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株式日記と経済展望
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu74.htm
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カーライルなど外資系投資家、国内最大規模の
不動産売買で峻烈な競争（ブルームバーグ）
2004年7月2日 金曜日
◆ブルームバーグニュース 2004年7月1日(木)00時37分
http://money.www.infoseek.co.jp/MnJbn?sv=MN&pg=mn_jbntext.html&id=01bloombergjpaPsbHbbzf580
７月１日（ブルームバーグ）：米カーライル・グループなどの外資系投資会
社は、総額1200億円規模になるとみられるオフィスビル一括売買に際し、厳し
い競争にさらされている。国内景気底入れの兆しがみられ、不動産ファンド設
定が相次ぐなか、外資系の投資家のみならず国内不動産会社も物件獲得にしの
ぎを削っていることが背景にある。
関係者によると、タクシーやハイヤー業を営む国際自動車（東京・港区）
が一括売却を検討している都内のオフィスビル３棟について、米保険最大手ア
メリカン・インターナショナル・グループ（ＡＩＧ）やコロニー・キャピタル、
米証券大手リーマン・ブラザーズ、モルガン・スタンレー、ジョージ・ソロスと
リサ・パートナーズ連合など多くの投資家が入札参加者となった。
国際自動車は、東京・赤坂に保有するビルの売却について「ハイヤー・タ
クシー業に専念するという戦略のなかで、ここ数年、選択肢の一つとして検討
してきた」（総務部の香月春彦氏）。だが、詳細は決まっていないという。同社
の主要取引先であるＵＦＪホールディングスは、前期末に３兆9500億円あった
不良債権のうち、２兆3500億円を今期中に圧縮するべく、問題を抱えた融資先
の再建・処理を急いでいる。
カーライルの南亮一マネジングディレクターは、ブルームバーグの電話取
材に対して「資産獲得の競争はすさまじい。われわれが獲得できる保証はない」
と語った。また、リサ・パートナーズの田中敏明マネジングディレクターは、
今回の不動産一括購入に関心があると述べた。ソロス・リアル・エステート・
インベスターズやスターウッド・キャピタルといった世界的な投資会社は、2004
年に入り、日本の不動産への投資を拡大する方針を明らかにしている。
クレディスイスファーストボストンで、不動産ファイナンスグループを率
いるラリー・スパーリング氏は、今回の一括売却について「外資系の投資家が
日本の不動産への投資を始めた1998年以来、最大の直接投資となるだろう」と
いう。「景気が底入れしつつあるなか、金利がしばらく低位で推移するとの期待」
（スパーリング氏）から、不動産購入に関心を持つ投資家が増えている。
不動産の購入意欲が高いのは、外資系投資家に限ったことではない。三井
不動産は１月、りそなグループ系の不動産会社から、東京や大阪のオフィスビ
ル19棟を一括買収することで合意した。取得価額は公表されていないが、1000
億円を超えるとも報道された大規模な取引だ。さらに同社は３月、機関投資家
や不動産投信への物件売却を視野に入れた不動産ファンドを新たに設定すると
発表した。こうした国内不動産会社の動きが、物件の獲得競争に拍車をかけて
いる。
コロニー・キャピタルの増井利夫・在日代表と、モルガン・スタンレー証券
の広報担当者はコメントを差し控えている。
◆ソロス本格参戦 不動産は買い場か ZAKZAK 2004/06/02
http://www.zakzak.co.jp/top/2004_06/t2004060219.html
世界的な投機家、ジョージ・ソロス氏（７３）傘下の投資ファンドが日本の不動産投資に本格参戦することになり、波紋を広げている。国内の不動産ベンチャーとオフィスビルなどに投資する構想で、取得資産は１０００億円超とみられるのだ。不動産投資信託各社の総資産規模も、０７年３月末までに３兆円超になると試算される。不動産は買い場なのか。
ソロス氏は最近、米大統領選でブッシュ大統領に対し、「イデオロギーが幼稚だ」と痛罵したことが話題になったものの、本業の投資活動は影が薄かった。
だが、先ごろ、不動産ベンチャー『リサ・パートナーズ』（東京）が、ソロス氏傘下の投資ファンド『ソロス・リアルエステート・インベスターズ』（オランダ）と日本の不動産に共同投資していくことで合意したと発表した。
「投資するのはオフィスビルやマンション、商業施設など。首都圏の優良物件の賃料が底を打ちつつあり、長期的に有利な投資対象と判断しているようだ」（関係者）
“ソロスファンド”の実態は不明だが、ヘッジファンドに詳しい投資家は「３年前、ドイツの大手銀行ドレスナー銀行傘下の運用会社トップをＣＥＯにスカウトした。ソロス氏は、巨額の英ポンド売りで『イングランド銀行を打ち負かした男』と異名を取るなど国際通貨投機で鳴らしたが、９８年のロシア危機で損失を出し、ハイテク株投資でも大失敗した。一時は『第一線から退くのでは…』と噂されたが、投資活動を再開するために体制を整えたようだ」。
