。回復への強い期待感が高まる日本経済。だが、そんな雰囲気に水を差しかねない、大きな「火種」がくすぶっている。空前の活況を続けてきた新築マンション販売の急激な失速だ。
・一声2000万円値引き
驚愕の新築物件投げ売り現場を行く
・もう1つのダイエー
金融再生の歪みが大量供給もたらす
・景気回復に冷や水
乱売のツケで不良債権問題の主役に
●大きな絵が描けない またぞろマンションの愚
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/kinbi/co/fukumen/co0405.html
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Ｃ 気になるのは、高層マンションの建設ラッシュだ。考えてみたら、都内のマンションは、銀行が安心してカネを貸せる数少ない案件なのさ。２００５年か６年には、これも必ず値崩れする。かみさんに「今、カネを貯めておけば、再来年には都心に一戸買えるぞ」と言っているんだが（笑）。
Ｂ 超高層オフィスも、何とか２００３年問題をやり過ごしたと思ったら、２００７年、２００９年問題が取り沙汰されている。
Ｃ 元商社マンとして、つくづく敗北感をかみしめるのは、日本人というのは、大きなカネを使って大きく儲けるという絵が描けないんだよね。商社の資源開発プロジェクトも、メジャーのお膳立てに乗っただけ。昔は、アラビア石油の山下太郎、だました太郎という人物もいたが、今は、山師も国士もいない。日銀が折角、じゃぶじゃぶにしても、またぞろ、高層マンションに逆戻りじゃ、ね。
Ａ 日本の人口の中間点は41.2歳。世界最高だよ、これ。‥‥‥ マンションも１戸建ても、いったい誰が買うの
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。