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(回答先: 不動産投信の人気上昇、株価低迷時代に ５％の高配当 読売online 投稿者 小耳 日時 2003 年 5 月 12 日 16:50:44)
=====土地、証券に流れぬ資金===== 2002/6/1の記事より 転載元不明
動かない個人マネーを不動産取引に呼び込み、土地や証券の市場を拡大、活性化させる・・・そんな画期的？な狙いが込められた金融商品が、思わぬ不振を喫しているようです。ベーシックはアメリカのＲＥＩＴ（Real Estate Investment Trust、リートと読む）の真似なので、画期的と言うよりも計画的に市場に個人マネーを引きずり込む算段でしたが・・。
それは昨年９月に取引が始まった不動産投資信託(日本版ＲＥＩＴ)のことです。個人投資家から投資信託の形で資金を集め、その資金でオフィスビルなどの不動産を購入し、賃貸料などの収益を配当として投資家に還元します。空前の低金利の中でも、年５-６％の高い配当利回りが期待できるとあって、爆発的な人気が予想されました。
ところが、東京証券取引所に上場されている不動産投資信託の一つ、ジャパン・リアルエステイト投資法人の商品は今年三月期末で、12045人の個人投資家を集めたに過ぎない。投資信託の価格も現在、公募価格を下回っています。
不振の原因を辿ると、税の問題に行き着くわけです。一銘柄当たりの配当が年十万円を超えると、確定申告が必要となります。ジャパン・リアルエステイトの場合、四口以上購入すると、この「壁」を超えてしまうので、個人投資家は申告の手間を嫌って購入数を抑え、売買が低迷していると考えられています。
また新しい投信の設定が見送られたケースも出始めたようです。これまでに上場されたのは三銘柄、時価総額で約2600億円にとどまり、「2001年度中に五、六銘柄、時価総額が5000億円程度になる。」という業界の予想を大きく裏切っています。
日本版ＲＥＩＴに詳しい不動産コンサルタント、サタスインテグレイトの佐藤一雄代表は「申告不要の上限をせめて一銘柄当たり百万円に引き上げるべきだ」と言っています。
アメリカでは、1990年代にＲＥＩＴ市場が急拡大し、不動産や証券市場の活況に貢献しました。2000年末の時価総額は約十五兆円に膨れあがっています。いわゆる不動産の紙切れ版バブルですね。この人気の背景には、税制の後押しがあったのですが、ＲＥＩＴ向けに不動産を提供すれば、譲渡益課税を繰り延べる優遇措置が認められるのです。購入した個人への税金も、日本より有利となっています。
日本では実際の土地取引でも、重い税が障害となっているのです。経団連(現日本経団連)がオフィスビル事業の収支を試算したデータがあります。四億円で購入した土地に、床面積3000平方メートルの建物を六億円で建設し、賃貸事業を展開したとします。その際かかる税負担は、土地・建物の登録免許税、不動産取得税などに、消費税、事業所税などを加え、約7785万円にもなります。賃料収入から諸経費を差し引いた初年度の収益6924億円を上回り、施工主は赤字になってしまいます。
公示価格はピークの1991年から11年連続で下落し、その間に三大都市圏の商業地は７６％、住宅地も５２％下落しています。ところが、不動産にかかる各種の資産課税の税収額は、1999年に十兆四千億と1991年の１.３倍以上にふえています。この重税感の強まりが、企業や個人の土地に対する投資異様を萎縮させているようですね。
しかし税制の優遇措置を改正しただけで、ＲＥＩＴに、企業や個人投資家の資金が向かうのでしょうか。「否」でしょう。日本人は既に土地バブルを経験させられたたので、ＲＥＩＴが第二の、それもたちの悪いペーパーバブリングだと見抜いているんではないのでしょうか。故に今後も、最初に外資が誘導し、日本の投資家が恐る恐る後をついていくという図式になって、不動産バブルが形成されていくのでしょう。
�｣どこにも金の持っていき場がなくなったということでしょう。
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。