ソロス氏は、株や為替だけでなく、不動産投資にも熱心だった。『無法外資』などの著書がある国際ジャーナリストの徳本栄一郎氏が話す。
「９０年代初め、ソロス氏が南米の土地を買いあさったことがあり、確かアルゼンチン最大級の地主になった。当時、『国際金融のソロスが、なぜ』と波紋を広げたが、ワシントンで環境問題の専門家に取材したとき、答えが見つかった」
「世界の食料生産国は米国、中国、ロシア、インドなどだが、環境問題などから、これ以上、生産を伸ばすのは難しい。でも、南米は違う。土地は肥沃だし、インフラも整っている。環境問題の専門家はソロス氏の行動を『２１世紀を見据えた投資』と指摘していた」
しかも、ソロスファンドは日本に“上陸”済みなのだ。同ファンドは米ホテル運営大手のウエストモント・ホスピリティ・グループと組み、京都ロイヤルホテルやリーガロイヤルホテル成田（現ヒルトン成田）の経営権を取得している。
「ウエストモントグループとソロス・リアルエステート−が出資してイシンホテルズグループを設立し、そこが親会社です」（ヒルトン成田）
国内ホテルの買収、再生を目的としたイシンホテルズグループ（東京）が設立されたのは３、４年前。当初、「５０件は買収したい」とブチあげ、ソロスグループが１０００億円の資金を用意しているといわれた。
だが、実際に投資（買収）したのは前記の２つだけ。「社員は５、６人程度。業界は『短期で売り抜けるのだろう』と歓迎していなかったが、ソロスグループも投資リターンが悪く、資金を回収し、撤退したはず」（「週刊ホテルレストラン」の村上実編集長）。
ホテル買収用資金をオフィスビルやマンション投資に振り向ける可能性もあるのだ。
最近、都心部では地価が下げ止まり、不動産投資のアドバイス本がブームとなっている。
不動産投信各社は地方銀行や個人投資家からの資金で、相次いで物件を購入。一部では、その総資産規模が約１兆６０００億円（今年３月末）に膨れ上がり、３年後には約３兆３０００億円に倍増すると伝えられる。
あのソロス氏までが動き出したとなれば、不動産は買いなのか。（後略）
（私のコメント）
日本の景気回復の兆しが見えてきたことにより株式相場も底を打ったように見えるし、不動産市場にも影響は現われ始めたのだろうか。都内を歩いてみれば、あちこちのビルにはテナント募集の看板を見かける。それがだんだん増えてきているようにも見えるから、ソロスやカーライルの外人投資家達は今が買い時と見ているのだろうか。
今まで銀行は不良債権処理を金融庁などから強いられて、担保処理として土地やビルなどを売却処分してきた。それが不動産市場にマイナスに働いて土地は五分の一から十分の一に暴落した。ビルなどの建物も最近の大型新築ビルの完成によって、２００３年ショックなどとも言われましたが、テナントの引き抜き合戦がおこなわれ、賃貸相場は半値以下に落ちている。
逆にバブルの崩壊の影響を受けなかった新興のマンション業者などは、格安に工場跡地や遊休地を買うことが出来て、そこに高層マンションなどを建てている。確かに今まで億ションといわれてたところの物件が五千万円台で買えるのだから売れ行きはいいらしい。中古物件になるとワンルームマンションが一千万以下の値段で買える。
１０００万円で買って貸し出して月８万円の家賃が得られれば管理費を引いても８％近い利回りがえられる。しかし借り手がいなければ収入はゼロで管理費用ばかりかかるから、物件を良く見極めなければならない。それでも立地条件などがよければ家賃を引き下げれば借り手は見つかるからゼロ金利の定期預金や国債等よりは利回りは良い。
マンションなどの家賃が、マンションなどの建設費用からしてこれ以上下がることはないのだから、投資用としても買い時なのかもしれない。しかし銀行では投資用のマンションを買おうとしてもまず融資はしてくれない。だから良い物件があっても売れず、投資資金の豊富な外人投資家がまとめて物件を買ってゆく。
私の仕事が開店休業なのも銀行が不動産融資をしてくれなくなったせいである。今ある物件を細々と管理するだけの状態で、それも長引く不況でぎりぎりの低空飛行を強いられている。運が悪ければハゲタカ外人投資家の餌食になるだけで、だからこそハゲタカ外人投資家の悪口を書き続けている。私から見ればエコノミストなど気楽な商売に見える。
これから小泉・竹中内閣は日本国民の現金資産をあぶりだして「預金封鎖」や「新円切替」や「円のドル化」などどんな手を尽くして税金として回収してくるかわからない。来年予定されているペイオフなどもあぶり出しの一つだ。ならば現金より現物資産で持っていたほうが安全なのではないか。あるいは財産三分法で土地、株、現金に分けていたほうが良いかもしれない。
◆不動産業はつらいな〜
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（私のコメント）
現在木造賃貸アパートは学生さんも減って、豊かな学生は新築のマンションに行ってしまう。収入のある若いサラリーマンもOLも新築のマンションに行ってしまって、老朽化した木造アパートは入居者もなく、駅から近い立地の良いところは中国人などの外人さんしか借り手がない。入居者が無いからリフォームも出来ず老朽化はますます進む。
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。