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老後不安で脚光「逆住宅ローン」 家を担保に生活資金
リバースモーゲージの仕組み
高齢者に、その自宅を担保に老後の生活資金を貸す「リバースモーゲージ」を展開する民間企業が増えてきた。契約者が死亡した時点で担保の土地や建物を売却し、一括返済してもらう「逆住宅ローン」のような仕組みで８０年代末に一時盛んになりかけたビジネスだが、その後の地価下落で根付かなかった。だが最近、公的年金の先細りなど高齢者の将来不安の高まりと地価の下げ止まりを背景に、再び脚光を浴び出した。（丸石伸一）
●大手銀、１０年ぶりに
中央三井信託銀行は今月、東京都内の７０代の男性と、その所有住宅を担保に、８０歳まで毎年、合計で約４千万円まで融資する契約を結んだ。３月末から大手行としてはほぼ１０年ぶりに販売を始めたリバースモーゲージの初契約だ。ほかにも約１０件の契約が６月中に見込めるという。
首都圏と大阪、名古屋の３大都市圏で、土地の担保評価が７千万円以上の自宅を持つ６５歳以上の高齢者が対象。８０歳までに、元利金累計額が担保価値の半分に積み上がるまで毎年、一定額を貸す。
提携先の三井住友海上火災保険の終身年金保険に加入すれば、８０歳以降も保険の給付金で老後資金を得られる。
住宅メーカーも販売てこ入れ策として、ノンバンクと提携して参入している。
旭化成ホームズは、０４年初めに「住み替え型」のリバースモーゲージを開始。子どもがすでに巣立った高齢者には、設備の新しい都会のマンションや老人ホームに住み替えたいという気持ちがあるものの、自宅も手放したくない。そこで、自宅を担保に転居資金を貸し出す。
その高齢者が亡くなった後に担保の自宅を若い世代に販売し、中古住宅の市場を広げることもめざす。「丈夫で長持ち」を売り物にする同社ブランド「へーベルハウス」の認知度を高めることも狙いの一つだ。
リバースモーゲージは９０年代の米国で本格普及し、日本では東京都武蔵野市が８１年、現金収入の少ない資産家向けの福祉制度として初導入。土地関連の金融取引に強い信託銀行も、富裕層向けで追随し、資産家の獲得競争に走った。
だが、バブル崩壊後の担保価値の急落で、契約時の想定よりも融資額が大幅に減少。融資打ち切りや、親族との担保処分をめぐるトラブルなどが相次いだ。このため、大手行は９２〜９３年に事実上撤退していた。
●地価安定も追い風
そもそも日本では「自分が築きあげた資産は子や孫にのこす」という意識が強いため、リバースモーゲージの需要も限りがあると見られてきた。
だが、６５歳以上が人口に占める比率はすでに約２割に達し、１０年後には４人に１人に高まる見通しだ。家を継ぐ子どもの数も少子化で減っている。高齢者の将来不安も高まり、「余裕を持った老後生活のためには、年金や預金だけでは足りない、という不安による需要が出てくる」（中央三井信託銀の担当者）という見方が浮上してきた。
政府・与党が１６日まとめた重要政策の基本方針「骨太の方針２００５」の最終案には、医療費を抑えるための「政策目標」の設定が盛りこまれた。０４年度の年金改革に続いて、医療費の抑制も決まれば、高齢者は生活資金をいっそう絞り込まれる恐れがある。
一方、地価の下げ止まり傾向に、バブル崩壊直後のような融資側の「担保割れ」不安が和らいできた。国土交通省が３月に発表した０５年の公示地価では、東京都心部の住宅地が１７年ぶりに上昇に転じた。
厚生労働省も０２年度から、都道府県の社会福祉協議会を実施主体にしたリバースモーゲージである「長期生活支援資金制度」を導入。今年３月末までに約２７０件の実績がある。
こうした「追い風」を受け、中央三井信託銀は高額の資産を持つ「富裕層」の囲い込みを狙う。リバースモーゲージの受注を資産家との取引のきっかけにして、信託業界で競争が激化している遺言信託などの受託につなげ、契約者の資産管理を一手に引き受けようという思惑だ。投資信託などの運用商品の取引拡大なども視野にある。
ただ、再び地価が急落すれば、契約者とのトラブルが起きるなどリバースモーゲージのリスクは残る。このため、ほかの信託銀行は「受注が増えるかどうかは未知数」とまだ慎重だ。だが、各行とも再度の参入に関心を示す。「団塊の世代」が定年を迎える「２００７年問題」を控え、中央三井信託銀の受注状況次第では、再び導入が広がる可能性もある。
http://www.asahi.com/paper/business.html
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。