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株式日記と経済展望
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu94.htm
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中国の不動産バブルはどれだけ持ちこたえるか
不動産バブルが崩壊した香港の様になるだろう
2005年5月8日 日曜日
◆中国の不動産バブルはどれだけ持ちこたえることができるのか？ 大紀元 滄 海月
http://www.epochtimes.jp/jp/2005/04/html/d77648.html
歪んだ上海不動産市場
上海の住宅価格が高騰する一方で賃貸収益率が下落を続ける背景は、長年にわたって数サイクルの投機が展開されたことにより、需給関係に深刻な歪みが生じたことである。
上海市場の今回のサイクルは、１９９８年に始まった。１９９８年の平均住宅販売価格は３０２６元/㎡であったが、２００４年末の価格は５５００元/㎡に達していた。このうち、分譲住宅の平均価格は８１２４元で、静安、長寧、徐匯、虹口等６つの中心地区の平均価格は１００００元/㎡を超えている。
資料によると、２００３年と２００４年の２年間、上海市の住宅価格の上昇率は、ともに３０％を超えている。
こうした住宅価格の上昇プロセスにおいて、市場の需給、政府の推進策及び投機者による頻繁な価格の吊り上げが重要な役割を果たしている。上海市不動産資源管理局は、６つの特定案件について物件を差し押さえた。その容疑は、ディベロッパーが架空の購買者を仕立てて偽りの契約にサインし、住宅価格を吊り上げていたことである。これはモノを左手から右手に移す遊びのようなもので、立て続けに契約のサイン→取り消しを繰り返す中で、価格を徐々に吊り上げていくのである。あるプロジェクトでは、合計で１６の物件があったが、これら物件に係る契約の取り消しが累計で９６回も行われ、契約取り消し率は６００％に達した。また、契約における家主の名前が“李某”、“凌某”、“関某”、ひいてはＫ、Ｅ、Ｆといったアルファベットの記載しかなかった。これまで、ディベロッパーの様々な集会で話題に上っていたのは“売り惜しみ”の話題であった。上海市政府やメディアも、上海住宅市場は平穏かつ健全に発展しているともてはやしてきた
不動産市場をバブル化を占う重要な指標は二つある。一つが当地の住宅価格と家計年収の比率であり、二つ目が、毎月の借り入れコストと賃貸収入の比率である。
国際的に用いられている住宅価格と収入の比率は、現在の価格が合理的であるかを調べるのに有効である。上海市の不動産を例にとると、当該価格－収入比は世界最高になる。中国社会科学院の研究員の統計によると、上海における８０㎡の住宅価格は、一般家庭の可処分収入の２７．５倍となっている。一方、他国の数字を見ると、ドイツの場合は１１．４：１，イギリスは１０．３：１、フランスは７．７：１、最も豊かなアメリカは６．４：１、しばしば非難される日本は１１：１となっている。
ある分析によると、１９９７年に香港の不動産バブルが爆発する前、毎月の借り入れコストと家賃の比率は２．２：１であった。現在、中国四大都市のうち３つの都市の比率は１．３：１であるが、上海は２：１の水準にまで達している。この数字が意味するところは、上海の不動産が危険な段階に達しているということである。（中略）
不動産の将来利得の前借り
上海における不動産業の状況は、中国の不動産を観察するためのショーウィンドウの一つにすぎない。この２０年余りにおける中国経済の発展において、不動産業の功績は最も大きかった。中国不動産における利益獲得ゲームにおいては、政府の手中にある土地の価値が地方の財政収入、都市の発展水準や官僚の成績を決める。ディベロッパーは“土地の稀少性論”を価格上昇の理論的基礎とした。政府が不動産市場において合従連衡を画策し、国際遊休資本が機に乗じて流入する中で、各地において不動産の盛大な宴が次々と発生し、ディベロッパーや投機人は不動産の価値上昇によってかなりの利益を得た。政府は、不動産業の猛烈な発展を通じて巨大な恩恵を受けた。江蘇、浙江、上海の３地方の財政収入のうち、不動産業と建設業（関連産業を除く）の占める割合は、ともに３０％前後であった。最近における研究者の指摘によると、２００３年における北京市の不動産投資は１２０２億元に達し、社会総投資の５６％を占めている。
一体どれだけの人がメリットを享受したのか？これは次の２つの指標を見れば分かる。一つが、中国の富豪トップ４０の大多数が不動産業に携わっていること、二つ目が、大きな腐敗事件の主犯の多くが土地使用権の売却と関係があるということである。残された問題は、こうした不均衡な発展をしている不動産業が中国に何をもたらすかということである。
地租（土地使用料）は、全社会が創造する剰余価値の一形態である。社会における総生産物の価値は、地租、利子、税収、利潤等４つの部分で構成される。今回の新たな囲い込み運動の中で、中国の各級政府は、土地使用権の売却を通じ、５０～７０年間の使用料に相当する一過性の収入を獲得した。この異常な利潤は、各級政府が前借りをして国民収入を上回るインフラ建設を行うことを促進した。これこそが、中国における都市建設ブームがこの数年間衰えていない原因である。この手法のもう一つの結果として、政府が多額の地租収入を徴収することによって利子・利潤を浸食し、企業の経営コストを引き上げ（地価の上昇と不動産価値の上昇）、企業の生存と発展に深刻な影響を及ぼしている。
金融機関の高リスク
中国の政府機関は年を追う毎に膨張しており、財政収入の大部分の来源は土地使用権の払い下げである。政府が３～５年のうちに、５０年～７０年分の土地使用料収入を使い果たすことで、都市インフラの建設に投入される資金が、必然的に、経済成長によってもたらされる資金量を大きく上回ることになる。これこそが、中国の経済構造の不均衡、銀行の不良債権の増加、経済におけるバブル形成の重要な原因である。
不動産投機のフローの背後で、巨額の銀行融資に係るリスクが絶えず発生している。２００４年を例にとると、上海における新規融資の７６％が不動産業に流れている。正常な状況において、銀行融資は、合理的な産業別ポートフォリオに基づいて実行されるべきである。こうした中国の不均衡な融資構造は、銀行業の安全にとって非常に大きな脅威となっている。人民銀行上海支店は警告を発し、不動産市場のリスクが銀行の融資へと移行している可能性を指摘した。
銀行と不動産業の不正常な融資関係の原因は、中国の国有銀行体制である。現在、中国の商業銀行は不動産の発展を支える上で巨大な影響を及ぼすとともに、その発展をコントロールする責任を担っている。現状から見るに、中国の商業銀行は、不動産業を支援する際には骨身を惜しまないが、抑制すべき時になるとかえって妙案をひねり出すことができない。こうした状況を生む根本的な原因は、商業銀行における長期的利益と短期的利益のトレードオフである。
住宅ローンはこれまで、銀行にとっての優良資産であり、全力で支援していくべきものと見なされてきたが、それには二つの理由がある。第一に、中国の銀行システムは、依然として規模の拡大の時代にあり、各銀行の本店が支店に下達する目標（ノルマ）が常軌を逸しており、かつこの目標が官僚の地位と直接紐づけられてきた。第二に、銀行の幹部が任期制であり、無期限の責任追及をすることができないが、不動産向け融資のリスクは、一般に若干の年月を経ないと顕在化しない。したがって、銀行の上層部も、こうした融資構造に問題があることを知ってはいるが、本人の任期中に問題が発覚さえしなければ、誰もが見て見ぬふりをするのである。結局、運の悪い少数の官僚だけがそのツケを払って責任をとるのである。
中国経済の“繁栄”は、実のところ、不動産業と政府財政による大量の公共プロジェクトの上に成り立っている。中国政府が実施している“住宅価格の安定”のための施策は、単に“バブル”を安定させ、これを長期的に持続させ、短期の内に破裂させないための施策にすぎない。しかし、中国経済は、遠い将来の不動産業の利潤を前借りして消費してしまった。その後になって、代償を負担せずして不動産のソフト・ランディング（経済のソフト・ランディングを含む）をしたいと考えるのは、単なる独りよがりの考えにすぎない。
《ＴＡＩＷＡＮ ＮＥＷＳ 財政文化週刊》、２００５年４月１４日（第１８１期）
（私のコメント）
４月２８日の「株式日記」で「おかしなNHKの報道」と題して書きましたが、中立で冷静な報道を求められる公共放送がなぜ何度も中国への投資を煽るような放送を続けるのか書きましたが、中国は今年中にも不動産バブルがはじけそうな状況にある。しかしながらNHKはそのような事は絶対に報道しない。あったとしても「そのような事はない」という否定の報道で締めくくるだろう。
中国の不動産バブルはどの程度危険なのかというと、大紀元によれば１９９７年の香港の不動産バブルがはじける前の水準は家賃収入１に対して借入金コストは２，２倍だった。つまり１０万円の家賃収入のある物件の返済金の金額が２２万円まで行っていたのですが、金利や返済年数がどれくらいかわかりませんが、家賃収入全部返済に回しても倍以上のコストは異常な水準だ。
上海は以前の香港のレベルまでに近づいている。分かりやすく言えば香港が上海へ引っ越してきたと考えれば上海にあれほどのビルラッシュが起きたののも理解できる。東京もバブル前は東京が世界の金融センターになるとの囃し文句でバブルが起きたのですが、東京も香港も期待はずれで上海もそうなのだろう。
住宅などにおいても中国の水準は異常なレベルに達しており、日本やヨーロッパは可処分所得の１１倍ぐらいの水準なのですが中国ではこれが２７倍の水準にまで行ってしまっている。可処分所得がどういう意味かわかりませんが、日本やドイツやイギリスの三倍近い水準だということだ。
これではいくら中国の人件費が安いといっても、日本から工場や企業が進出するには工業団地の土地を買い工場を立て、従業員の宿舎を借りたり建てたりするには、これほどのコストをかけなければならないということだから、人件費が安いといっても総合的に見れば他のアジア諸国よりも高くなってしまっている。おまけに反日デモで反日気運は高まり労働争議が待ち構えている。
大前研一氏をはじめ多くのエコノミストやNHKを始めとするマスコミは中国へ進出しなければ負け組になると囃しまくったが、誰もその責任を取るわけではない。１３億人の巨大市場といってもバブルがはじければ赤字のまま中国から撤退を迫られるだろう。たとえ上手く行っても不動産に資本投下した資本を回収するためには５０年から７０年もかかる計算になるようだ。
さらに不動産バブルがはじけた場合、金融にもたらされる影響は日本と同じであり、融資が焦げ付けば銀行は倒産してしまうが、中国の場合は国営銀行がバブル崩壊のリスクを一手に背負って中国政府に一気に襲い掛かってくる。中国政府はすでに国債発行も限界に達しているし、赤字の穴埋めは紙幣を乱発して埋めるしかない。そうなれば金利は急騰してアルゼンチンと同じになる。その事は一昨日書きました。
このような状況がわかってくると国際金融資本は新たな投資先を探して中国から手を引きはじめた。香港はいま立ち枯れたようになっているが中国全体が香港のようになるのだろう。不動産バブルの調整には時間がかかりますが日本も１５年もの低迷を余儀なくされましたがあと数年でバブルの調整も終わるだろう。大紀元の記事には次のようなものもある。
◆オーストラリア投資銀行総裁：中国よりも日本に投資を 大紀元
http://www.epochtimes.jp/jp/2005/04/html/d95698.html
【大紀元4月3日】（大紀元記者雪リ編集報道）大多数の投資者が中国の経済に深く関心を示しているが、有力銀行であるオーストラリア投資銀行は、アジアのもう一人の巨人――日本の存在を忘れてはならないとしている。
「日本は投資の選択肢から外されているが、長期にわたる低迷の時期を経験した日本は、すでに回復しつつあり、証券における投資判断を見直すべきだ」と日本UBS有価証券会社のサイモン・バンス総裁は言う。
経済成長期の80年代日本は、かつて世界中で最も成功した具体例として挙げられたが、90年代の日本は低迷期に入った。希望と失望という極端な落差は、今日なお記憶に深い。
投資の流れが中国にある時、なぜわざわざ日本を選ぶのかについて、バンス総裁は「経済成長率から見れば、この二つの国はかなり異なるが、日本には、ある種の積極的に発展する勢いが感じられる。十年以上の低迷期を経て、日本のすべての企業が打撃を受け、従来の経営方式を再構築することに迫られた。例えば、トヨタのような大手企業の実態を見ると、彼らの企業管理の運営は悪くないと思う」と語った。
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。